Dispositif Jeanbrun en Nouvelle-Aquitaine : le guide régional
La Nouvelle-Aquitaine est la plus grande région de France par sa superficie. Bordeaux, perle de l'Atlantique, a connu une explosion de prix mais reste attractive. La Rochelle, Bayonne et Pau offrent un marché locatif dynamique avec des prix encore raisonnables. Les villes moyennes de l'intérieur (Poitiers, Limoges) séduisent par leur accessibilité.
Zonage par département
La Nouvelle-Aquitaine compte 12 départements. Bordeaux et les principales villes côtières sont en zone B1. L'intérieur de la région est principalement classé en B2 et C, avec des prix d'acquisition très accessibles.
| Département | Zone | Villes principales | Prix neuf €/m² |
|---|---|---|---|
| 33 — Gironde | Zone B1 | Bordeaux, Mérignac, Pessac | 3 500 – 5 500 |
| 17 — Charente-Maritime | Zone B1 | La Rochelle, Rochefort | 2 800 – 4 500 |
| 64 — Pyrénées-Atlantiques | Zone B1/B2 | Bayonne/Anglet (B1), Pau (B2) | 2 500 – 4 000 |
| 86 — Vienne | Zone B2 | Poitiers, Châtellerault | 1 800 – 2 800 |
| 87 — Haute-Vienne | Zone B2 | Limoges | 1 700 – 2 600 |
| 24, 16, 19, 40, 47, 79, 23 | Zone B2/C | Périgueux, Angoulême, Brive | 1 500 – 2 500 |
Détail par zone
Zone B1 — Bordeaux, La Rochelle, Bayonne
Bordeaux est en zone B1 — et non en zone A, contrairement à une idée reçue. Malgré la forte hausse des prix depuis 2015 et l'arrivée de la LGV Paris-Bordeaux en 2017 (2h05), le classement zone B1 reste en vigueur. La demande locative est soutenue (étudiants, cadres, tourisme viticole), mais les prix élevés compriment les rendements.
La Rochelle présente un marché locatif dynamique grâce à l'université, au port de plaisance et à l'attractivité côtière. Les prix restent inférieurs à Bordeaux, ce qui améliore mécaniquement les rendements bruts.
Bayonne et Anglet, au cœur du Pays Basque, bénéficient d'une demande locative forte et d'une attractivité croissante. Le marché immobilier basque est l'un des plus dynamiques de France, porté par le tourisme, les entreprises et la qualité de vie.
Rendements bruts estimés en zone B1 : 2,5 à 4 %.
Zone B2 — Poitiers, Limoges, Pau
Poitiers est une ville universitaire dynamique avec un CHU et plusieurs grandes écoles. Limoges offre les prix les plus accessibles parmi les préfectures de la région, avec une demande locative stable assurée par le CHU, l'université et les administrations. Pau bénéficie de la présence du groupe Total Energies (siège) et d'une université active.
Rendements bruts estimés en zone B2 : 3,5 à 5,5 %.
Zone C — Communes rurales
Les zones rurales de Dordogne, Creuse ou Lot-et-Garonne offrent des prix d'acquisition très bas. Les rendements bruts peuvent dépasser 6 %, mais la demande locative est faible et le risque de vacance élevé. Ces zones correspondent à des profils d'investisseurs spécifiques.
Tableau récapitulatif
| Zone | Plafond loyer (€/m²/mois) | Fourchette prix achat | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Zone B1 — Bordeaux, La Rochelle, Bayonne | ~10,55 € | 2 800 – 5 500 €/m² | 2,5 – 4 % |
| Zone B2 — Poitiers, Limoges, Pau | ~9,17 € | 1 700 – 3 000 €/m² | 3,5 – 5,5 % |
| Zone C — Communes rurales | ~8,13 € | 1 200 – 2 000 €/m² | 4 – 7 % |
* Plafonds de loyer indicatifs basés sur les zones Pinel. Rendements calculés hors charges, fiscalité et frais de gestion. Ces données sont fournies à titre indicatif.
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Questions fréquentes sur le Jeanbrun en Nouvelle-Aquitaine
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