Loi Jeanbrun à Paris :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Paris avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
9 800 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Paris avec la loi Jeanbrun ?
Avec 2.5 million d'habitants et une position en zone A bis, Paris est une métropole du Paris offrant une demande locative forte (61.8% de locataires, vacance à 9.2%). Les prix immobiliers accessibles permettent d'envisager une rentabilité locative solide. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Paris.
Le marché immobilier à Paris
Contexte local
Paris est l'une des principales agglomérations du Paris. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Paris est tendu. 61.8% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (9.2%) est dans la norme nationale.
Spécificités de Paris
Pour un T3 de 62 m² à Paris, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
9 800 €
Part de locataires
61.8 %
Vacance locative
9.2 %
Tension locative
9/10
Paris face aux autres villes du Paris
À 9 800 €/m², Paris se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Paris (sur 1 communes documentées).
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Paris — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
18.89 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
1179 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
15.11 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
943 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.40 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
649 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Paris, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 85 175 € | 61 398 € | 33 044 € |
| 2 personnes à charge | 101 693 € | 73 176 € | 39 887 € |
| 3 personnes à charge | 120 995 € | 86 718 € | 46 925 € |
| 4 personnes à charge | 136 151 € | 97 641 € | 52 860 € |
| Par personne supp. | 15 168 € | 10 887 € | 5 892 € |
Simulation loi Jeanbrun à Paris — T3
Exemple concret : T3, prix 620 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Paris — Niveau social
Prix acquisition
620 000 €
Loyer mensuel max
943 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Paris, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Paris ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Paris.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Paris ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Paris ? La demande locative
Paris affiche une tension locative historique avec un taux de vacance inférieur à 5 %, proche de zéro dans plusieurs arrondissements. La demande dépasse l'offre d'environ 18 %, avec des délais de mise en location de l'ordre de 15 jours.
Pénurie chronique de logements
Vacance locative sous 5 % à Paris contre près de 8 % en moyenne nationale, avec une offre durablement insuffisante.
Population étudiante massive
Plus de 300 000 étudiants dans l'agglomération parisienne soutiennent la demande sur les studios et T2.
Bassin d'emploi métropolitain
Premier pôle économique français concentrant cadres, mobilité professionnelle et locataires internationaux.
Hausse des loyers de référence
L'IRL a progressé d'environ 2,8 % en 2025, avec un loyer moyen autour de 40 €/m² en intra-muros.
Valorisation durable des prix
Après correction, les prix se stabilisent autour de 9 700 – 9 800 €/m² avec un rebond de l'ordre de +5 % sur 12 mois.
Investir à Paris selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 950 – 1 200 €/mois | ~3,5 – 4 % | Étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle |
| T2 | 1 200 – 1 450 €/mois | ~3 – 3,5 % | Couples, jeunes cadres, colocation légère |
| T3 | 1 700 – 2 200 €/mois | ~2,8 – 3,2 % | Petites familles, colocations |
| T4 et + | 2 600 – 3 500 €/mois | ~2,5 – 3 % | Familles, expatriés, locations haut de gamme |
Dans quels quartiers investir à Paris ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Paris 6e
Saint-Germain-des-Prés reste l'arrondissement le plus cher de la capitale, porté par une attractivité internationale et un marché extrêmement tendu. L'offre y est rare et la valorisation patrimoniale très élevée.
Cadres expatriés, acheteurs patrimoniaux, étudiants aisésParis 7e
Du Faubourg Saint-Germain à la Tour Eiffel, le 7e concentre ministères, ambassades et immobilier haut de gamme. Secteur prisé pour son prestige et sa stabilité.
Familles aisées, diplomates, investisseurs patrimoniauxParis 8e
Entre Triangle d'or et quartiers d'affaires, le 8e combine luxe résidentiel et tertiaire. Valeur refuge pour l'investissement patrimonial.
Cadres dirigeants, locataires internationauxParis 11e
Arrondissement intermédiaire très demandé, dynamique et bien desservi, apprécié des jeunes actifs. Bon équilibre entre emplacement central et budget.
Jeunes actifs, couples, étudiantsParis 15e
Grand arrondissement résidentiel et familial du sud-ouest parisien, recherché pour son calme et ses transports. Demande locative soutenue et régulière.
Familles, jeunes cadresParis 13e
Secteur en mutation à l'est, parmi les plus accessibles de Paris intra-muros. Forte présence étudiante et universitaire (campus, BNF).
Étudiants, jeunes actifs, primo-locatairesParis 20e
Arrondissement populaire et abordable du nord-est, en gentrification progressive. Offre les meilleurs rapports prix/rendement de la capitale.
Étudiants, jeunes actifs, primo-accédants locatifsOù se situe Paris ?
Paris (75), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
Simulez votre projet à Paris
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurQuestions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Paris
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Paris.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Paris.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.