Jeanbrun vs LMNP : location nue ou meublée en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun transpose l'amortissement du LMNP à la location nue, avec une logique fiscale radicalement différente. Comparatif complet pour choisir le bon régime.
Deux régimes, deux logiques fiscales
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) permettait depuis longtemps aux investisseurs d'amortir leur bien dans le cadre du régime BIC. Le dispositif Jeanbrun transpose ce principe à la location nue, dans le cadre des revenus fonciers. En apparence proches, ces deux régimes obéissent à des logiques fiscales très différentes, avec des avantages et contraintes spécifiques.
Rappel : le régime LMNP
En LMNP, le propriétaire loue un logement meublé et déclare ses revenus dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il peut amortir :
- Le bien immobilier (généralement sur 30 à 40 ans, selon les composants)
- Les meubles et équipements (5 à 10 ans)
- Les frais d'acquisition et travaux
Résultat : le bénéfice BIC est souvent nul ou proche de zéro, sans impôt à payer sur les loyers. Mais le déficit BIC ne peut pas s'imputer sur le revenu global — il est reportable sur les bénéfices BIC futurs uniquement.
Depuis 2025 : les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, alignant le LMNP sur le régime Jeanbrun en matière de fiscalité à la sortie.
Tableau comparatif complet
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée obligatoire | Nue obligatoire |
| Régime fiscal | BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Amortissement | Bien + meubles + frais (composants) | 80 % du prix d'acquisition |
| Taux amortissement | ~2–3 %/an | 3 % à 5,5 %/an |
| Plafond amortissement/an | Aucun | 8 000 € à 12 000 €/an |
| Imputation déficit | Sur BIC futurs uniquement (pas sur revenu global) | Sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an |
| Plafond de loyer | ||
| Plafond ressources locataire | ||
| Engagement durée | Aucun (liberté totale) | 9 ans minimum |
| Type de bien éligible | Tout type | Immeuble collectif uniquement |
| Cotisations sociales | Oui si recettes > 23 000 € | |
| Réintégration à la revente | ||
| Gestion locative | Turnover élevé, mobilier à entretenir | Bail 3 ans, location nue, plus stable |
| Période d'éligibilité | Permanent | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
Cas concret chiffré : 250 000 € investis
Comparons deux investisseurs qui achètent chacun un bien à 250 000 €, l'un en LMNP meublé, l'autre en Jeanbrun social. TMI 41 % pour les deux.
LMNP meublé
- Loyer meublé : 900 €/mois
- Amortissement : ~7 500 €/an (composants)
- BIC neutralisé → 0 € d'impôt sur loyers
- Déficit BIC non imputable sur revenu global
- Meubles à entretenir, bail meublé (1 an)
- Réintégration amortissements à la revente
Jeanbrun social 2026
- Loyer nu plafonné : 560 €/mois
- Base amortissable : 200 000 € (80 %)
- Amortissement : 200 000 × 4,5 % = 9 000 €/an
- Déficit imputable revenu global : ~4 800 €/an
- Économie TMI 41 % : ~1 968 €/an → 17 712 € sur 9 ans
- Bail nu 3 ans, gestion simplifiée
Le LMNP neutralise l'impôt sur les loyers mais ne réduit pas votre imposition globale. Le Jeanbrun crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global — un avantage direct sur la tranche marginale la plus haute.
Pour qui le Jeanbrun est-il meilleur que le LMNP ?
- TMI 41 % ou 45 % : l'imputation du déficit sur le revenu global génère une économie immédiate et maximale
- Investisseurs patrimoniaux : bail nu stable, pas de mobilier à gérer, locataires plus durables
- Contribuables avec revenus fonciers existants : le déficit Jeanbrun vient absorber d'autres loyers imposables
- Simplicité de gestion : pas de renouvellement de meubles, bail 3 ans renouvelable, déclaration 2044
Pour qui le LMNP est-il meilleur que le Jeanbrun ?
- TMI 11 % ou 30 % : l'avantage du déficit foncier est limité ; la neutralisation BIC peut être plus efficace
- Rendement brut maximum : pas de plafond de loyer en LMNP, loyers meublés +20 à +40 % vs nu
- Flexibilité totale : aucun engagement de durée, liberté de revendre ou changer d'usage
- Tout type de bien : maison individuelle, studio, colocation — le LMNP n'est pas limité aux immeubles collectifs
- Marché locatif meublé tendu : là où la demande de meublé est très forte (étudiants, mobilité professionnelle)
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?
Oui, sur des biens différents. Les régimes BIC (LMNP) et revenus fonciers (Jeanbrun) sont indépendants. Un investisseur peut très bien détenir :
- Un studio meublé déclaré en LMNP (BIC)
- Un T3 neuf loué nu sous le dispositif Jeanbrun (revenus fonciers)
Les déficits de chaque régime ne se mélangent pas, mais les avantages s'accumulent. C'est une stratégie multi-biens cohérente pour les investisseurs à forte TMI.
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