Dispositif Jeanbrun 2026
Le nouveau statut du bailleur privé
Remplaçant le dispositif Pinel, le statut du bailleur privé — dit « dispositif Jeanbrun » — permet aux investisseurs immobiliers de déduire un amortissement de 3% à 5,5% par an sur leur bien locatif. Un mécanisme fiscal puissant pour se constituer un patrimoine tout en réduisant significativement son imposition.
Chiffres clés
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé « statut du bailleur privé », est un mécanisme fiscal entré en vigueur le 21 février 2026 dans le cadre de la loi de finances 2026. Il succède au dispositif Pinel et offre une approche radicalement différente : au lieu d'une réduction d'impôt, il permet de déduire un amortissement annuel de la base imposable des revenus fonciers.
Concrètement, vous pouvez amortir jusqu'à 80% du prix d'acquisition de votre bien sur toute la durée de détention. Le taux varie de 3% à 5,5% par an selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social) et la nature du bien (neuf ou ancien avec travaux).
Trois niveaux d'amortissement
Plus votre loyer est bas par rapport au marché, plus votre avantage fiscal est élevé.
Pour les investisseurs souhaitant un loyer proche du marché avec un avantage fiscal modéré.
Le meilleur compromis entre rendement locatif et avantage fiscal. Le plus choisi par les investisseurs.
L'avantage fiscal maximal. Idéal pour les contribuables fortement imposés cherchant une optimisation maximale.
Ces taux s'appliquent aux biens neufs. Pour l'ancien avec travaux (≥ 30% du prix), les taux sont de 3%, 3,5% et 4% respectivement.
À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun ?
Investisseur patrimonial
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant votre imposition. Le dispositif Jeanbrun transforme votre investissement locatif en levier fiscal.
Contribuable fortement imposé (TMI 30%+)
Avec une TMI de 30% ou plus, le déficit foncier généré par l'amortissement peut représenter une économie de plusieurs milliers d'euros par an.
Ex-investisseur Pinel
Le Pinel est terminé. Le dispositif Jeanbrun offre un mécanisme souvent plus avantageux, notamment grâce à l'amortissement sans plafond de durée.
Investisseur dans l'ancien
Avec un bien ancien et des travaux représentant au moins 30% du prix, vous accédez au dispositif avec des taux de 3% à 4% par an.
Pinel vs Jeanbrun : ce qui change
Le dispositif Jeanbrun marque une rupture avec le Pinel. Comparaison des deux mécanismes.
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt directe | Amortissement sur revenus fonciers |
| Avantage max/an | ~6 000€ (12% sur 6 ans) | Jusqu'à 12 000€ |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf + ancien avec travaux |
| Zonage | Zones A bis, A, B1 | Toute la France |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Plafond d'investissement | 300 000€ | Pas de plafond d'investissement |
| Déficit foncier cumulable |
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Marc et Sophie, TMI 41%, décident d'investir en Jeanbrun. Suivez leur aventure mois par mois : banquier, notaire, chantier, premier locataire, première déclaration. Chiffres réels, doutes inclus.
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