Journal Jeanbrun #11 — Première déclaration fiscale : formulaire 2044, sueurs froides et 3 141€ d'économie

C'est Sophie qui lui rappelle, un soir de début mai.

"Marc. Les impôts. La deadline c'est le 22."

Marc lève la tête de son livre. "Ah. Ouais."

Il y pensait depuis début avril, en vérité. Mais il avait repoussé le moment. La déclaration habituelle de revenus, celle qu'il fait chaque année depuis 15 ans, c'est vingt minutes en ligne. Mais cette année, il y a le bien de Lyon. Il y a les revenus fonciers à déclarer. Il y a le formulaire 2044.

Le lendemain soir, après dîner, il s'installe devant son ordinateur avec son café et son tableur ouvert à côté. "C'est le moment de vérité", dit-il à Sophie en l'appelant depuis le bureau. Elle vient s'asseoir à côté de lui. "On fait ça ensemble."

L'ouverture du formulaire 2044

Marc se connecte à impots.gouv.fr. Dans sa déclaration pré-remplie, il clique sur "Ajouter une déclaration" et sélectionne le formulaire 2044 — la déclaration spécifique aux revenus fonciers. Le formulaire s'affiche.

Six pages.

Marc fait défiler rapidement. Page 1 : identification des propriétés. Page 2 : revenus bruts. Pages 3 et 4 : charges déductibles (en plusieurs sous-catégories). Page 5 : résultat foncier. Page 6 : options spécifiques.

Un vertige léger. Mais il a son tableur. Il a ses justificatifs. Il a préparé ça pendant six mois.

"OK," dit-il à Sophie. "On y va case par case."

Les revenus fonciers 2026 : la situation particulière

Première case : revenus bruts encaissés en 2026.

Marc relit ses notes. La livraison était le 15 novembre 2026. Le bail a été signé le 12 décembre avec une entrée dans les lieux le 20 décembre. Le loyer est payable le 5 du mois suivant. Donc le premier loyer "complet" de 558€ est tombé le 5 janvier 2027 — donc en dehors de l'exercice 2026.

Il y a bien 11 jours de décembre (du 20 au 31) pour lesquels le locataire était en place, soit théoriquement 558€ × 11/30 = 205€. Mais dans les faits, il a encaissé un virement partiel de 279€ pour les jours de décembre, calculé différemment dans le bail. Ce montant est bien encaissé en 2026 et doit être déclaré.

Marc note : Revenus 2026 : 279€.

C'est très peu. Mais c'est réel, et la loi impose de déclarer tout revenu encaissé dans l'année.

Les charges déductibles 2026 : la mine d'or

C'est là que les choses deviennent intéressantes. Marc ouvre son tableur et commence à remplir les cases de charges, une par une.

Charge	Montant 2026
Intérêts intercalaires VEFA (juillet à novembre)	4 800€
Intérêts d'emprunt (novembre à décembre)	1 190€
Assurance emprunteur (prorata novembre-décembre)	87€
Frais de dossier bancaire	800€
Assurance PNO (prorata novembre-décembre)	18€
Charges copropriété 2026 (néant — immeuble livré nov.)	0€
Amortissement Jeanbrun (15/11 au 31/12 = 1,5 mois)	1 058€
Total charges déductibles	7 953€

Marc remplit chaque case avec soin. Il a les justificatifs sous la main : le relevé bancaire du crédit montrant les prélèvements d'intérêts, les attestations de la banque et de l'assureur, la facture des frais de dossier.

Un point mérite une explication : les intérêts intercalaires. Ce sont les intérêts payés pendant la phase VEFA, entre le déblocage des fonds par la banque et la livraison effective du bien. Pendant ces mois (juillet à novembre 2026 dans leur cas), Marc payait des intérêts sur les sommes débloquées par la banque au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sans encore percevoir de loyers. Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers comme les intérêts classiques du crédit.

4 800€ d'intérêts intercalaires. C'est une somme conséquente — et c'est déductible dans sa totalité.

Autre point important : l'amortissement Jeanbrun. 1 058€ pour 1,5 mois de prorata. Marc coche la case correspondant à l'option Jeanbrun sur la déclaration. Il relit deux fois la notice : l'option est irrévocable pour 9 ans. Il le savait, il avait lu la notice avant d'investir. Il la relit encore, par discipline. Oui, il est certain.

Il joint les informations demandées : date d'acquisition (date de l'acte notarié), nature du bien (appartement neuf T2), localisation (Lyon 7e, zone A), surface (51,8 m²), date de livraison (15 novembre 2026).

Le calcul du déficit foncier

Page 5 du formulaire 2044 : résultat foncier.

Revenus bruts : 279€ Charges totales : 7 953€ Résultat foncier : -7 674€

Un déficit foncier de 7 674€.

Marc relit ce chiffre. Il avait fait la simulation avant d'investir. Il savait que la première année serait fiscalement excellente. Mais voir le chiffre réel sur le formulaire officiel, c'est différent.

Ce déficit foncier de 7 674€ est imputable sur le revenu global, sous réserve de deux conditions : il ne dépasse pas le plafond de 10 700€ (c'est le cas : 7 674€ < 10 700€), et il n'est pas lié à des intérêts d'emprunt uniquement (il y a bien de l'amortissement et d'autres charges, donc ça passe).

Résultat : 7 674€ déduits du revenu global de Marc et Sophie.

