Comparatif Jeanbrun vs LMNP : location nue vs meublée, quel régime choisir ?
Deux régimes fiscaux, deux logiques patrimoniales. Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permettent tous deux d'amortir un bien immobilier, mais leurs effets sur votre imposition, votre gestion et votre rendement net diffèrent radicalement. Ce comparatif chiffré vous aide à choisir le bon régime selon votre profil.
Le mécanisme LMNP : amortissement meublé et BIC
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet d'amortir comptablement le bien immobilier (généralement 2 à 4 % par an sur la valeur des murs), les travaux et le mobilier (10 à 25 % par an). Ces amortissements viennent s'imputer sur les recettes locatives meublées, générant ainsi un résultat BIC nul ou déficitaire pendant de longues années.
Le point crucial : le déficit BIC généré par le LMNP n'est pas imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable sur les bénéfices BIC de même nature pendant 10 ans. Autrement dit, si vous n'avez pas d'autres revenus meublés, l'avantage reste « en attente » et ne réduit pas votre feuille d'impôt immédiatement.
En micro-BIC (recettes annuelles < 77 700 €), l'abattement forfaitaire de 50 % s'applique mais aucun amortissement n'est possible. Le régime réel est donc indispensable pour optimiser.
- Bail d'un an (9 mois pour les étudiants) — flexibilité maximale
- Loyers de marché, aucun plafond ni condition de ressources
- Statut LMP si les recettes meublées dépassent 23 000 €/an et représentent la majorité des revenus professionnels
- Amortissements non réintégrés à la revente (LMNP) — avantage majeur pour la plus-value
Le mécanisme Jeanbrun : amortissement nu et déficit foncier imputable
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d'amortir un bien loué nu à hauteur de 3 à 5,5 % par an sur 80 % du prix d'acquisition (hors terrain). Cet amortissement crée un déficit foncier imputable directement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : pour un bien à 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 €. À 4,125 % (taux moyen), l'amortissement annuel atteint 8 250 €. En ajoutant les charges déductibles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance PNO, taxe foncière), le déficit foncier annuel dépasse facilement 10 700 €, permettant une économie d'impôt de 4 387 €/an pour une TMI de 41 %.
- Bail nu de 3 ans minimum — stabilité locative
- Engagement de 9 ans de location nue
- Plafonds de loyers et de ressources locataires selon zones (A, A bis, B1, B2, C)
- Disponible dans toutes les zones de France, y compris B2 et C
- Pas de plafond d'investissement — avantage récurrent chaque année
Consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun et notre simulateur en ligne pour estimer vos gains fiscaux personnalisés.
Tableau comparatif : 13 critères Jeanbrun vs LMNP
| Critère | LMNP réel | Jeanbrun (statut bailleur privé) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Amortissement sur valeur meublée (biens + mobilier) | Amortissement sur 80 % du prix d'acquisition (nu) |
| Régime d'imposition | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | Revenus fonciers (IR) |
| Imputation du déficit | Non imputable sur revenu global — reportable sur BIC uniquement | Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an |
| Type de bien | Meublé obligatoire (équipement complet) | Nu — sans mobilier |
| Durée de bail | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans minimum |
| Plafond loyer | Aucun (loyer de marché) | Plafonds zonés (ex. zone A : 13,04 €/m²) |
| Ressources locataire | Aucune condition | Plafonds de ressources (selon zone) |
| Plafond d'investissement | Aucun | Aucun (avantage illimité dans la durée) |
| Amortissement maximum/an | ~5 % du bien + 10–25 % mobilier | 3 à 5,5 % sur 80 % du prix d'achat |
| Gestion locative | Plus active (turnover élevé) | Plus stable (bail 3 ans) |
| Turnover locataire | Élevé (1 an) | Faible (3 ans+) |
| Réintégration à la plus-value | Amortissements non réintégrés (LMNP) — réintégrés si LMP | Aucune réintégration des amortissements |
| Ancienne résidence principale | Éligible immédiatement | Non éligible avant 3 ans de location nue |
Simulation chiffrée sur 9 ans : même bien, deux régimes
Hypothèses de la simulation
- Bien : T2, 55 m², zone A, prix d'acquisition 250 000 €
- TMI investisseur : 41 % — revenus fonciers existants
- Jeanbrun social : loyer plafonné 13,04 €/m² (zone A) → 717 €/mois → 8 604 €/an
- LMNP réel : loyer meublé de marché ~900 €/mois → 10 800 €/an (+20 % premium meublé)
- Charges annuelles : 1 200 € (Jeanbrun) / 1 320 € (LMNP, mobilier inclus)
- Amortissement Jeanbrun : 80 % × 250 000 € × 4,125 % = 8 250 €/an
- Amortissement LMNP murs : 250 000 € × 3 % = 7 500 € + mobilier 2 000 € × 15 % = 300 € = 7 800 €/an
| An | Jeanbrun loyers | Jeanbrun charges | Jeanbrun amort. | Jeanbrun éco. impôt | LMNP loyers | LMNP charges | LMNP amort. | LMNP éco. impôt global |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 000 € | 1 200 € | 8 250 € | 4 387 €* | 10 800 € | 1 320 € | 7 920 € | 0 € (BIC reporté) |
| 2 | 9 000 € | 1 200 € | 8 250 € | 4 387 € | 10 800 € | 1 320 € | 7 920 € | 0 € |
| 3 | 9 180 € | 1 240 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 016 € | 1 360 € | 7 920 € | 0 € |
| 4 | 9 180 € | 1 240 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 016 € | 1 360 € | 7 920 € | 0 € |
| 5 | 9 360 € | 1 280 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 232 € | 1 400 € | 7 920 € | 0 € |
| 6 | 9 360 € | 1 280 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 232 € | 1 400 € | 7 920 € | 0 € |
| 7 | 9 540 € | 1 320 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 448 € | 1 440 € | 7 920 € | 0 € |
| 8 | 9 540 € | 1 320 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 448 € | 1 440 € | 7 920 € | 0 € |
| 9 | 9 720 € | 1 360 € | 8 250 € | 4 387 € | 11 664 € | 1 480 € | 7 920 € | 0 € |
| Total 9 ans | 83 880 € | 11 240 € | 74 250 € | 39 483 € | 100 656 € | 12 360 € | 71 280 € | 0 € (BIC reporté) |
* Économie Jeanbrun calculée sur la base d'un déficit foncier de 10 700 €/an × TMI 41 % = 4 387 €/an. Le LMNP génère un déficit BIC reportable mais sans imputation immédiate sur le revenu global.
