Journal Jeanbrun #2 — Chez le banquier : le stress de la capacité d'emprunt

Trois semaines après notre week-end de recherche, Marc a appelé notre conseiller du Crédit Agricole. Un homme sérieux, compétent, avec qui on a notre crédit résidence principale depuis 8 ans. Marc lui a parlé de l'investissement Jeanbrun. Silence au bout du fil.

"Le Jeanb... quoi ?"

Voilà comment a commencé l'épisode le plus stressant de notre projet. Pas la signature chez le notaire, pas le virement de dépôt de garantie — le rendez-vous bancaire. Parce que sans financement, il n'y a pas d'investissement. Et pendant quelques jours, on a vraiment eu peur que ça ne passe pas.

Préparation du dossier

Marc est quelqu'un d'organisé. C'est une qualité utile dans sa vie professionnelle et encore plus utile quand on se prépare à demander 210 000€ à une banque.

La semaine précédant le rendez-vous, il rassemble tout :

• Les 3 derniers bulletins de salaire (lui et Sophie)
• Les 2 derniers avis d'imposition du foyer
• Les 3 derniers relevés de compte des comptes courants et épargne
• Le tableau d'amortissement du crédit RP (850€/mois, 12 ans restants)
• La simulation Jeanbrun imprimée depuis le simulateur — avec les chiffres détaillés : prix 235 000€, loyer prévisionnel 560€/mois, amortissement 8 460€/an, économie fiscale 2 130€/an
• Une note de synthèse d'une page que Marc a rédigée lui-même, résumant le projet et le mécanisme

"T'as vraiment imprimé une note de synthèse ?" dit Sophie en la feuilletant.

"Le banquier doit comprendre en 30 secondes pourquoi c'est un bon dossier. Autant lui mâcher le travail."

C'est peut-être un peu excessif. Mais ça n'a pas nui.

Le rendez-vous avec le banquier

Mardi matin, 10h. Marc arrive à l'agence avec son classeur. Le conseiller, appelons-le Monsieur Lebrun, l'accueille avec sa courtoisie habituelle. Marc pose le dossier sur le bureau. Lebrun le feuillette.

"Donc vous souhaitez investir dans un appartement neuf à Lyon."

"Oui, dans le cadre du dispositif Jeanbrun."

Lebrun s'arrête. "Le Jeanbrun... Je connais le Pinel bien sûr, mais le Jeanbrun..."

Marc prend une grande inspiration et explique. Le mécanisme d'amortissement, la déduction du déficit foncier, l'engagement de 9 ans minimum. Lebrun écoute en prenant des notes. Il a l'honnêteté intellectuelle de ne pas prétendre connaître ce qu'il ne connaît pas — c'est déjà ça.

Puis vient la partie technique : la capacité d'emprunt.

Lebrun sort sa calculatrice. Les revenus du foyer : 55 000 + 40 000 = 95 000€/an, soit 7 917€/mois nets. Charges actuelles : crédit RP à 850€/mois. Taux d'endettement actuel : 850/7 917 = 10,7%.

Jusqu'ici, tout va bien.

"Pour votre nouveau crédit, on part sur 210 000€ sur 20 ans. Au taux actuel que je peux vous proposer — 3,55% — la mensualité serait de 1 254€."

Marc fait le calcul mentalement. 850 + 1 254 = 2 104€. Sur 7 917€, ça fait 26,6% d'endettement. Sous le seuil réglementaire de 35%. Ça devrait passer.

"Et vous intégrez le loyer prévisionnel dans le calcul ?"

Lebrun hoche la tête. "Oui, mais on ne retient que 70% du loyer. C'est la règle prudentielle. Votre loyer prévisionnel est de 560€ — donc on retient 392€ en compensation de charges."

Marc marque une pause. Il savait que les banques appliquaient cette décote, il avait lu la page `/financement` sur le guide. Mais l'entendre en vrai fait un effet différent. Ça veut dire que votre loyer ne compense pas intégralement votre mensualité dans le calcul bancaire — il y a toujours un gap.

Endettement réel avec décote loyer : (850 + 1 254 - 392) / 7 917 = 21,6%. Bon, c'est sous le seuil. Mais le taux proposé — 3,55% — Marc le trouve trop élevé. Il a fait ses recherches. Le marché est autour de 3,30-3,40% pour un dossier solide en ce moment.

"Je vais réfléchir," dit-il poliment.

L'idée du courtier

Le soir, il raconte tout à Sophie. Elle écoute en silence, puis :

"Et si on consultait un courtier ? Ma collègue Nathalie a utilisé Pretto l'année dernière pour son achat. Elle a dit que c'était vraiment bien."

