Combien coûte réellement un investissement Jeanbrun ?
La page la plus honnête du site. Pas de marketing. Chaque ligne de dépense est listée, chiffrée, et totalisée sur 9 ans. L'investisseur voit le VRAI coût — et ensuite le VRAI gain. La transparence crée la confiance.
Quand on vous dit « investissez 235 000€ en Jeanbrun », c'est incomplet. Le vrai coût inclut les frais de notaire, le dossier bancaire, les assurances, les charges, la taxe foncière, les mois de vacance. Voici le calcul que personne ne vous montre — et pourquoi ça vaut quand même le coup.
Le coût complet, ligne par ligne
Hypothèse : T2 neuf 235K€, Lyon zone A, niveau social, crédit 210K€ sur 20 ans à 3,4%, gestion agence 7%.
| Poste de dépense | Ponctuel | Annuel | Total 9 ans | Déductible ? |
|---|---|---|---|---|
| ACQUISITION | ||||
| Prix du bien | 235 000€ | — | — | Non (actif) |
| Frais de notaire (neuf 3,2%) | 7 520€ | — | 7 520€ | Non |
| Frais de dossier bancaire | 800€ | — | 800€ | ✅ Oui (an 1) |
| Frais de courtier | 1 500€ | — | 1 500€ | Non |
| Frais de garantie (hypothèque/PPD) | 2 100€ | — | 2 100€ | Non |
| CRÉDIT | ||||
| Intérêts intercalaires VEFA (~8 mois) | 4 800€ | — | 4 800€ | ✅ Oui |
| Intérêts d'emprunt | — | 6 800€ → 3 200€ | ~45 000€ | ✅ Oui |
| Assurance emprunteur (délégation 0,15%) | — | 315€ | 2 835€ | ✅ Oui |
| CHARGES ANNUELLES | ||||
| Taxe foncière (exo an 1-2 puis 900€) | — | 0€ → 900€ | ~6 300€ | ✅ Oui |
| Charges copropriété (non récupérables) | — | 1 200€ | 10 800€ | ✅ Oui |
| Assurance PNO | — | 140€ | 1 260€ | ✅ Oui |
| Assurance GLI | — | 180€ | 1 620€ | ✅ Oui |
| Gestion locative agence (7% HT) | — | 470€ | 4 230€ | ✅ Oui |
| Frais gestion forfaitaires | — | 20€ | 180€ | ✅ Oui |
| Diagnostics (entrée locataire) | 350€ | — | 700€ (×2) | ✅ Oui |
| ALÉAS | ||||
| Vacance locative (1 mois tous les 3 ans lissé) | — | ~186€/an | 1 674€ | — |
| Petites réparations | — | 200€/an | 1 800€ | ✅ Oui |
| TOTAL COÛTS SUR 9 ANS | ~93 119€ | |||
Les revenus sur 9 ans
| Poste de revenu | Annuel | Total 9 ans |
|---|---|---|
| Loyers perçus (558€/mois, -1 mois vacance/3 ans) | 6 510€ | 58 590€ |
| Économie d'impôt (déficit foncier × TMI 41%) | ~2 400€ | ~21 600€ |
| Remboursement capital crédit (patrimoine constitué) | ~5 500€/an en moyenne | ~49 500€ |
| Total revenus + patrimoine | ~129 690€ |
Le bilan net sur 9 ans
| Total décaissé sur 9 ans (hors acquisition) | 93 119€ |
| Total loyers perçus | - 58 590€ |
| Total économie d'impôt | - 21 600€ |
| Effort net réel sur 9 ans | 12 929€ (~120€/mois) |
| Capital remboursé (patrimoine) | 49 500€ |
| Valeur estimée du bien à 9 ans (+1,5%/an) | ~268 000€ |
| Capital restant dû à 9 ans | ~126 000€ |
| Patrimoine net constitué | ~142 000€ |
Pour un effort réel de ~120€/mois pendant 9 ans (soit 12 929€), vous constituez un patrimoine net de ~142 000€. C'est un retour sur investissement de 11 pour 1.
Les coûts cachés que personne ne mentionne
Oubliés dans 90% des simulations commerciales. Ils courent entre la signature et la livraison.
Hypothèque ou PPD — jamais dans les plaquettes promoteurs.
Les simulations "100% occupation" sont irréalistes.
Augmente chaque année. Pas stable sur 9 ans.
Même dans le neuf : après 3-5 ans, ballon, robinetterie, volet.
Les coûts ÉVITÉS grâce au Jeanbrun
En location classique sans Jeanbrun, les loyers de 58 590€ seraient imposés à TMI 41% + 17,2% PS = 34 100€ d'impôt. Avec le Jeanbrun : 0€.
Économie totale : 34 100€ + 21 600€ de déficit imputable sur revenu global = 55 700€ d'avantage fiscal sur 9 ans.
- Impôt sur les loyers : ZÉRO pendant 9 ans (déficit foncier absorbe tout)
- Prélèvements sociaux sur les loyers : ZÉRO (résultat foncier négatif)