Bilan économique sur 9 ans
- Jeanbrun : 83 880 € de loyers — 11 240 € de charges + 39 483 € d'économies d'impôt = 112 123 € de gain net
- LMNP : 100 656 € de loyers — 12 360 € de charges = 88 296 € de gain net (sans économie d'impôt sur revenu global)
- Le Jeanbrun surperforme de ~24 000 € sur 9 ans malgré des loyers inférieurs de ~17 000 €
Les points forts du LMNP
- Loyers plus élevés : le meublé permet d'appliquer un premium de 10 à 30 % par rapport au nu dans la même zone.
- Flexibilité du bail : bail d'un an renouvelable, idéal pour les mobilitaires, étudiants, expatriés.
- Passage LMP : si les recettes meublées dépassent 23 000 € et constituent la majorité de vos revenus professionnels, le statut LMP vous ouvre des avantages supplémentaires (imputation sur revenu global, exonération ISF sous conditions).
- Amortissements non réintégrés à la revente (LMNP) : la plus-value immobilière est calculée sur le prix de cession moins le prix d'acquisition initial, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
- Pas de plafond de loyer : liberté totale sur le marché.
Les points forts du dispositif Jeanbrun
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : c'est l'avantage cardinal du Jeanbrun. Jusqu'à 10 700 €/an viennent directement réduire votre revenu imposable global, soit une économie immédiate de 4 387 €/an à la TMI 41 %.
- Zones B2 et C éligibles : contrairement à d'autres dispositifs, le Jeanbrun couvre l'ensemble du territoire français, y compris les petites villes et zones rurales.
- Engagement patrimonial de 9 ans : idéal pour construire un patrimoine locatif stable à long terme.
- Aucun plafond d'investissement : l'avantage fiscal est proportionnel à l'investissement, sans limitation.
- Gestion simplifiée : bail nu de 3 ans avec des locataires stables, moins de vacances locatives et moins de gestion quotidienne.
Comparez aussi le Jeanbrun avec d'autres dispositifs : Jeanbrun vs Pinel, Jeanbrun vs Denormandie, Jeanbrun vs Malraux.
Quel profil pour le LMNP ? Quel profil pour le Jeanbrun ?
Choisissez le LMNP si…
- Votre TMI est de 11 % ou 30 % (le déficit foncier imputable Jeanbrun est moins précieux)
- Vous investissez dans une grande ville avec forte demande meublée (Paris, Lyon, Bordeaux)
- Vous souhaitez une rotation locative rapide (étudiants, mobilité professionnelle)
- Vous cherchez à maximiser vos loyers bruts sans contrainte de plafond
- Vous avez plusieurs biens meublés et pouvez consolider les BIC
Choisissez le Jeanbrun si…
- Votre TMI est de 41 % ou 45 % — l'imputation sur revenu global est un avantage majeur
- Vous avez déjà des revenus fonciers imposables que vous souhaitez neutraliser
- Vous investissez hors des grandes métropoles (zones B2, C)
- Vous recherchez la stabilité locative et une gestion passive
- Vous souhaitez un engagement patrimonial à long terme (9 ans et plus)
Questions fréquentes : Jeanbrun vs LMNP
Peut-on passer du LMNP au Jeanbrun sur le même bien ?
En principe non : si le bien a été loué meublé sous LMNP, il faut le « dé-meubler » et attendre la fin du bail en cours avant de proposer une location nue sous le dispositif Jeanbrun. Le changement de régime nécessite également de déposer une nouvelle déclaration fiscale et de vérifier le respect des conditions Jeanbrun (DPE, plafonds, etc.).
Le déficit foncier Jeanbrun réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?
Oui, partiellement. Le déficit foncier imputable sur le revenu global réduit l'assiette des prélèvements sociaux (17,2 %) dans la mesure où il diminue le revenu imposable global. Cela représente un gain supplémentaire de ~1 840 €/an pour un déficit de 10 700 €, en plus de l'économie d'IR.
Peut-on cumuler LMNP et Jeanbrun dans son patrimoine immobilier ?
Absolument. Rien n'interdit de détenir simultanément des biens en LMNP et d'autres sous le dispositif Jeanbrun, à condition que chaque bien respecte les conditions propres à son régime. C'est même une stratégie patrimoniale efficace : le LMNP pour les actifs en zone tendue avec forte demande meublée, le Jeanbrun pour les actifs en zone détendue avec déficit foncier imputable. Découvrez notre article sur le déficit foncier Jeanbrun.
Calculez votre gain fiscal Jeanbrun vs LMNP
Notre simulateur compare les deux régimes en fonction de votre situation fiscale réelle. Résultat personnalisé en moins de 2 minutes.
Accéder au simulateur