Comparatif Jeanbrun vs Malraux : rénovation fiscale ou rénovation patrimoniale ?
Le dispositif Malraux est la niche fiscale la plus puissante pour l'immobilier patrimonial français : jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt sur 4 ans pour des travaux en secteur sauvegardé. Le dispositif Jeanbrun est plus accessible, couvre toute la France et génère un déficit foncier récurrent imputable sur le revenu global. Ces deux régimes s'adressent à des profils distincts — voici comment choisir.
Le dispositif Malraux : réduction d'impôt sur les travaux patrimoniaux
Créé en 1962, le dispositif Malraux permet aux investisseurs qui rénovent des immeubles anciens dans des secteurs patrimoniaux protégés de bénéficier d'une réduction d'impôt directe appliquée au montant des travaux. Les taux sont :
- 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé — anciens secteurs sauvegardés
- 22 % pour les immeubles en SPR avec PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) ou en Quartier Ancien Dégradé (QAD)
Le plafond des travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. La réduction maximale atteignable est donc de 120 000 € (400 000 € × 30 %) sur 4 ans, soit 30 000 €/an en moyenne. Cette réduction est non reportable : si vous ne disposez pas d'assez d'impôt pour l'imputer, la fraction excédentaire est perdue.
Conditions du Malraux :
- Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)
- Le bien doit être destiné à la location nue dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux
- Durée d'engagement de location : 9 ans minimum
- Aucun plafond de loyer ni de ressources locataires : les loyers sont libres
- Le Malraux est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an sauf dérogation ABF
Le Malraux est ainsi une niche fiscale destinée aux patrimoines importants : l'investisseur doit disposer d'un impôt sur le revenu annuel élevé (idéalement 30 000 €/an minimum) pour absorber pleinement la réduction. À TMI 45 %, avec un impôt annuel de 50 000 €+, c'est le dispositif qui maximise l'économie immédiate.
Le dispositif Jeanbrun : amortissement récurrent et déficit foncier imputable
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) repose sur un mécanisme d'amortissement et non de réduction d'impôt. L'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel de 3 à 5,5 % sur 80 % du prix d'acquisition, créant un déficit foncier structurel imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
Ce mécanisme présente plusieurs avantages distinctifs face au Malraux :
- Avantage récurrent : l'amortissement s'applique chaque année pendant toute la durée de détention du bien, bien au-delà de l'engagement de 9 ans
- Hors plafonnement des niches fiscales : le déficit foncier Jeanbrun n'est pas soumis au plafond de 10 000 €/an
- Couverture géographique totale : disponible dans toutes les zones (A bis à C), pas seulement dans les secteurs patrimoniaux
- Pas d'ABF ni de contrainte architecturale pour la plupart des biens
- Aucun plafond d'investissement
Consultez notre guide du dispositif Jeanbrun et utilisez notre simulateur pour estimer vos économies.
Tableau comparatif : 12 critères Malraux vs Jeanbrun
| Critère | Malraux | Jeanbrun (statut bailleur privé) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt directe 22 % ou 30 % sur travaux | Amortissement 3–5,5 %/an → déficit foncier imputable |
| Nature de l'avantage | Niche fiscale (imputation directe sur IR) | Déficit foncier hors plafonnement niches fiscales |
| Zones éligibles | Secteurs sauvegardés, ZPPAUP, QAD (secteurs définis) | Toute la France (A bis, A, B1, B2, C) |
| Plafond travaux | 400 000 € sur 4 ans (max 120 000 € réduction à 30 %) | Aucun |
| Taux de l'avantage | 22 % (PVAP/QAD) ou 30 % (site patrimonial remarquable) | 41–45 % selon TMI sur le déficit imputable |
| Plafond loyer | Aucun — loyer de marché libre | Plafonds zonés Jeanbrun |
| Ressources locataire | Aucune condition | Plafonds de ressources Jeanbrun |
| Durée engagement location | 9 ans minimum (location nue) | 9 ans minimum (location nue) |
| Emplacement type | Centre historique, quartiers anciens protégés | Tout le territoire, y compris périphérie et zones rurales |
| Gestion du chantier | Architecte des Bâtiments de France obligatoire | Artisans certifiés RGE si travaux énergétiques |
| Plafonnement niches fiscales | Oui — 10 000 €/an (dérogation possible ABF) | Non — déficit foncier hors plafonnement |
| Revente et plus-value | Aucune réintégration | Aucune réintégration des amortissements Jeanbrun |
Simulation : T3 75 m² à Bordeaux centre-ville — Malraux vs Jeanbrun
Hypothèses de la simulation
- Bien : T3 75 m², appartement haussmannien, Bordeaux centre-ville (SPR avec PSMV)
- Prix d'acquisition : 320 000 €
- Travaux de réhabilitation : 200 000 € (en 4 ans)
- Coût total : 520 000 €
- Loyer Malraux (marché libre) : 18 €/m² → 1 350 €/mois → 16 200 €/an
