Journal Jeanbrun #12 — Bilan après 1 an : les chiffres, les leçons et la suite

Ils sont à Crozon, en Bretagne. Fin août 2027. La presqu'île est encore chaude, l'Atlantique est à 15 degrés mais leur fils y plonge quand même en hurlant de plaisir. Ils sont là depuis quatre jours, dans la même maison de location que l'année précédente — une habitude devenue rituel.

Le soir, après le dîner, Marc sort son téléphone et relit ses notes. Il a cette habitude depuis toujours : les vacances, c'est aussi le moment de la réflexion, du recul, du bilan. Et là, en parcourant ses notes de la fin de l'été 2026, il tombe sur une entrée du 7 août 2026 : "Lu article sur le dispositif Jeanbrun. Ça semble intéressant. À creuser avec Sophie."

Il montre l'écran à Sophie qui est à côté de lui dans les transats, les pieds dans le sable.

"C'est il y a un an, quasiment jour pour jour."

Elle sourit. "Et là on est propriétaires d'un appartement à Lyon avec un locataire en place depuis 8 mois."

"17 mois que j'ai lu ce premier article. Et maintenant les loyers tombent chaque mois."

Marc pose son téléphone et regarde la mer. Il y a quelque chose de satisfaisant dans cet anniversaire informel. Pas de fanfare, pas de célébration — juste la conscience que quelque chose s'est passé. Qu'une décision prise à deux, un soir d'été l'année précédente, a changé leur trajectoire patrimoniale.

Le bilan chiffré : la vérité des chiffres

Marc a passé deux heures à construire le tableau de bilan la veille du départ en Bretagne. Il voulait avoir les vrais chiffres sous la main, pas des approximations.

Indicateur	Valeur
Prix d'acquisition total	235 000€
Apport mobilisé (frais de notaire + complément)	32 432€
Loyers perçus (8 mois complets, janvier à août 2027)	4 464€
Charges totales payées sur la période	11 400€
Économie d'impôt 2026	3 141€
Effort net sur la période	~3 795€ (soit ~316€/mois en moyenne)
Patrimoine constitué	235 000€ (en cours de remboursement)
Capital remboursé en 1 an	~7 800€

Marc regarde le chiffre "effort net sur la période : ~316€/mois en moyenne". Il sait que c'est trompeur — la moyenne intègre les mois sans locataire (novembre-décembre 2026, où l'effort brut était maximum) et les mois avec locataire et économie d'impôt (à partir de janvier 2027). Une fois stabilisé, l'effort mensuel net est de 634€. Mais sur toute la période, avec l'économie d'impôt de 3 141€ lissée, la moyenne descend à 316€/mois.

"316€/mois en moyenne pour se constituer un patrimoine de 235 000€," dit Marc à Sophie. "C'est moins que notre abonnement Netflix + Amazon + Spotify + la salle de sport."

Sophie lève un sourcil. "Ne poussons pas trop loin la comparaison."

Il rit. Mais le chiffre est là. 316€/mois. C'est le coût réel, à ce stade, de leur investissement.

Ce qui s'est vraiment bien passé

Il y a eu quatre grandes bonnes surprises dans cette aventure.

Le locataire trouvé en 11 jours. C'est la chose dont Marc est le plus fier — ou peut-être le plus soulagé. Ils avaient imaginé plusieurs semaines de vacance. La réalité a été beaucoup plus douce : 11 jours entre la livraison et la signature du bail, 35 jours jusqu'à l'emménagement. Le loyer sous le marché a fait tout le travail.

L'économie fiscale supérieure aux prévisions. La simulation initiale annonçait environ 2 700€ d'économie d'impôt pour 2026. Le résultat réel a été 3 141€ — 16% au-dessus. L'écart vient des intérêts intercalaires : ils avaient été sous-estimés dans la simulation initiale, parce que le planning de décaissements VEFA s'était accéléré sur les derniers mois de construction.

Aucun problème technique. Un robinet qui fuyait, réparé sous garantie en 48h. C'est tout. Pas de dégât des eaux, pas de panne de chauffage, pas de conflits avec le locataire. L'immeuble neuf, les garanties constructeur, la gestion professionnelle — le système a fonctionné exactement comme prévu.

Zéro stress de gestion. Marc et Sophie ont passé en tout et pour tout peut-être 8 heures sur cet investissement depuis la livraison (visite AG, déclaration fiscale, réunions avec l'agence). L'agence a géré tout le reste : annonce, visites, sélection du locataire, bail, état des lieux, suivi des paiements, transmission du CR d'AG. 7% du loyer mensuel, soit 39€/mois — le retour sur investissement de cette délégation est immense.

Ce qui a été plus dur que prévu

Marc veut être honnête. Il y a eu quatre choses difficiles.

L'effort d'épargne mensuel. 634€/mois une fois l'investissement stabilisé. C'est plus que ce que la simulation initiale montrait (les charges de copropriété et les frais de gestion avaient été légèrement sous-estimés). Sur les mois où une dépense imprévue arrivait en parallèle, c'était serré. Ils ont dû discipliner leur budget plus fermement qu'avant.

Les intérêts intercalaires VEFA. 4 800€ décaissés entre juillet et novembre 2026, pendant les cinq mois où la banque débloquait les fonds de construction sans qu'il y ait encore de loyer en face. Ces intérêts sont déductibles — mais ils sont sortis du compte quand même. Il fallait avoir la trésorerie. Marc avait prévu 3 000€ de réserve à cet effet. Il a dû utiliser 4 800€. La réserve n'était pas assez grande.