Marc est légèrement réticent — il a l'impression que son conseiller CA pourrait le prendre comme une trahison. Mais Sophie est pragmatique. "On parle de dizaines de milliers d'euros d'intérêts sur 20 ans. C'est pas une question de sentiments."

Elle a raison. Il contacte Pretto le lendemain matin depuis son bureau, entre deux réunions.

Le courtier est rapide et efficace. Après une simulation en ligne et un appel de 20 minutes, il revient avec une offre concrète : 3,35% sur 20 ans chez une banque partenaire, avec possibilité de délégation d'assurance à 0,12% (versus 0,34% pour l'assurance groupe du CA, qui est leur assurance habituellement proposée avec le prêt).

Marc fait les calculs. Sur un prêt de 210 000€ sur 20 ans :

• Avec 3,55% + assurance 0,34% : coût total du crédit ~68 400€
• Avec 3,35% + assurance 0,12% : coût total du crédit ~65 200€

Économie : environ 3 200€ sur la durée totale du prêt. Ce n'est pas négligeable.

Il rappelle Lebrun. "J'ai une offre à 3,35% avec une autre banque. Et une délégation d'assurance à 0,12%. Je reste chez vous si vous vous alignez sur quelque chose de proche."

Silence. Lebrun dit qu'il va voir avec sa direction.

Deux jours plus tard, il rappelle : "Je peux vous faire 3,40% avec possibilité de délégation d'assurance."

Marc accepte. Il obtient aussi l'accord pour la délégation d'assurance — ce qui était le point clé. La loi Lemoine, depuis 2022, permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, mais autant bien démarrer.

L'accord de principe

Quinze jours après le premier rendez-vous, l'accord de principe arrive par email : 210 000€ sur 20 ans à 3,40%.

Marc imprime le document. Il calcule une dernière fois :

• Mensualité du nouveau crédit : 1 223€/mois
• Crédit RP : 850€/mois
• Total charges crédit : 2 073€/mois
• Revenus nets : 7 917€/mois
• Taux d'endettement total : (850 + 1 223) / 7 917 = 26,2%
• Sous le seuil de 35% ✓

Il envoie l'accord à Sophie par SMS avec juste un mot : "Validé."

Elle répond : "🙏"

Sophie n'utilise quasiment jamais d'emoji.

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Un détail que Marc n'avait pas anticipé : la banque a demandé à voir le contrat de réservation avant de formaliser l'offre de prêt. Ce qui veut dire que dans la séquence réelle, il faudra d'abord signer le contrat de réservation (avec le dépôt de garantie), puis obtenir l'offre de prêt dans le délai de rétractation. On en parle dans les épisodes suivants.

Pour l'instant, l'accord de principe suffit pour avancer dans la recherche du bien. On sait qu'on peut emprunter 210 000€. Le projet est financièrement validé. On peut se concentrer sur la recherche du bon programme.

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Ce qu'on a appris (épisode 2)

Préparer un dossier complet AVANT le rendez-vous

Bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés bancaires, simulation imprimée. Plus votre dossier est clair, plus le banquier peut traiter rapidement — et moins vous avez de mauvaises surprises en séance.

Le banquier ne retient que 70% du loyer prévisionnel

C'est la règle prudentielle standard. Votre loyer de 560€/mois ne compense que 392€ dans le calcul d'endettement. Anticipez cet écart quand vous calculez votre capacité.

Toujours faire jouer la concurrence : courtier vs banque directe

0,15 point d'écart sur le taux + différentiel d'assurance = 3 200€ d'économie sur 20 ans. La concurrence, même simulée, pousse votre banquier à faire un effort réel.

La délégation d'assurance (loi Lemoine) fait économiser des milliers d'euros

L'assurance groupe d'une banque peut coûter 0,30-0,40% du capital. En délégation externe, on trouve du 0,10-0,15%. Sur 210 000€ sur 20 ans, la différence est substantielle.

L'accord de principe n'est pas l'offre de prêt

Il valide votre capacité d'emprunt mais ne constitue pas un engagement ferme de la banque. L'offre de prêt formelle viendra après la signature du contrat de réservation.

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Dans l'épisode 3, on vous raconte la recherche : trois programmes visités à Lyon, un comparatif, une négociation — et le programme qu'on a finalement choisi.

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Pour préparer votre dossier de financement, lisez notre guide financement Jeanbrun et notre article sur les questions à poser à votre banquier. La délégation d'assurance est expliquée en détail ici : assurance emprunteur Jeanbrun. Et si vous voulez simuler votre propre situation, c'est par là : simulateur.