Notaire et dispositif Jeanbrun : tout ce qu'il faut savoir
Le passage chez le notaire est l'étape qui officialise votre investissement Jeanbrun. Frais, clauses spécifiques, engagement de location — voici ce qu'il faut vérifier et anticiper.
Frais de notaire : neuf vs ancien
| Type de bien | Frais de notaire | Sur 250 000€ | Détail |
|---|---|---|---|
| Neuf (VEFA) | 2-3% | 5 000-7 500€ | Droits réduits + émoluments |
| Ancien | 7-8% | 17 500-20 000€ | Droits de mutation 5,8% + émoluments |
Les frais de notaire sont une charge NON déductible des revenus fonciers.
Ils ne font PAS partie de la base amortissable Jeanbrun (80% du prix d'acquisition hors frais).
L'acte authentique : les clauses Jeanbrun à vérifier
Mention du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Engagement de location nue pendant 9 ans minimum
Destination du bien : résidence principale du locataire
Prix d'acquisition clairement ventilé (terrain/bâti si possible)
Pour l'ancien : mention des travaux prévus et du montant estimé
Pour la VEFA : date de livraison prévisionnelle
L'option Jeanbrun : quand et comment la formaliser ?
• L'option pour le statut du bailleur privé doit être exercée lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition
• Ce n'est PAS le notaire qui l'exerce → c'est vous, sur votre déclaration fiscale
• Le notaire ne fait que constater la vente et mentionner la destination locative
• Recommandation : informer le notaire de votre intention Jeanbrun pour qu'il adapte les clauses
Timing : quand signer ?
Date qui compte
C'est la date de l'acte authentique (pas du compromis) qui détermine l'éligibilité. Le dispositif s'applique aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
VEFA
La date de signature de l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement fait foi.
Attention décembre
Signer fin décembre = prorata d'amortissement très faible la première année. Mieux vaut janvier si possible.
Checklist : documents à apporter chez le notaire
Questions fréquentes
Le notaire peut-il refuser de mentionner le Jeanbrun dans l'acte ?
Le notaire n'a pas à 'valider' le Jeanbrun. Il constate la vente. L'option Jeanbrun est exercée sur la déclaration fiscale, pas dans l'acte. Mais il est utile de le mentionner pour clarifier la destination du bien.
Peut-on acheter un Jeanbrun sans notaire ?
Non. L'acte authentique notarié est obligatoire pour toute transaction immobilière en France. C'est lui qui transfère la propriété.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Non. Les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation) ne sont pas déductibles. Ils s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente.
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