Journal Jeanbrun #5 — L'acte authentique : 7 432€ de frais et une signature qui change tout

Un mardi matin de juillet. Paris est déjà chaud à 9h30. Marc a posé une demi-journée de congé. Sophie a décalé ses activités de fin d'année — elle finissait son année scolaire. L'étude notariale est dans le 8e arrondissement, à vingt minutes de chez eux en métro. Ils arrivent ensemble, ce qui n'était pas prévu mais que Marc a voulu. "C'est notre investissement. On y va ensemble."

L'acte authentique VEFA, c'est le moment où l'investissement devient officiellement réel du point de vue juridique. Pas le contrat de réservation — qui est un avant-contrat — mais l'acte notarié qui vous constitue propriétaire d'un bien en cours de construction. C'est aussi le moment où l'argent commence à bouger vraiment : premier appel de fonds, déblocage bancaire, et le début d'une période que Marc n'avait pas complètement anticipée dans toutes ses implications : les intérêts intercalaires.

Le rendez-vous chez le notaire

L'étude est comme toutes les études notariales : meubles en bois sombre, diplômes encadrés, silence feutré. La notaire, Maître Aurélie Ferrand, est précise et pédagogue. Elle a manifestement l'habitude des actes VEFA — elle en fait plusieurs par semaine.

Elle pose l'acte sur la table. 47 pages.

Marc et Sophie échangent un regard. Marc a lu les 47 pages la veille au soir. Il a commencé à 21h et fini à minuit passé. Sophie l'a regardé faire avec une sorte d'admiration mêlée d'incompréhension. "Tu vas vraiment lire tout ça ?"

"On signe pour 235 000€ chérie. Je lis tout."

Au bureau de la notaire, Marc ne re-lit pas en entier mais il vérifie les points clés : désignation du bien (lot 47, 3e étage, bâtiment B, 51,8m² Carrez, plus parking), prix de vente (235 000€ dont 220 000€ logement + 15 000€ parking), conditions suspensives levées (financement), date de livraison prévisionnelle (T1 2027).

Puis vient la question que Marc avait préparée.

"Est-ce que l'option pour le dispositif Jeanbrun doit être mentionnée dans l'acte ?"

Maître Ferrand lève les yeux de ses documents. "Non, pas nécessairement dans l'acte lui-même. Le dispositif Jeanbrun s'exerce sur votre déclaration de revenus fonciers. Ce qui est important dans l'acte, c'est que la destination du bien soit bien locative, ce que je vais noter."

"Et concrètement, je dois faire quoi pour l'activer ?"

"Vous devrez cocher les options appropriées sur votre déclaration 2044 l'année suivant la première mise en location. Si vous louez dès janvier 2027, vous déclarez en mai 2028. C'est à ce moment-là que vous exercez votre option."

Marc note mentalement. Il l'avait lu sur le guide mais c'est différent de l'entendre d'un notaire. L'option Jeanbrun ne se fait pas chez le notaire mais sur la déclaration fiscale. Important.

La signature

Maître Ferrand lit les passages essentiels à voix haute — le prix, les conditions, les garanties, les appels de fonds. Puis elle retourne les feuilles une par une pour la signature. Marc signe. Sophie signe. Marc regarde Sophie après la dernière signature.

"Ça y est," dit-il simplement.

Sophie sourit. Pas le grand sourire des occasions joyeuses — le sourire calme de quelqu'un qui a pris une décision réfléchie et l'assume.

Les frais de notaire : Maître Ferrand remet l'état récapitulatif. Total : 7 432€, soit 3,16% du prix de vente. Marc avait provisionné 8 000€ — bonne surprise de 568€. La raison du taux réduit : dans le neuf, les droits de mutation (la "taxe" principale qui compose les frais de notaire) sont beaucoup plus faibles que dans l'ancien. Dans l'ancien, on est à 7-8% du prix. Dans le neuf, on est à 2-3%. Sur un bien à 235 000€, la différence est de 11 000 à 13 000€. C'est l'un des avantages concrets du neuf qu'on oublie souvent de quantifier.

Le premier appel de fonds

Simultanément à la signature de l'acte, le promoteur déclenche le premier appel de fonds. Dans une VEFA, le paiement du bien est échelonné selon l'avancement des travaux, selon un calendrier réglementé :

• Fondations achevées : 35% du prix
• Mise hors d'eau : 70% du prix
• Achèvement de l'immeuble : 95% du prix
• Remise des clés : 100% du prix

Au moment de la signature, les fondations sont déjà achevées (le promoteur a débuté les travaux avant la commercialisation complète — c'est courant). Le premier appel est donc immédiat : 35% × 235 000€ = 82 250€.

Marc transmet l'appel de fonds à sa banque. La banque débloque les fonds dans la semaine. L'argent part vers le promoteur.

