Déclarer ses revenus fonciers Jeanbrun : guide ligne par ligne
Formulaire 2044, cases à remplir, déficit foncier à reporter : tout ce qu'il faut savoir pour déclarer correctement vos revenus Jeanbrun sans erreur.
Première déclaration en 2027 : les biens acquis en 2026 seront déclarés pour la première fois lors de la campagne avril-juin 2027. Ce guide sera mis à jour dès la publication de l'instruction fiscale définitive de l'administration.
Quel formulaire utiliser ?
Les revenus fonciers du dispositif Jeanbrun se déclarent au régime réel via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), à déposer en annexe de votre déclaration principale 2042.
Formulaire 2044 classique
C'est le bon formulaire pour le Jeanbrun. Régime réel d'imposition des revenus fonciers. À utiliser pour tous les biens Jeanbrun (neuf et ancien rénové).
Formulaire 2044 spéciale
Réservé aux régimes spéciaux (Malraux, monuments historiques...). Le Jeanbrun relève de la 2044 classique. Ne pas confondre.
Micro-foncier incompatible : si vous pratiquez l'amortissement Jeanbrun, vous devez impérativement opter pour le régime réel (2044). Le micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %) ne permet pas de déduire les amortissements.
Les cases à remplir — ligne par ligne
Voici les principales lignes du formulaire 2044 avec leur correspondance pour un bien Jeanbrun. Les chiffres proviennent de l'exemple détaillé ci-dessous.
| Ligne | Intitulé | Exemple |
|---|---|---|
| 211 | Adresse du bien | Ex : 12 rue des Acacias, 69002 Lyon |
| 212 | Date d'acquisition / mise en location | 15/04/2026 / 01/06/2026 |
| 215 | Recettes brutes (loyers encaissés) | 6 552 € |
| 221 | Frais d'administration et de gestion | 20 € (forfait) |
| 222 | Primes d'assurance (PNO, loyers impayés) | 350 € |
| 223 | Travaux d'amélioration / réparation | 0 € (neuf) |
| 227 | Taxe foncière (hors TEOM) | 1 200 € |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété | 960 € |
| 250 | Intérêts d'emprunt | 6 100 € |
| Amort. | Amortissement Jeanbrun (charge déductible spécifique) | 8 280 € |
| 262 | Total des charges | 16 910 € |
| 263 | Résultat foncier (215 − 262) | −9 048 € (déficit) |
Numéros de lignes à confirmer : les cases exactes pour l'amortissement Jeanbrun seront précisées par l'instruction fiscale de l'administration fiscale. L'amortissement se déclare comme une charge déductible spécifique au régime du bailleur privé. Ce guide sera mis à jour dès publication officielle.
Exemple complet : déclarer un T2 neuf social à Lyon
Voici le détail pas à pas de la déclaration pour un T2 neuf en zone A, niveau social, acquis en 2026.
Paramètres du bien
Prix d'acquisition
230 000 €
Zone
A (Lyon)
Niveau
Social (−30%)
Loyer mensuel
546 €
Taux amortissement
4,5 %/an
Emprunt
207 000 € / 20 ans
| Poste | Montant | Ligne 2044 |
|---|---|---|
| Loyers encaissés (546 × 12) | +6 552 € | 215 |
| Intérêts d'emprunt | −6 100 € | 250 |
| Taxe foncière | −1 200 € | 227 |
| Frais de gestion + assurance | −370 € | 221+222 |
| Amortissement (184 000 × 4,5 %, plafonné 10 000 €) | −8 280 € | Amort. |
| Résultat foncier | −9 398 € | 263 |
| Report 2042 — déficit imputable (< 10 700 €) | 9 398 € | 4BC |
Résultat : économie fiscale
Déficit de 9 398 € entièrement imputé sur le revenu global (ligne 4BC). À TMI 30 % : économie d'impôt 2 819 €/an. À TMI 41 % : 3 853 €/an.
Déficit foncier : comment le reporter ?
Le traitement du déficit foncier dépend de son montant et de son origine.
Déficit ≤ 10 700 €
Intégralement imputable sur le revenu global (ligne 4BC de la 2042). Économie fiscale immédiate à votre TMI.
Déficit > 10 700 €
10 700 € en 4BC (imputable sur revenu global) + le surplus en 4BD (reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Exception rénovation énergétique 2026-2027
Pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2026 et 2027, le plafond d'imputation sur le revenu global est relevé à 21 400 €/an.
Attention : déficit issu des intérêts d'emprunt
Le déficit provenant uniquement des intérêts d'emprunt n'est PAS imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (ligne 4BD).
Les erreurs fréquentes en déclaration
Rester au micro-foncier
Le régime micro-foncier (abattement 30 %) est incompatible avec l'amortissement Jeanbrun. Vous devez obligatoirement passer au régime réel via la déclaration 2044.
Confondre amortissement et travaux déductibles
L'amortissement Jeanbrun et les travaux de réparation ne s'inscrivent pas sur les mêmes lignes. L'amortissement est une charge comptable spécifique, pas une facture de travaux.
Déclarer l'amortissement brut sans tenir compte du plafond
L'amortissement est plafonné à 8 000 €/an (intermédiaire), 10 000 €/an (social) ou 12 000 €/an (très social). Au-delà, l'excédent est reporté sur les années suivantes.
Oublier le plafond de déficit foncier imputable
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique 2026-2027). L'excédent va en 4BD pour être reporté sur 10 ans.
Mettre les intérêts d'emprunt en 4BC
Le déficit issu des intérêts d'emprunt n'est pas imputable sur le revenu global. Seul le déficit provenant des autres charges (y compris l'amortissement) va en 4BC.
Ne pas conserver les justificatifs
L'administration peut contrôler jusqu'à 3 ans après la déclaration. Conservez DPE, bail, avis d'imposition du locataire, tableaux d'amortissement, taxe foncière.
Les justificatifs à conserver
L'administration fiscale peut contrôler vos déclarations jusqu'à 3 ans après. Conservez l'ensemble de ces documents pendant toute la durée de l'engagement (9 ans) + 3 ans.
Acte notarié d'acquisition
DPE (A, B ou C) — définitif, pas prévisionnel
Attestation RE2020 pour le neuf
Contrat de bail signé
Avis d'imposition N-2 du locataire (plafonds de ressources)
Tableau d'amortissement du prêt (intérêts déductibles)
Avis de taxe foncière
Appels de fonds et décomptes de charges de copropriété
Factures travaux avec TVA (pour l'ancien)
Tableau de calcul de l'amortissement Jeanbrun (à conserver chaque année)
Calendrier fiscal
Première déclaration pour les biens acquis en 2026 (campagne IR 2026, revenus 2026)
Vérifier que vous êtes bien au régime réel — si besoin, l'option s'exerce dès la première déclaration
Renouveler les justificatifs de ressources du locataire (avis d'imposition N-2) et calculer l'amortissement de l'année
Selon département : mi-mai (zone 1), fin mai (zone 2), début juin (zone 3). Les loyers ne sont PAS pré-remplis — vous devez les saisir manuellement.
Simulez votre avantage fiscal avant de déclarer
Calculez votre déficit foncier et votre économie d'impôt réelle en 2 minutes, avant de remplir votre 2044.
Lancer le simulateur gratuit