Journal Jeanbrun #7 — Livraison : les clés, les réserves, et l'émotion

Le réveil sonne à 4h50. Marc n'a pas vraiment dormi de la nuit. Pas d'inquiétude — plutôt cette fébrilité bizarre, celle des grandes journées. Il attrape son carnet Moleskine noir (acheté exprès pour l'occasion, avec un stylo à encre bleue pour les annotations), vérifie une dernière fois son téléphone chargé à 100%, et glisse les deux dans son sac.

Le 15 novembre 2026, Marc prend le TGV de 5h42 depuis la gare de Lyon. Destination : Lyon Part-Dieu. Durée : 1h58. Dans deux heures, il va récupérer les clés de leur premier appartement.

TGV 5h42 : le trajet des pensées

Dans le wagon quasi vide à cette heure matinale, Marc relit ses notes. Il a imprimé la check-list de visite de livraison qu'il avait préparée deux semaines plus tôt — celle qu'on lui avait conseillé de construire minutieusement. Électricité (chaque prise, chaque interrupteur), plomberie (chaque robinet, chaque siphon), menuiseries (chaque porte, chaque fenêtre, chaque volet), revêtements (sols, murs, plafond, peinture), joints d'étanchéité.

Il envoie un message à Sophie : "Dans le TGV. Je pense à nous." Elle répond deux minutes plus tard avec un emoji cœur et : "Prends des photos de tout. Et sois minutieux pour les réserves, hein ?"

Sophie est restée à Paris avec leur fils de 8 ans. Pas question de faire faire la route à l'enfant pour une visite technique. Mais elle sera là en temps réel, par l'intermédiaire des photos envoyées toutes les cinq minutes.

Marc sourit. Il y a dix-huit mois, quand il avait commencé à lire sur l'investissement locatif, il ne pensait pas vraiment que ça irait aussi vite. Et maintenant, dans ce TGV, il allait récupérer des clés.

L'arrivée aux Jardins de Gerland

Il est 8h20 quand Marc arrive devant le programme. Le taxi l'a déposé rue Élisée Reclus, dans le quartier Gerland, Lyon 7e. L'immeuble "Les Jardins de Gerland" est là, face à lui.

Il s'arrête une seconde sur le trottoir.

L'immeuble est propre, terminé, lumineux dans la lumière grise de novembre. Cinq étages, façade en béton architectonique couleur crème, balcons filants, double vitrage partout. Pas spectaculaire, mais solide. Bien intégré dans le quartier en pleine mutation — le nouveau Lyon qui pousse sur l'ancienne zone industrielle. À 200 mètres, le parc de Gerland. À 500 mètres, la ligne de métro B.

Le chargé de clientèle du promoteur est déjà là, dans le hall. La trentaine, costume bleu marine, sourire professionnel. "Monsieur Jeanbrun ? Bienvenue. On y va ?"

La visite de livraison : carnet en main

L'appartement est au 2e étage. Marc monte l'escalier, carnet ouvert dans la main gauche, téléphone prêt dans la droite. Le chargé de clientèle ouvre la porte. Le soleil entre immédiatement — exposition sud-ouest, exactement ce que promettait le plan de vente.

Marc prend trois grandes photos panoramiques du séjour avant même d'entrer. Il les envoie à Sophie. Elle répond en vingt secondes : "Oh ! C'est lumineux ! Je m'attendais à moins."

L'appartement est plus beau que ce qu'ils avaient imaginé. 51,8 m² bien pensés. Un séjour ouvert sur la cuisine, lumineux, avec vue partielle sur le parc. Une chambre avec placard encastré. Une salle de bain avec douche à l'italienne. Des finitions propres, du parquet stratifié dans les pièces à vivre, du carrelage dans les zones humides.

Mais Marc ne se laisse pas emporter par l'émotion. Il sort son carnet et commence la visite méthodique.