La distance Paris-Lyon. Tout a été délégué à l'agence, et ça a bien fonctionné. Mais Marc ne voyait pas son bien. Il ne pouvait pas "passer devant" pour vérifier que tout allait bien. Cette distance crée une forme d'inquiétude diffuse, surtout la première année — surtout quand il ne se passait rien de particulier à signaler, parce qu'on ne sait jamais si c'est parce que tout va bien ou parce que personne ne nous prévient.

La déclaration 2044. Marc avait été prévenu que c'était complexe. Mais trois heures pour la première déclaration, avec le stress de ne pas rater une case, le doute sur certaines lignes — c'était quand même plus épuisant qu'il ne l'avait anticipé. L'année prochaine sera plus facile, il le sait. Mais la première fois, ça demande un effort.

La suite : vers un deuxième investissement

C'est le sujet de leur conversation du deuxième soir en Bretagne, Marc et Sophie, assis face à la mer après que leur fils soit allé se coucher.

"Tu y penses aussi, non ?" dit Sophie.

Marc sourit. "Au deuxième investissement ? Ouais. On en est à 26% de taux d'endettement global. Avec nos deux salaires, la banque nous en laisse probablement encore 8 ou 9 points avant le plafond des 35%."

"Ce serait quoi, le deuxième ?"

Marc a déjà réfléchi. Son idée : un bien ancien avec travaux, en zone B1. Rennes ou Angers. Deux villes dynamiques, demande locative forte, prix au m² plus accessibles que Lyon. Un 2 ou 3 pièces à rénover, acquis en dessous de marché, avec un budget travaux de 15 000 à 20 000€.

La stratégie serait différente du premier investissement. Pas un Jeanbrun pur (bien neuf en VEFA) mais un Jeanbrun avec un bien ancien rénové — la combinaison la plus puissante fiscalement : l'amortissement Jeanbrun sur la valeur du bien, PLUS le déficit foncier sur les travaux (potentiellement 15 000 à 20 000€ de charges déductibles en une seule année), PLUS les intérêts du crédit.

"En 2028, si on trouve le bon bien, on pourrait avoir deux opérations Jeanbrun en parallèle. L'amortissement du premier et les travaux du second — ça fait une double déduction fiscale l'année des travaux."

Sophie réfléchit. "On peut se le permettre financièrement ?"

"On a remboursé 7 800€ de capital sur le premier bien. Notre épargne mensuelle a tenu. En 2028, si on commence à chercher maintenant, on peut avoir 8 à 10 mois pour trouver le bon bien et monter le dossier bancaire."

Un silence. Le bruit des vagues.

"OK," dit Sophie. "On cherche à partir de septembre."

La phrase de conclusion

Il y a une chose que Marc répète souvent depuis qu'ils ont lancé leur premier investissement. À des amis qui lui posent des questions. À ses collègues qui voient qu'il a "fait quelque chose avec son argent". Il ne préconise rien, il ne joue pas au conseiller. Il dit juste ce qu'il pense.

"Si on avait su il y a 5 ans que c'était aussi accessible, on aurait commencé plus tôt. Le plus dur, c'est de décider. Le reste, ça se gère."

C'est ça, la vraie leçon de ces 17 mois. Pas les mécanismes fiscaux, pas les plafonds de loyer, pas la distinction entre charges récupérables et non récupérables. Ces choses-là s'apprennent. Ce qui ne s'enseigne pas, c'est le passage à l'acte. La décision de signer.

Ils ont signé.

Ce qu'on a appris — bilan global

1. Le dispositif Jeanbrun fonctionne vraiment. L'économie d'impôt n'est pas théorique — elle est sur l'avis d'imposition, en noir et blanc, avec un chiffre précis. Dans notre cas : 3 141€ sur la première année incomplète. Réel, tangible, vérifiable.

2. L'effort d'épargne est le prix à payer. 634€/mois une fois stabilisé — c'est plus que ce que certains simulent. Mais c'est de l'épargne forcée. Chaque mois, 622€ de capital remboursé qui s'ajoutent à notre patrimoine net. Sur 20 ans, l'effet est colossal.

3. La VEFA a un coût caché (intérêts intercalaires) mais un avantage caché (déductibilité totale). 4 800€ sortis du compte en 5 mois, mais 4 800€ déductibles qui ont généré ~1 968€ d'économie d'impôt supplémentaire. Anticiper cette sortie de trésorerie et constituer une réserve adéquate (prévoir 6 000 à 8 000€ selon la durée de construction).

4. Déléguer la gestion locative est essentiel si vous investissez à distance. 39€/mois (7% du loyer) pour zéro stress de gestion, un locataire sélectionné rigoureusement, un bail conforme et un état des lieux professionnel. Le meilleur investissement du budget annuel.

5. La première déclaration est stressante, les suivantes seront routinières. Tenir un tableur de suivi en temps réel est la clé. 5 minutes par mois suffit si on note chaque opération au fil de l'eau. La déclaration 2044 n'est que la recopie de ce tableur.

6. Deux logements Jeanbrun, c'est la vraie stratégie pour accélérer. Un seul bien, c'est bien. Deux biens en parallèle, c'est une double déduction annuelle, deux flux de loyers, deux patrimoines qui se construisent simultanément. L'effort marginal pour le second bien est souvent inférieur au premier — les mécanismes sont compris, les acteurs identifiés, la méthode rodée.

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Marc ferme son téléphone. Il regarde la mer. Leur fils dort dans la chambre. Sophie est à côté de lui. Leur appartement de Lyon est loué, le loyer tombera le 5 septembre prochain, et ils vont commencer à chercher le deuxième bien.

C'est ça, la construction d'un patrimoine. Pas un événement. Un processus. Décision après décision, mois après mois, année après année.

Le premier pas, c'était d'oser décider.

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