Guide débutant

Premier investissement Jeanbrun : votre guide de A à Z

Vous n'avez jamais investi dans l'immobilier locatif ? Le Jeanbrun est un excellent point d'entrée : mécanisme clair, avantage fiscal significatif, cadre sécurisé. Voici les 10 étapes pour réussir votre premier investissement.

Étape 1 : Évaluer votre capacité d'investissement

Calculer votre taux d'endettement (max 35% des revenus nets)

Estimer votre apport disponible (idéal : 10-15% du prix + frais de notaire)

Vérifier votre TMI : le Jeanbrun est vraiment intéressant à partir de 30%

Objectif : déterminer votre budget max d'acquisition

Étape 2 : Obtenir un accord de principe bancaire

Consulter votre banque ou un courtier AVANT de chercher un bien

3 derniers bulletins de salaire (ou bilans), avis d'imposition, relevés bancaires

L'accord de principe n'est pas un engagement mais vous donne un budget clair

Étape 3 : Choisir le type de bien

Neuf (VEFA) : plus simple, RE2020 garanti, frais de notaire réduits, mais prix plus élevé

Ancien avec travaux : prix plus bas, emplacements prime, mais travaux ≥30% et DPE à atteindre

Premier investissement → le neuf est souvent recommandé pour sa simplicité

Rappel : immeubles collectifs uniquement (pas de maisons)

Étape 4 : Choisir la ville et la zone

Étudier la demande locative (ne pas acheter dans une ville où le bien restera vide)

Vérifier les plafonds de loyers par zone → le loyer plafonné est-il cohérent avec le marché ?

Privilégier les villes avec démographie croissante, emploi dynamique, transports, universités

Pour un premier investissement : zones A et B1 sont les plus sûres

Étape 5 : Visiter et sélectionner

Neuf : visiter le bureau de vente, étudier les plans, vérifier l'emplacement

Ancien : visiter le bien + la copropriété, vérifier l'état général, demander les PV d'AG

Critères clés : luminosité, étage, exposition, nuisances sonores, parking

Ne pas se laisser aveugler par l'avantage fiscal → le bien doit être bon AVANT la fiscalité

Étape 6 : Signer le compromis / contrat de réservation

Neuf (VEFA) : contrat de réservation + dépôt de garantie (5% max)

Ancien : compromis de vente chez le notaire + séquestre (5-10%)

Délai de rétractation : 10 jours (SRU)

Condition suspensive de financement : obligatoire, vous protège si le crédit est refusé

Étape 7 : Obtenir le financement

Monter le dossier bancaire complet

Durée recommandée : 20-25 ans (mensualités basses = meilleur cash-flow)

Négocier : taux, assurance emprunteur (loi Lemoine), frais de dossier

Étape 8 : Signer chez le notaire

Acte authentique d'acquisition

Vérifier la mention de l'engagement Jeanbrun (option à exercer)

Frais de notaire : ~2,5% neuf, ~7,5% ancien

Étape 9 : Mettre en location

Délai : 12 mois max après acquisition (ou fin travaux pour l'ancien)

Bail : location nue obligatoire, 3 ans renouvelable, résidence principale du locataire

Vérifier les plafonds de loyers et les ressources du locataire

Diagnostics obligatoires : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, ERP

Assurance PNO (propriétaire non occupant) obligatoire

Étape 10 : Déclarer et optimiser

Première déclaration l'année suivant la mise en location

Formulaire 2044 (régime réel obligatoire)

Conserver toutes les factures et justificatifs pendant 10 ans

Les 5 erreurs du primo-investisseur

Acheter trop cher (surpayer le neuf)

Négliger l'emplacement

Oublier les charges (copropriété, taxe foncière, vacance)

Ne pas simuler le cash-flow réel

Investir juste pour la fiscalité sans regarder le bien

Questions fréquentes

Quelle TMI faut-il pour que le Jeanbrun soit vraiment intéressant ?

Le Jeanbrun devient vraiment intéressant à partir d'une TMI de 30%. À 41% ou 45%, c'est optimal. En dessous de 11%, l'avantage fiscal est limité.

Peut-on investir en Jeanbrun sans apport ?

Théoriquement oui, certaines banques financent à 110% (bien + frais). En pratique, un apport de 10-15% est recommandé pour faciliter l'accord bancaire et négocier un meilleur taux.

Quel est le délai minimum entre l'achat et la mise en location ?

Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant son acquisition (ou la fin des travaux pour l'ancien). Ce délai est impératif pour valider l'éligibilité Jeanbrun.