Foire aux questions — Dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé », est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire un amortissement annuel de 3% à 5,5% de la valeur de leur bien immobilier locatif. Il est entré en vigueur le 21 février 2026 et remplace le dispositif Pinel.

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026, date de promulgation de la loi de finances 2026. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

La différence fondamentale est le mécanisme fiscal. Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (jusqu'à 21% du prix sur 12 ans). Le Jeanbrun fonctionne par amortissement : vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers, ce qui crée du déficit foncier imputable sur votre revenu global. Le Jeanbrun n'a pas de zonage restrictif et accepte l'ancien rénové.

Oui. Contrairement au Pinel qui était limité aux zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, y compris les zones B2 et C. Les plafonds de loyers et de ressources varient cependant selon la zone.

Seuls les immeubles d'habitation collectifs sont éligibles. Les maisons individuelles sont exclues. Pour le neuf, le bien doit respecter la norme RE2020 et être classé DPE A, B ou C. Pour l'ancien, les travaux de rénovation doivent représenter au minimum 30% du prix d'acquisition et le bien doit atteindre un DPE A, B ou C après travaux.

Non. Le dispositif Jeanbrun interdit la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ainsi qu'à ses ascendants (parents, grands-parents) et descendants (enfants, petits-enfants). Le locataire doit être un tiers.

L'engagement de location minimum est de 9 ans. Le bien doit être loué nu (non meublé), en tant que résidence principale du locataire, et la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la fin des travaux.

L'amortissement se calcule sur une base de 80% du prix d'acquisition (exclusion forfaitaire de 20% pour le terrain). Chaque année, vous déduisez un pourcentage de cette base (3% à 5,5% selon le niveau de loyer) de vos revenus fonciers. Cette déduction, ajoutée aux charges classiques, peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

Pour le neuf : 8 000€/an en intermédiaire, 10 000€/an en social, 12 000€/an en très social. Pour l'ancien, les plafonds seront précisés par décret. Si le calcul de l'amortissement dépasse le plafond, c'est le plafond qui s'applique.

Le déficit foncier se crée lorsque vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances) + l'amortissement Jeanbrun dépassent vos loyers perçus. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700€/an (21 400€ pour les rénovations énergétiques 2026-2027).

Oui. L'amortissement Jeanbrun vient s'ajouter aux charges déductibles classiques pour le calcul du résultat foncier. Si le résultat est déficitaire, le déficit est imputable sur le revenu global dans les limites habituelles.

Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux immeubles d'habitation collectifs. Les maisons individuelles, villas et pavillons sont exclus du dispositif.

Le bien doit être classé DPE A, B ou C. Pour le neuf, c'est généralement le cas avec la norme RE2020. Pour l'ancien, ce classement doit être atteint après réalisation des travaux de rénovation.

Attention : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB III du CGI). Le prix d'acquisition retenu est diminué du total des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement.

Non. Le dispositif Jeanbrun et le Denormandie portent sur des mécanismes différents et ne sont pas cumulables sur un même bien. Il faut choisir l'un ou l'autre.

Le « Super Jeanbrun » est un terme utilisé pour désigner le cumul du dispositif Jeanbrun avec le mécanisme du Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce cumul permet potentiellement d'obtenir des avantages fiscaux encore plus importants, notamment une TVA réduite sur l'acquisition. Les conditions précises sont en cours de clarification par décret.

Les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) peuvent bénéficier du dispositif, à condition que les associés personnes physiques remplissent les conditions. Les SCI à l'IS sont exclues. L'amortissement est alors réparti entre les associés au prorata de leurs parts.

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux contribuables imposés à 30% ou plus (TMI), disposant d'une capacité d'investissement immobilier et souhaitant se constituer un patrimoine tout en réduisant leur impôt.

Les plafonds de loyers sont fixés par zone géographique et par niveau d'engagement. Le loyer maximum mensuel = Plafond €/m² × coefficient × surface. Le coefficient = min(0,7 + 19/surface, 1,2).

Le dispositif Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une extension est possible lors des prochaines lois de finances.