VEFA et Jeanbrun : calendrier et étapes de l'achat sur plan
La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est le mode d'acquisition principal pour le neuf Jeanbrun. Le processus dure 12 à 24 mois entre la réservation et la mise en location. Chaque étape a un impact sur votre investissement.
Les 7 étapes de la VEFA Jeanbrun
Réservation
Mois 0
Signature du contrat de réservation avec le promoteur
Dépôt de garantie : max 5% si livraison < 1 an, 2% si 1-2 ans
Délai de rétractation : 10 jours (loi SRU)
Choix du lot : étage, orientation, surface
Financement
Mois 1–3
Obtenir l'offre de prêt bancaire
Condition suspensive de financement : 45–60 jours
Le crédit ne démarre pas encore → pas d'intérêts à payer
Négocier un différé total de remboursement jusqu'à la livraison
Acte notarié
Mois 2–4
Signature de l'acte VEFA chez le notaire
Cette date compte pour l'éligibilité Jeanbrun (entre 21/02/2026 et 31/12/2028)
Frais de notaire réduits : 2–3% du prix
Début des appels de fonds par le promoteur
Appels de fonds
Mois 4–18
Achèvement fondations : 35% du prix
Mise hors d'eau : 70% du prix
Achèvement : 95% du prix
Livraison : 5% restants
Si différé total : intérêts intercalaires s'accumulent (déductibles des revenus fonciers)
Livraison
Mois 12–24
Visite de livraison avec le promoteur
Vérifier conformité au descriptif, finitions, équipements
Émettre des réserves si défauts
C'est à cette date que l'amortissement Jeanbrun DÉMARRE
Mise en location
Max Mois +12 après livraison
Délai : 12 mois maximum après la livraison
Si livraison en retard, le délai court à partir de la livraison effective
Trouver le locataire, signer le bail, réaliser les diagnostics
L'amortissement court dès la livraison même si le bien n'est pas encore loué (prorata temporis)
Déclaration fiscale
Année N+1
Déclarer les revenus fonciers l'année suivant la mise en location
Exercer l'option pour le statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Formulaire 2044 au régime réel
Les intérêts intercalaires payés pendant la construction sont déductibles l'année de leur paiement
Quand démarre l'amortissement exactement ?
Règle fondamentale
L'amortissement démarre à la date d'achèvement du bien (= livraison). PAS à la date de réservation, PAS à la date de l'acte notarié.
Exemple concret
Bien 250K€, livraison 1er juillet 2027, amortissement social 4,5%, base amortissable 200K€ :
Retard de livraison : quels risques pour le Jeanbrun ?
Les retards de livraison VEFA sont fréquents (3 à 12 mois). Voici leur impact sur le Jeanbrun.
Délai de mise en location
Court à partir de la livraison effective → pas de pénalité Jeanbrun liée au retard du promoteur.
Cash-flow pendant le retard
Le crédit court déjà → intérêts intercalaires sans amortissement ni loyers = cash-flow très négatif.
Pénalités de retard
Prévues au contrat (généralement 1/3000e du prix par jour de retard). Vérifier et négocier avant signature.
Conseil : privilégier les promoteurs solides (bilan financier, historique de livraison) et les programmes déjà en cours de construction.
Intérêts intercalaires : le coût caché de la VEFA
Pendant la construction, vous payez des intérêts sur les fonds débloqués. Exemple pour un bien à 250K€ au taux 3,5% :
| Stade construction | Fonds débloqués | Intérêts/mois |
|---|---|---|
| Après fondations (35%) | 87 500€ | ~255€/mois |
| Après hors d'eau (70%) | 175 000€ | ~510€/mois |
| Après achèvement (95%) | 237 500€ | ~693€/mois |
Bonne nouvelle : ces intérêts intercalaires sont déductibles des revenus fonciers l'année de leur paiement. Si pas de revenus fonciers existants, ils créent un déficit reportable 10 ans.
Garanties VEFA : ce qui vous protège
Garantie financière d'achèvement (GFA)
Jusqu'à livraisonObligatoire. Garantit que le bien sera livré même si le promoteur fait faillite.
Garantie de parfait achèvement
1 anLe promoteur répare tous les défauts signalés après livraison.
Garantie biennale
2 ansCouvre les équipements : volets, robinetterie, radiateurs.
Garantie décennale
10 ansCouvre le gros œuvre et la structure du bâtiment.
Questions fréquentes
L'amortissement Jeanbrun court-il pendant la construction ?
Non. L'amortissement démarre à la livraison du bien, pas à la signature de l'acte. Pendant la construction, seuls les intérêts intercalaires sont déductibles.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
La garantie financière d'achèvement (GFA), obligatoire en VEFA, assure que le bien sera livré par un autre constructeur ou que vous serez remboursé.
Puis-je revendre avant la livraison ?
Oui (cession de contrat VEFA), mais vous ne bénéficierez pas du Jeanbrun car le bien n'aura jamais été livré ni loué. Aucun amortissement ne sera déduit.
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