Jeanbrun vs Loc'Avantages : deux dispositifs proches mais fondamentalement différents
Mêmes plafonds de loyers, même objectif social — mais des mécanismes fiscaux radicalement opposés. Loc'Avantages réduit votre impôt sur les loyers, le Jeanbrun amortit la valeur de votre bien. Voici comment choisir.
La confusion est fréquente : le dispositif Jeanbrun utilise les mêmes barèmes de loyers que Loc'Avantages (intermédiaire, social, très social), et les deux visent à encourager la location à loyer modéré. Mais les mécanismes fiscaux sont radicalement différents. Loc'Avantages offre une réduction d'impôt sur les loyers, le Jeanbrun un amortissement sur la valeur du bien. Et les deux ne sont pas cumulables sur le même logement ancien. Voici comment trancher.
Rappel : le dispositif Loc'Avantages (ex-Cosse)
Créé en 2022 en succédant au dispositif Cosse et prolongé jusqu'au 31/12/2027, Loc'Avantages fonctionne via une convention signée avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Il offre une réduction d'impôt calculée sur les revenus fonciers bruts :
- Loc 1 (intermédiaire) : 15% sans intermédiation, ou 20% avec mandat de gestion sociale
- Loc 2 (social) : 35% ou 40% avec intermédiation locative
- Loc 3 (très social) : 65% — uniquement avec intermédiation locative obligatoire
Il s'applique aux logements existants uniquement (pas de neuf), avec une convention d'une durée minimale de 6 ans. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont les mêmes que ceux repris par le Jeanbrun. La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000€/an.
Tableau comparatif complet
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt sur revenus fonciers bruts | Amortissement sur valeur du bien |
| Type d'avantage | % des loyers bruts déduit de l'impôt | % du prix du bien déduit des revenus fonciers |
| Taux avantage (intermédiaire) | 15% à 20% des loyers bruts | 3% à 3,5%/an sur 80% du bien |
| Taux avantage (social) | 35% à 40% des loyers bruts | 3,5% à 4,5%/an sur 80% du bien |
| Taux avantage (très social) | 65% des loyers bruts | 4% à 5,5%/an sur 80% du bien |
| Plafond annuel | Niches fiscales 10 000€/an | 8 000€ à 12 000€/an (hors plafond niches) |
| Biens éligibles | Ancien uniquement (conventionnement Anah) | Neuf RE2020 + ancien avec travaux ≥ 30% |
| Travaux requis | Non obligatoires | Oui si ancien (≥ 30% du prix) |
| Convention Anah | Obligatoire (6 ans min.) | Non requise |
| Durée d'engagement | 6 ans minimum | 9 ans minimum |
| Zonage | Pas de zonage | Pas de zonage |
| Neuf éligible | ||
| Intermédiation locative | Possible (bonification taux) | Non prévue |
| Déficit foncier cumulable | Oui (charges classiques) | Oui (amortissement + charges) |
| Plafonnement niches fiscales | ||
| Réintégration plus-value | ||
| Cumul entre eux (même bien) |
Cas concret chiffré : bien existant loué en social, 180 000€
Hypothèse : T2 ancien, valeur 180 000€, loyer social 550€/mois, TMI 30%.
Loc'Avantages social (avec intermédiation)
- Loyers bruts annuels : 6 600€
- Réduction d'impôt : 6 600 × 40% = 2 640€/an
- Total sur 6 ans : 15 840€
- Soumis au plafond niches 10 000€/an
- Pas de travaux obligatoires
- Convention Anah à signer et respecter
Jeanbrun social (ancien avec travaux)
- Travaux requis : ≥ 30% = 54 000€ min. → total 234 000€
- Base amortissable : 234 000 × 80% = 187 200€
- Amortissement : 187 200 × 3,5% = 6 552€/an
- Déficit foncier imputable → économie TMI 30%
- Économie fiscale : ~1 966€/an → ~17 690€ sur 9 ans
- Hors plafond des niches fiscales
Loc'Avantages est plus simple pour les biens existants sans travaux — pas de seuil de travaux, pas de réintégration à la revente. Le Jeanbrun est plus puissant pour les TMI élevées et les biens nécessitant une rénovation lourde, grâce au déficit foncier et à l'absence de plafond des niches.
Pour qui le Jeanbrun est-il meilleur que Loc'Avantages ?
- TMI 41% ou 45% : le déficit foncier imputable sur revenu global maximise l'avantage bien au-delà d'une réduction d'impôt plafonnée
- Investisseurs achetant un bien à rénover : les travaux sont intégrés dans la base amortissable, amplifiant le déficit foncier
- Investisseurs au plafond des niches : l'amortissement Jeanbrun n'entre pas dans le plafond 10 000€/an
- Projet neuf : Loc'Avantages ne couvre pas le neuf ; le Jeanbrun est ouvert aux logements neufs RE2020
- Logique patrimoniale à 9 ans+ : l'amortissement du bien crée une déduction structurelle sur la durée
Pour qui Loc'Avantages est-il meilleur que le Jeanbrun ?
- Propriétaires de biens déjà détenus : pas besoin d'acquérir un nouveau bien, simple conventionnement Anah
- Pas de budget travaux : aucun seuil de travaux requis, contrairement aux 30% du prix imposés par le Jeanbrun pour l'ancien
- TMI 11% ou 30% : la réduction d'impôt directe sur les loyers est plus lisible et immédiatement efficace
- Engagement court : 6 ans seulement (vs 9 ans minimum en Jeanbrun)
- Pas de réintégration à la revente : plus-value classique, sans contrainte fiscale à la sortie
- Intermédiation locative : bonification du taux de réduction + sécurité de gestion via un organisme agréé
Point de vigilance : les plafonds de loyers sont les mêmes
Les plafonds de loyers du Jeanbrun (niveaux social et très social) sont directement alignés sur les barèmes Loc'Avantages (art. 199 tricies du CGI). Pour le niveau intermédiaire, ils suivent les barèmes Pinel. C'est pourquoi la confusion est fréquente entre les deux dispositifs.
Mais le mécanisme fiscal est radicalement différent : Loc'Avantages = réduction d'impôt sur les loyers perçus ; Jeanbrun = amortissement sur la valeur du bien, déductible des revenus fonciers. Le premier réduit votre impôt à due concurrence des loyers, le second crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700€/an.
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