Leur revenu global imposable diminue donc de 7 674€. Sur leur TMI à 41% :

Économie d'impôt : 7 674€ × 41% = 3 146€

Marc note 3 141€ après quelques ajustements mineurs sur les arrondis et le calcul exact du barème progressif. Il arrondit mentalement mais le chiffre est là : plus de trois mille euros d'impôt en moins.

La révélation

Marc montre l'écran à Sophie. Il pointe le chiffre dans le bas de la page.

"Je n'y croyais pas vraiment," dit-il. "Enfin si, la simulation m'avait dit que ça marcherait. Mais là c'est sur mon avis d'imposition en devenir. On va payer 3 141€ d'impôt en moins cette année."

Sophie regarde l'écran. Elle aussi avait vu les simulations. Elle avait acquiescé, elle faisait confiance. Mais elle s'était toujours dit que ça semblait "trop beau". Que quelque chose allait coincer.

"Et c'est une première année incomplète !" dit Marc. "On n'a que 6 semaines d'amortissement. Seulement 1,5 mois sur 12. Et 4 mois d'intérêts intercalaires qui ne se reproduiront plus jamais — ceux-là, c'était une fois seulement. L'année prochaine, on aura moins d'intérêts intercalaires à déduire, mais on aura un amortissement annuel complet de 8 460€."

Sophie fait le calcul. "Et en 2027, l'économie sera encore plus grande ?"

"Pas forcément plus grande parce que les intérêts intercalaires étaient exceptionnels. Mais comparable, oui. Et reproductible chaque année pendant 9 ans."

Elle regarde l'écran en silence pendant quelques secondes. Puis : "Alors pourquoi tout le monde ne fait pas ça ?"

Marc réfléchit. "Parce que ça demande de comprendre des mécanismes qui semblent compliqués. Parce que l'effort mensuel fait peur. Parce qu'on n'ose pas. Mais le mécanisme, lui, il est simple. C'est l'État qui dit : investissez dans l'immobilier locatif social, je vous aide en baissant vos impôts."

Soumettre la déclaration

Marc passe encore une heure à vérifier chaque case. Il compare les montants du formulaire 2044 avec ses justificatifs. Il vérifie que les intérêts d'emprunt correspondent bien à l'attestation envoyée par la banque en début d'année (les banques sont tenues d'envoyer une attestation annuelle d'intérêts déductibles — précieuse). Il vérifie que le montant de l'amortissement correspond bien au calcul prorata.

Tout est cohérent. Il soumet.

La confirmation arrive sur son email dans la minute : "Votre déclaration de revenus a été prise en compte."

Marc referme l'ordinateur. Il regarde Sophie. "C'est fait."

"C'était si compliqué que ça ?"

Il réfléchit. "Non. En fait, non. C'est six pages mais si tu as un tableur bien tenu et tous tes justificatifs, c'est logique. Revenu moins charges, ça donne le résultat. Le formulaire est intimidant mais le raisonnement est simple. L'année prochaine, je le ferai en deux heures."

Ce qu'on a appris

La première année est souvent la meilleure fiscalement. Les intérêts intercalaires VEFA (payés pendant la phase de construction) s'ajoutent aux intérêts du crédit classique et aux autres charges. Ce n'est pas reproductible les années suivantes — profitez-en et ne les oubliez surtout pas dans votre déclaration.

Les intérêts intercalaires VEFA sont une mine d'or fiscale. Ils s't déductibles exactement comme les intérêts du crédit, mais ils s'accumulent sur la période de construction qui peut durer 18 à 36 mois. Dans notre cas, 4 800€ d'intérêts intercalaires pour 5 mois. Toujours déductibles, toujours à mentionner.

Garder TOUS les justificatifs : relevés bancaires, attestation d'intérêts de la banque, factures d'assurance, PV de livraison. En cas de contrôle fiscal, ces documents prouvent vos déductions. Le PV de livraison est particulièrement important : il fixe la date de démarrage de l'amortissement Jeanbrun.

Le formulaire 2044 est intimidant, mais logique. Revenus encaissés minus charges déductibles = résultat foncier. Le résultat négatif (déficit) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Avec un bon tableur de suivi, la déclaration prend 2 à 3 heures la première fois, moins ensuite.

L'option Jeanbrun s'exerce sur la déclaration de l'année de livraison. Elle est irrévocable pour 9 ans. Lire la notice attentivement, comprendre les engagements (maintien de la location pendant 9 ans, respect des plafonds), puis cocher la case. Il n'y a pas de formulaire séparé, pas de démarche administrative spéciale — juste une case sur le 2044.

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Marc range ses justificatifs dans un dossier intitulé "Déclaration 2026 — Revenus fonciers — Dossier complet". Il le range dans le classeur à côté de l'acte notarié, du PV de livraison et du bail. La pile de documents qui constitue leur investissement locatif s'épaissit.

L'an prochain, il fera le même exercice pour les revenus 2027 — une année complète, cette fois. Douze mois de loyers, douze mois de charges, douze mois d'amortissement. La déclaration sera plus grosse. L'économie d'impôt sera solide.

Prochain épisode : le bilan final. Un an après la décision, Marc et Sophie font les comptes. Ce qui a fonctionné, ce qui a été difficile, et le projet de deuxième investissement en 2028.

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Le guide complet de la déclaration fiscale Jeanbrun, la liste exhaustive des charges déductibles, tout ce qu'il faut savoir sur le déficit foncier, notre simulateur d'économie d'impôt et les détails du dispositif Jeanbrun.