Dispositif Jeanbrun à Marseille : guide, plafonds et simulation 2026
Simulation, plafonds de loyers et opportunités d'investissement locatif en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m² (neuf)
3 000 – 4 500 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Marseille avec le Jeanbrun ?
Deuxième ville de France avec 870 000 habitants, Marseille abrite le plus grand projet de rénovation urbaine d'Europe du Sud : Euroméditerranée (480 ha en transformation). Premier port de Méditerranée, carrefour touristique international et ville universitaire (Aix-Marseille Université, 80 000 étudiants), elle conjugue prix encore très accessibles en zone A et potentiel locatif élevé. Les rendements bruts atteignent 4,5 à 6 %, parmi les meilleurs de la zone A. La transformation urbaine en cours renforce durablement l'attractivité des quartiers de la Joliette et du littoral nord.
Le marché immobilier à Marseille
Contexte local
Marseille, deuxième ville de France, offre des prix d'acquisition parmi les plus bas de la zone A. La ville bénéficie d'une dynamique de transformation importante avec le projet Euroméditerranée, créant de nouvelles opportunités locatives.
Marché locatif
Le marché marseillais est contrasté selon les secteurs. Les quartiers Sud (Prado, Endoume) et Nord-restructurés (Joliette) affichent les meilleures perspectives locatives. Rendements bruts attractifs : 4,5-6 %.
Spécificités de Marseille
Deuxième port de France et port méditerranéen majeur. Fort potentiel économique avec Euroméditerranée (1er projet de rénovation urbaine d'Europe). Population étudiante importante avec Aix-Marseille Université.
Plafonds de loyers à Marseille — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 60 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.55 €
Pour 60 m² (coeff. 1.017)
644 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
8.41 €
Pour 60 m² (coeff. 1.017)
513 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.61 €
Pour 60 m² (coeff. 1.017)
403 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Simulation Jeanbrun à Marseille — T3 60 m²
Exemple concret : T3 60 m², prix 230 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 60 m² à Marseille — Niveau social
Prix acquisition
230 000 €
Loyer mensuel max
513 €
Amort. annuel
8 280 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
La zone Euroméditerranée (Joliette, Saint-Charles) concentre les programmes neufs les plus prometteurs. Évitez les quartiers à forte vacance locative du nord de la ville.
Quartiers recommandés pour investir à Marseille
Sélection des quartiers offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Castellane
Prado
Timone
La Joliette
Euroméditerranée
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