Marc regarde le solde de son compte diminuer. C'est une sensation étrange — intellectuellement il sait que cet argent n'est pas "perdu", il est converti en droits sur un appartement en construction. Mais la mécanique psychologique est puissante.

Les intérêts intercalaires

Et c'est là que commence la partie que Marc avait mal évaluée dans son planning mental.

Les intérêts intercalaires, c'est ce que vous payez à la banque entre le premier déblocage de fonds et la livraison du bien. Pendant toute cette période, vous payez des intérêts sur les sommes débloquées — sans percevoir aucun loyer en contrepartie, puisque le bien n'est pas encore livré.

Le calcul est simple mais l'effet cumulatif est moins anodin qu'il n'y paraît.

Premier déblocage : 82 250€ à 3,40% annuel = 2 797€/an = ~233€/mois.

Marc relit le relevé que la banque lui envoie. 240€ par mois (légèrement au-dessus à cause des modalités de calcul exact).

"On paie 240€ par mois pour un appartement qu'on ne peut même pas louer," dit Marc un soir, mi-amusé mi-agacé.

Sophie pose son livre. "Oui. Mais ces intérêts sont déductibles."

Marc la regarde. "Comment ça ?"

"J'ai lu la page sur les charges déductibles ce matin. Les intérêts intercalaires VEFA sont déductibles des revenus fonciers, même avant la mise en location, dans certaines conditions. Ils s'imputent l'année de l'achèvement."

Marc vérifie. Sophie a raison. Les intérêts payés pendant la construction — les intérêts intercalaires — sont déductibles des revenus fonciers au titre de l'année de l'achèvement du logement ou de l'année de la mise en location si elle intervient avant. Concrètement : s'ils débloquent sur 8 mois et paient en tout 2 400€ d'intérêts intercalaires, ces 2 400€ viendront en déduction de leurs revenus fonciers 2026 ou 2027, générant une économie de 2 400€ × 41% = 984€ d'IR.

Ce n'est pas négligeable. Et c'est une raison supplémentaire de tout documenter : garder chaque relevé d'intérêts intercalaires, noter les montants, les conserver pour la déclaration fiscale.

Marc crée un dossier dans Notion intitulé "Jeanbrun - Documents fiscaux". Il y met déjà : l'acte notarié en PDF, la confirmation de surface Carrez, l'accord de principe bancaire, et le premier relevé d'intérêts intercalaires. Ce dossier va grossir.

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Un bilan à ce stade, à chaud après la signature :

Ils ont engagé 7 432€ de frais de notaire + 11 750€ de dépôt de garantie + un premier déblocage de 82 250€ qui transite par la banque. Leur apport personnel a servi à financer les frais de notaire et le dépôt — le reste est du crédit. Le projet avance.

La prochaine étape, c'est l'attente. Le chantier va prendre 7-8 mois. Il y aura d'autres appels de fonds, d'autres déblocages, une visite de chantier en septembre. Et progressivement, le sentiment que l'investissement devient réel va remplacer l'abstraction des simulations du dimanche soir de février.

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Ce qu'on a appris (épisode 5)

Les frais de notaire dans le neuf = 2 à 3% (vs 7-8% dans l'ancien)

Sur 235 000€, on paie 7 432€ au lieu de potentiellement 18 000€ dans l'ancien. Une économie réelle de plus de 10 000€ qui ne se voit pas mais qui compte.

L'acte notarié déclenche les appels de fonds → les intérêts intercalaires commencent IMMÉDIATEMENT

Dès le premier déblocage, vous payez des intérêts. Provisionnez ces charges dans votre budget mensuel — comptez entre 200 et 650€/mois selon le stade d'avancement.

Les intérêts intercalaires sont déductibles de vos revenus fonciers

Conservez TOUS vos relevés d'intérêts intercalaires. Ils viendront en déduction l'année de l'achèvement ou de la mise en location.

L'option Jeanbrun ne se fait PAS chez le notaire — mais sur la déclaration de revenus

La déclaration 2044 spéciale en mai de l'année N+1 après la première mise en location. C'est là que vous activez le mécanisme. Notez-le dans votre agenda dès maintenant.

Garder une copie de TOUT

Acte notarié, relevés de déblocage, factures d'intérêts intercalaires, correspondances avec le promoteur. Créez un dossier dédié (numérique + une copie physique). Vous en aurez besoin dans 18 mois pour votre première déclaration.

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Dans l'épisode 6, l'attente : d'août à octobre 2026, les intérêts intercalaires montent, Marc visite le chantier, et on sélectionne notre agence de gestion locative.

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Les frais notariés en détail : notaire Jeanbrun. Le calendrier complet d'une VEFA : calendrier VEFA Jeanbrun. Toutes les charges déductibles (y compris les intérêts intercalaires) : charges déductibles. Comment bien déclarer : déclaration fiscale Jeanbrun. Et pour le financement, notre guide complet : financement.