Il appuie sur chaque interrupteur. Il teste chaque prise avec son testeur de circuit (oui, il en a acheté un, 12€ sur internet). Il ouvre et ferme chaque porte. Il fait couler l'eau dans chaque robinet. Il inspecte chaque joint avec sa lampe de poche.

Et il trouve. Il trouve toujours quelque chose, dans le neuf.

Réserve n°1 : Dans la salle de bain, sur le mur face au miroir, une peinture écaillée sur une surface d'environ 5 cm × 3 cm. Pas énorme. Mais là. Marc photographie, note l'emplacement précis.

Réserve n°2 : La porte du placard de l'entrée est mal alignée. Le battant présente un décalage d'environ 1 centimètre dans sa partie basse par rapport au cadre. Elle se ferme, mais avec résistance. Marc ouvre et ferme trois fois. Il photographie, note.

Réserve n°3 : La prise électrique dans le salon, côté fenêtre, ne fonctionne pas. Le testeur de circuit indique "pas de courant". Marc note, photographie.

Réserve n°4 : Dans la douche à l'italienne, dans le recoin entre la paroi et le mur du fond, un joint de carrelage manque sur une longueur d'environ 8 cm. La bande est vide. Potentiellement problématique à terme pour l'étanchéité. Marc photographie sous plusieurs angles.

Le chargé de clientèle ne discute aucune des quatre réserves. Il note tout dans son propre carnet, hochant la tête à chaque point. "On prend en charge, bien sûr. Vous recevrez un mail sous quinzaine avec le planning d'intervention."

Marc apprécie la réactivité. Il avait lu des témoignages de livraisons conflictuelles. Ici, rien de tel.

La signature et les clés

Ils s'installent à une petite table pliante que le chargé de clientèle a apportée dans le hall. Le procès-verbal de livraison est là, en deux exemplaires. Marc le lit entièrement. Les quatre réserves sont mentionnées, avec leurs descriptions précises, leurs localisations, et la mention explicite : "Le maître d'ouvrage s'engage à lever les réserves dans le délai de la garantie de parfait achèvement (1 an à compter de la livraison)."

Marc signe. Le chargé de clientèle signe. Premier exemplaire pour Marc, deuxième pour le promoteur.

Et puis le chargé de clientèle sort une enveloppe kraft. Dedans : deux clés sur un porte-clés avec l'étiquette "Jardins de Gerland — Lot 214". Deux badges pour l'interphone et le parking vélo. La notice du tableau électrique.

Marc prend les clés. Il les tient dans sa paume.

Il envoie une photo à Sophie. Les clés dans sa main, avec le parquet de l'entrée en arrière-plan.

Sophie appelle immédiatement. "Marc." Sa voix est différente. Un peu tremblante. "C'est notre premier investissement. On est propriétaires d'un appartement à Lyon."

Lui aussi, il a quelque chose dans la gorge. "Ouais. C'est ça." Un temps. "C'est beau comme vue sur le parc, non ?"

Sophie, depuis Paris : "Je prends une capture d'écran de la photo. Elle ira dans notre album."

Il reste seul dans l'appartement cinq minutes, après le départ du chargé de clientèle. Il refait le tour lentement, cette fois sans son carnet. Il regarde par la fenêtre du séjour. Le parc est là, ses arbres presque dénudés de novembre, quelques joggers matinaux. Dans quelques semaines, un locataire vivra ici.

L'amortissement démarre

Dans l'ascenseur qui redescend vers le hall, Marc sort son téléphone et ouvre ses notes. Il tape :

"Date de livraison : 15 novembre 2026. L'amortissement Jeanbrun commence AUJOURD'HUI."

C'est une date importante, et pas seulement symboliquement. L'amortissement du dispositif Jeanbrun se calcule à partir de la date de livraison. Pas de la date de signature du contrat de réservation, pas de la date du crédit, pas de la date d'entrée du locataire. La livraison.