- Loyer Jeanbrun (plafonné zone A) : 13,04 €/m² → 978 €/mois → 11 736 €/an
- TMI investisseur : 45 %
- Charges annuelles : 2 000 €
Malraux — Phase travaux (ans 1–4)
- Réduction d'impôt : 30 % × 200 000 € = 60 000 € sur 4 ans
- Réduction annuelle : 15 000 €/an pendant 4 ans
- Impôt nécessaire pour absorption : 15 000 €/an minimum
- Loyer pendant travaux : non applicable (travaux en cours)
Malraux — Phase locative (ans 5–13)
- Loyers sur 9 ans : 16 200 € × 9 = 145 800 €
- Charges sur 9 ans : 2 000 € × 9 = 18 000 €
- Réduction perçue phase travaux : 60 000 €
- Gain économique total (sur 13 ans) : 187 800 €
Jeanbrun — sur 13 ans
- Base amortissable murs : 80 % × 320 000 € = 256 000 €
- Amortissement murs : 256 000 € × 3,5 % = 8 960 €/an
- Amortissement travaux : 200 000 € × 10 % = 20 000 €/an × 10 ans
- Total amortissement (ans 1–10) : 28 960 €/an
- Déficit foncier imputable : 10 700 €/an (excédent reporté sur foncier)
- Économie d'impôt : 10 700 € × 45 % = 4 815 €/an → 62 595 € sur 13 ans
- Loyers sur 13 ans : 11 736 € × 13 = 152 568 €
- Charges : 2 000 € × 13 = 26 000 €
- Gain économique total : 189 163 €
Enseignement de la simulation
Sur 13 ans, les deux dispositifs offrent un gain économique comparable (~188 000 €) sur ce cas bordelais. La différence majeure est la temporalité : le Malraux concentre son avantage sur les 4 années de travaux (60 000 € de réduction immédiate), tandis que le Jeanbrun étale l'avantage sur toute la durée de détention de manière récurrente.
Pour un investisseur dont l'impôt annuel est > 30 000 €, le Malraux est très attractif pendant la phase chantier. Pour un investisseur dont l'impôt est de 10 000–20 000 €/an, le Jeanbrun est préférable car la réduction Malraux serait partiellement perdue. Découvrez l'article sur la plus-value et réintégration pour la suite de la stratégie patrimoniale.
Profils adaptés au Malraux
- —Patrimoine immobilier important : l'investisseur a déjà un patrimoine constitué et cherche à défiscaliser massivement en peu d'années grâce aux travaux.
- —Sensibilité au patrimoine architectural : Malraux impose une rénovation de qualité supervisée par un ABF, souvent sur des biens d'exception (hôtels particuliers, immeubles haussmanniens, maisons de maître).
- —TMI de 41 % ou 45 % avec un impôt annuel élevé (> 25 000 €/an) : la réduction de 30 000 €/an doit être absorbable chaque année.
- —Horizon > 15 ans : la phase de travaux + la phase locative de 9 ans impose un projet sur la durée. La valeur patrimoniale du bien dans un secteur protégé reste forte à la revente.
- —Loyer libre : pas de contrainte de plafonnement — le Malraux permet de louer au prix du marché dans les meilleures adresses historiques.
Profils adaptés au dispositif Jeanbrun
- —Investisseur pragmatique et patrimonial : le Jeanbrun n'impose pas de contrainte architecturale, vous gardez la liberté de rénover selon vos choix.
- —Zones moins centrales : le Jeanbrun couvre toute la France. Des villes de taille moyenne (B1, B2) offrent des rendements bruts attractifs avec peu de concurrence.
- —Objectif de déficit foncier récurrent : l'amortissement Jeanbrun produit son effet chaque année, pas seulement pendant la phase de travaux.
- —Niches fiscales déjà saturées : contrairement au Malraux, le déficit foncier Jeanbrun est hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.
- —Ticket d'entrée plus accessible : un bien Jeanbrun peut débuter à 100 000–150 000 € en zone B2 ou C, contre 500 000 €+ pour un immeuble Malraux en secteur sauvegardé.
Conclusion : Malraux et Jeanbrun, deux dispositifs complémentaires
Le Malraux et le Jeanbrun ne sont pas rivaux — ils répondent à des besoins patrimoniaux différents et peuvent coexister dans un portefeuille immobilier diversifié. Un investisseur à TMI 45 % peut très bien détenir un immeuble en secteur Malraux (pour défiscaliser massivement pendant 4 ans de travaux) et plusieurs appartements sous le dispositif Jeanbrun (pour générer un déficit foncier récurrent année après année).
La clé de la stratégie est de ne pas confondre les deux approches :
- Malraux = réduction d'impôt ponctuelle, forte, liée aux travaux — idéale si vous avez un projet de rénovation patrimoniale ambitieux dans un secteur protégé et un impôt suffisant pour l'absorber.
- Jeanbrun = déficit foncier récurrent, modéré mais continu — idéal pour construire un patrimoine locatif stable sur le long terme avec une fiscalité maîtrisée chaque année.
Découvrez aussi nos comparatifs Jeanbrun vs LMNP et Jeanbrun vs Denormandie pour une vision complète de l'écosystème fiscal immobilier français. La page dispositif Jeanbrun vous donnera tous les détails sur les conditions d'éligibilité.
Malraux ou Jeanbrun : simulez les deux scénarios
Renseignez votre projet (prix, travaux, zone, TMI) et comparez les gains nets Malraux vs Jeanbrun sur votre durée de détention souhaitée.
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