Investir en couple avec le dispositif Jeanbrun
Investir à deux soulève des questions spécifiques : comment détenir le bien ? Quel impact sur le plafond de 2 logements par foyer fiscal ? Comment se répartit le déficit foncier ? Et que se passe-t-il en cas de séparation ?
Le plafond de 2 logements : attention au foyer fiscal
Couple marié/pacsé
= 1 seul foyer fiscal → max 2 logements pour les deux ensemble
Concubins
= 2 foyers fiscaux distincts → chacun peut acquérir 2 logements (soit 4 au total)
Point stratégique : le concubinage est fiscalement plus avantageux pour maximiser le nombre de Jeanbrun.
Indivision : le choix par défaut
Acheter en indivision = chacun est propriétaire à hauteur de sa quote-part (50/50, 70/30, etc.). Les revenus fonciers et le déficit foncier sont répartis selon les quotes-parts.
Avantages
Simple, pas de création de structure
Déclaration directe sur le 2044
Inconvénients
Pas de souplesse pour la transmission
Décisions à l'unanimité
SCI IR entre conjoints : plus de souplesse
• La SCI IR est éligible au Jeanbrun
• Répartition libre des parts (pas nécessairement 50/50)
• Le déficit foncier remonte aux associés au prorata des parts
• Avantage transmission : donation de parts avec décote de 10-15%, démembrement possible
• Coût de création : 500-1 500€ (statuts, annonce légale, greffe)
Déclaration commune : comment le déficit foncier s'impute
Exemple : déséquilibre de revenus
Elle gagne 80K€ (TMI 41%), il gagne 30K€ → le déficit foncier réduit l'impôt du foyer calculé sur 110K€.
Important : pas besoin que les deux conjoints soient sur l'acte. Un seul conjoint peut acheter, le déficit bénéficie au foyer.
Cas du divorce ou de la séparation
Exception divorce
Le divorce est un cas d'exonération de remboursement des amortissements (exception au remboursement en cas de rupture de l'engagement 9 ans)
En indivision
Le bien doit être attribué à l'un ou vendu → si vendu avant 9 ans, pas de remboursement grâce à l'exception divorce
En SCI
Cession de parts possible entre ex-conjoints. Le conjoint qui conserve le bien peut continuer le Jeanbrun jusqu'au terme.
Tableau récapitulatif : les 3 options
| Critère | Indivision | SCI IR | Un seul conjoint |
|---|---|---|---|
| Simplicité | ★★★ | ★★ | ★★★★ |
| Coût de mise en place | 0€ | 500-1 500€ | 0€ |
| Souplesse transmission | ★ | ★★★★ | ★★ |
| Déficit foncier | Au prorata des parts | Au prorata des parts | 100% sur le foyer fiscal |
| Protection séparation | ★★ | ★★★ | ★★★★ |
| Plafond 2 logements | Partagé (foyer fiscal) | Partagé (foyer fiscal) | Partagé (si mariés/pacsés) |
Questions fréquentes
Mon conjoint peut-il être le locataire du bien Jeanbrun ?
Non. Le texte interdit la location à un membre du foyer fiscal. Votre conjoint (marié/pacsé) en fait partie.
Si nous sommes concubins, peut-on chacun investir dans 2 biens Jeanbrun ?
Oui. Le concubinage = 2 foyers fiscaux distincts. Chacun a droit à 2 logements Jeanbrun, soit 4 au total pour le couple.
En cas de décès d'un conjoint, que devient le Jeanbrun ?
Le décès est un cas d'exonération de remboursement. Le conjoint survivant peut conserver le bien et poursuivre le Jeanbrun jusqu'au terme.
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