Jeanbrun : combien me coûte et me rapporte vraiment un investissement ?
Oubliez les taux d'amortissement et le déficit foncier une seconde. La vraie question : combien sort de ma poche chaque mois ?Et combien me rapportera le bien une fois le crédit remboursé ?
Le vrai calcul : effort d'épargne mensuel
# Formule de l'effort mensuel réel
Effort mensuel =
Mensualité crédit
+ charges non récup. + taxe foncière + assurances
- Loyer perçu
- Économie d'impôt mensuelle (déficit foncier ÷ 12)
Simulation 1 : Salarié 2 500€ nets/mois, TMI 11%
T2 neuf 150K€ zone B2, intermédiaire, crédit 135K€ sur 25 ans à 3,5%
Analyse mensuelle sur la durée du crédit
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Mensualité crédit | 675€ |
| Taxe foncière | 50€/mois |
| Charges copro + assurances | 60€/mois |
| Total dépenses | 785€/mois |
| Loyer perçu | - 420€ |
| Économie impôt (TMI 11%) | - 55€/mois |
| Effort réel | 310€/mois |
Verdict TMI 11% : effort significatif (310€/mois). L'économie fiscale est faible à cette TMI. Le Jeanbrun fonctionne mais l'effort est réel. Le gain est surtout patrimonial à long terme.
Simulation 2 : Couple 5 000€ nets/mois, TMI 30%
T2 neuf 220K€ zone A, social, crédit 200K€ sur 20 ans à 3,5%
Analyse mensuelle sur la durée du crédit
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Mensualité crédit | 1 160€ |
| Taxe foncière | 75€/mois |
| Charges copro + assurances | 70€/mois |
| Total dépenses | 1 305€/mois |
| Loyer perçu | - 560€ |
| Économie impôt (TMI 30%) | - 200€/mois |
| Effort réel | 545€/mois |
Simulation 3 : Cadre 7 000€ nets/mois, TMI 41%
T2 neuf 300K€ zone A bis, social, crédit 270K€ sur 20 ans à 3,5%
Analyse mensuelle sur la durée du crédit
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Mensualité crédit | 1 566€ |
| Taxe foncière | 100€/mois |
| Charges copro + assurances | 80€/mois |
| Total dépenses | 1 746€/mois |
| Loyer perçu | - 604€ |
| Économie impôt (TMI 41%) | - 365€/mois |
| Effort réel | 777€/mois |
Et après le crédit ? Le vrai revenu complémentaire
C'est là que le Jeanbrun prend tout son sens. Une fois le crédit terminé, plus de mensualité et le loyer est libre (plus de plafond) :
| Simulation | Effort pendant le crédit | Revenu net post-crédit | Patrimoine |
|---|---|---|---|
| Sim 1 (150K€, B2) | 310€/mois (25 ans) | +290€/mois | ~185K€ |
| Sim 2 (220K€, A) | 545€/mois (20 ans) | +415€/mois | ~270K€ |
| Sim 3 (300K€, A bis) | 777€/mois (20 ans) | +424€/mois | ~370K€ |
Le Jeanbrun comme épargne forcée
L'effort mensuel est comparable à une épargne mensuelle
Mais contrairement à un livret A ou une assurance-vie, cette épargne vous constitue un patrimoine immobilier tangible
Effet de levier du crédit : vous épargnez 500€/mois mais vous achetez un bien de 250K€
À la fin : un actif qui génère des revenus + un capital transmissible
Principe : l'épargne qui travaille pour vous. Chaque euro d'effort constitue un actif immobilier valorisé et générateur de revenus futurs.
Questions fréquentes
L'effort mensuel est-il constant sur 9 ans ?
Non. Il diminue légèrement car les intérêts d'emprunt baissent (→ moins de déduction) mais le loyer peut être revalorisé annuellement (+IRL). L'effort est relativement stable.
Puis-je absorber les mois de vacance locative ?
Comptez 1-2 mois de vacance tous les 3 ans. Sur l'année, cela représente un surcoût d'environ 1 mensualité de loyer. Avoir une épargne de précaution de 3 mois de loyer est recommandé.
Le revenu complémentaire est-il imposé après les 9 ans ?
Oui. Les loyers sont soumis à l'IR (TMI) + prélèvements sociaux (17,2%). Mais votre TMI sera peut-être plus basse à la retraite.
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