Loi Jeanbrun à Lyon :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Lyon avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
4 500 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Lyon avec la loi Jeanbrun ?
Avec 594 000 habitants et une position en zone A, Lyon est une métropole du Rhône offrant une demande locative forte (64% de locataires, vacance à 8.1%). Les prix immobiliers autour de 4 500 €/m² permettent d'envisager une rentabilité locative solide. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Lyon.
Le marché immobilier à Lyon
Contexte local
Lyon est l'une des principales agglomérations du Rhône. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Lyon est tendu. 64% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.1%) est dans la norme nationale.
Spécificités de Lyon
Pour un T3 de 62 m² à Lyon, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
4 500 €
Part de locataires
64 %
Vacance locative
8.1 %
Tension locative
8/10
Lyon face aux autres villes du Rhône
À 4 500 €/m², Lyon se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Rhône (sur 57 communes documentées).
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Lyon — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Lyon, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Lyon — T3
Exemple concret : T3, prix 340 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Lyon — Niveau social
Prix acquisition
340 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Lyon, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Lyon ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Lyon.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Lyon ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Lyon ? La demande locative
Lyon affiche une tension locative parmi les plus fortes de France (en tête du baromètre LocService 2026, devant Paris), avec ~19 candidats par annonce au 1er semestre 2025. La demande est portée par un déficit chronique de logements face à une croissance de 10 000 à 15 000 habitants par an.
Bassin étudiant majeur
2e pôle universitaire de France avec ~190 000 étudiants (Lyon 1/2/3, INSA, EM Lyon, ENS), en hausse d'environ 32 % entre 2013 et 2023 — demande continue sur studios et T2.
Pôle économique et emploi
La métropole concentre ~29 % des emplois régionaux (2,3 M d'habitants), avec santé, chimie, numérique, biotech et le quartier d'affaires Part-Dieu.
Réseau de transports dense
Réseau TCL (4 lignes de métro, tramways, funiculaires) et gare Part-Dieu (Paris en 2h), liaison rapide vers l'aéroport Saint-Exupéry.
Croissance démographique soutenue
+10 000 à 15 000 habitants/an : déséquilibre structurel offre/demande qui maintient une vacance très faible.
Attractivité et cadre de vie
Patrimoine UNESCO, scène gastronomique et culturelle : forte attractivité pour familles et jeunes actifs.
Investir à Lyon selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 480 – 650 €/mois | ~5,5 % | Étudiants / Jeunes actifs |
| T2 | 650 – 900 €/mois | ~5 % | Jeunes actifs / Couples |
| T3 | 900 – 1 300 €/mois | ~4,5 % | Couples / Petites familles |
| T4 et + | 1 300 – 2 000 €/mois | ~4 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Lyon ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
La Part-Dieu (Lyon 3e)
Premier quartier d'affaires de Lyon et 2e hub tertiaire de France, autour de la gare Part-Dieu (TGV, métro B, tramways). Forte demande de jeunes actifs et cadres, vacance locative très faible.
Jeunes actifs / CadresLa Guillotière (Lyon 7e)
Quartier central, étudiant et bien connecté (métro D, tramway), aux prix plus accessibles (~4 200 €/m²). L'un des meilleurs rendements bruts de la ville sur les petites surfaces.
Étudiants / Jeunes actifsGerland (Lyon 7e)
Ancien quartier industriel en pleine mutation (EM Lyon, ENS, Biodistrict). Demande soutenue d'étudiants, chercheurs et jeunes diplômés, fort potentiel de valorisation.
Étudiants / Jeunes actifsLa Croix-Rousse (Lyon 4e)
Quartier de caractère au cadre de vie villageois proche du centre. Valeur patrimoniale stable et demande forte de familles et jeunes couples installés.
Familles / Jeunes actifsLa Confluence (Lyon 2e)
Écoquartier moderne le plus dynamique de Lyon (bureaux, commerces, logements neufs en bord de Saône et Rhône). Demande premium de cadres et familles aisées.
Cadres / FamillesVilleurbanne (La Doua)
Commune limitrophe abritant le plus grand campus de Lyon (INSA, Université Lyon 1), loyers encadrés. Prix d'entrée inférieurs à Lyon intra-muros (~4 200 €/m²) pour un rendement attractif.
Étudiants / Jeunes actifsOù se situe Lyon ?
Lyon (69), zone A du dispositif Jeanbrun, en Auvergne-Rhône-Alpes.
Simulez votre projet à Lyon
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Lyon
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Lyon.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Rhône.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.