Marc fait le calcul rapide dans sa tête, qu'il avait déjà préparé mais qu'il refait pour être sûr. L'amortissement annuel Jeanbrun sur leur bien : 8 460€/an (c'est le montant qu'ils avaient calculé avec le simulateur). Mais 2026, c'est une année incomplète. La livraison est le 15 novembre. Il reste 1,5 mois sur 12 jusqu'au 31 décembre.

Prorata 2026 : 1,5 / 12 = 12,5%. Amortissement déductible pour 2026 : 8 460€ × 12,5% = 1 058€.

Ce n'est pas énorme, mais c'est réel. Et ça s'ajoute aux intérêts intercalaires de la période VEFA — ces mois où ils payaient les intérêts du crédit sans percevoir encore de loyers. Tout ça sera déductible.

L'appel à l'agence

Marc reprend le métro vers la gare de Part-Dieu. Il est 10h30. Son TGV retour est à 14h05. Il a le temps de déjeuner tranquillement.

Mais avant de s'asseoir dans le bouchon lyonnais où il a prévu de manger, il passe un coup de fil. L'agence de gestion qui gérera leur bien — celle qu'ils ont choisie deux mois plus tôt après avoir comparé trois propositions.

"Bonjour, c'est Marc. L'appartement est livré ce matin. Vous pouvez publier l'annonce."

La chargée de clientèle de l'agence, enthousiaste : "Parfait ! On a tout prêt de notre côté. Je la mets en ligne demain matin première heure."

Loyer annoncé : 558€/mois. C'est le loyer plafond zone A du dispositif Jeanbrun, moins 2€ de marge de sécurité. En dessous du marché de Gerland d'environ 30%, ce qui va mécaniquement attirer beaucoup de dossiers.

Marc raccroche et entre dans le restaurant. Il commande une quenelle. Il mérite bien ça.

Le soir, depuis le wagon du TGV de retour, il envoie un long message à Sophie avec un récapitulatif de la journée. Elle répond : "Je suis fière de nous. On a bien fait."

Ce qu'on a appris

Toujours émettre des réserves, même pour les défauts mineurs. Une peinture écaillée de 5 cm, une prise qui ne marche pas — tout ça va dans le PV. Le promoteur est contractuellement obligé de corriger sous 1 an (garantie de parfait achèvement). Si ce n'est pas écrit, c'est comme si ça n'existait pas.

L'amortissement Jeanbrun démarre à la livraison, pas avant. Noter la date précise est essentiel : c'est la date de référence pour le calcul du prorata de première année et pour toutes les déclarations fiscales suivantes.

La première année est en prorata. Si vous êtes livré en novembre, vous n'avez que 1,5 mois d'amortissement pour cette année. C'est normal. Dès l'année suivante, vous bénéficiez de l'amortissement complet.

Lancer la mise en location le jour même de la livraison. Chaque jour de vacance locative est un jour de loyer perdu. L'annonce peut et doit être publiée dès que les clés sont remises.

Conserver le PV de livraison précieusement. C'est le document qui établit la date officielle de livraison aux yeux du fisc. En cas de contrôle, c'est lui qui fait foi. Rangez-le avec vos autres documents fiscaux importants.

---

La photo des clés dans la main de Marc est toujours en fond d'écran sur le téléphone de Sophie. Leur fils a demandé ce que c'était. "C'est notre appartement à Lyon." Il a haussé les épaules — à 8 ans, Lyon c'est loin et les appartements c'est abstrait. Dans quelques années, il comprendra.

Prochain épisode : 14 dossiers reçus en 10 jours — comment on a choisi notre premier locataire.

---

Pour comprendre le calendrier VEFA et toutes les étapes jusqu'à la livraison : calendrier VEFA Jeanbrun. Pour découvrir comment fonctionne la gestion locative Jeanbrun. Lisez aussi nos conditions, le guide de la déclaration fiscale et la liste des charges déductibles.