Journal Jeanbrun #4 — Contrat de réservation signé : 11 750€ de dépôt et 10 jours de stress

Il y a des moments dans un projet d'investissement où les mots se transforment en argent réel. Le contrat de réservation, c'est ce moment-là. On n'est plus dans la simulation, dans la recherche, dans la discussion du dimanche soir. On signe un document, on vire de l'argent, et on rentre chez soi avec la sensation étrange d'avoir fait quelque chose d'irréversible — même si, techniquement, on a encore 10 jours pour tout annuler.

Ce mois de juin a été émotionnellement chargé. On vous raconte tout.

Signature du contrat de réservation

La signature se passe dans le bureau de vente des Jardins de Gerland, un jeudi après-midi. Marc a pris un après-midi de télétravail. Sophie a décalé ses corrections. Julien, le commercial, a sorti la liasse de documents avec une aisance qui trahit le nombre de fois qu'il a fait cette scène.

Le contrat de réservation fait 31 pages. Marc a demandé à le recevoir 48h à l'avance pour le lire — Julien l'a envoyé la veille au soir, ce qui n'est pas tout à fait la même chose. Marc l'a lu jusqu'à minuit.

Les points importants qu'il a vérifiés :

La description du lot : Appartement T2, lot n°47, 3e étage, bâtiment B. Surface : "environ 52m²". Marc souligne le mot "environ". Il demande à Julien la surface exacte en loi Carrez.

"La surface Carrez sera confirmée dans l'acte notarié," répond Julien.

"Je comprends. Mais vous avez les plans définitifs. C'est quoi la surface exacte ?"

Julien consulte ses fichiers. "51,8m²."

Petite différence — 0,2m² — mais Marc note. Le loyer plafonné Jeanbrun se calcule sur la surface Carrez, pas sur les "environ 52m²". Sur une surface de 51,8m² en zone A social, le loyer maximum sera de 51,8 × 10,83 = 560,90€ — pratiquement identique à son estimation de 560€, mais c'est bien de le savoir précisément.

Le prix de vente : 235 000€, parking inclus (suite à la négociation de l'épisode précédent). L'acte notarié précisera la ventilation entre logement (220 000€) et parking (15 000€) — ce qui est important pour le calcul Jeanbrun qui porte sur la valeur du logement seul.

La livraison : T1 2027, soit entre janvier et mars 2027. Avec une tolérance de retard de 12 mois maximum selon la loi VEFA, ce qui porterait la livraison au plus tard à T1 2028. Marc espère que le promoteur tiendra les délais.

Le dépôt de garantie : 5% du prix de vente = 5% × 235 000€ = 11 750€. Payable à la signature.

Marc sort son téléphone et fait le virement depuis l'application de sa banque. 11 750€. Sophie regarde l'écran par-dessus son épaule.

"C'est la plus grosse dépense de notre vie après l'appart," dit-elle doucement.

Marc pose son téléphone. "Oui."

Il y a un silence. Julien perçoit quelque chose et s'éclipse tactiquement pour "aller chercher un café". Marc prend la main de Sophie.

"On est sûrs ?"

"On est sûrs."

Ils signent.

Les 10 jours de rétractation

La loi SRU accorde à l'acheteur un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la réception du contrat de réservation par lettre recommandée. Pendant ces 10 jours, on peut se rétracter sans aucune justification ni pénalité, et récupérer intégralement les 11 750€.

Marc utilise ces 10 jours de façon intensive. Il n'est pas dans un état d'esprit de se rétracter — mais il veut s'assurer qu'il n't pas raté quelque chose.

Il relit le descriptif technique joint au contrat. 47 pages. Matériaux, finitions, équipements. Il note : carrelage dans la salle de bains (marque et référence), parquet stratifié dans le séjour et la chambre, cuisine non équipée (normal en neuf), volets roulants électriques (bien), interphone connecté (bien), VMC double flux (excellent pour les charges des locataires).

Il lit la notice descriptive. Les plans sont conformes à ce qu'il avait vu en bureau de vente.

Il vérifie une dernière fois la question de la surface. Le contrat mentionne "environ 52m²". Marc envoie un email à Julien pour obtenir confirmation écrite des 51,8m² en loi Carrez. Il reçoit la confirmation par email le surlendemain. Il l'imprime et la classe.

Sophie, de son côté, commence à lire la page `/bail-jeanbrun` sur le guide. Elle anticipe déjà : "Si la livraison c'est novembre, on a 2 mois pour trouver un locataire et commencer à percevoir le loyer en janvier. Autant comprendre les contraintes maintenant."

Marc est touché. C'est elle qui est la plus pragmatique au fond.

Le délai de réflexion bancaire

Le 10e jour de rétractation passe. Ils ne se rétractent pas. L'acte suivant est l'offre de prêt formelle.

Le courtier transmet le dossier complet à la banque : contrat de réservation, pièces d'identité, bulletins de salaire, avis d'imposition, simulation Jeanbrun. La banque prend 12 jours ouvrés pour instruire le dossier. Puis elle émet l'offre de prêt par courrier recommandé.

L'offre arrive un vendredi matin. Marc la lit debout dans l'entrée, encore en pyjama. Les chiffres sont conformes à l'accord de principe : 210 000€ sur 20 ans à 3,40%, mensualité 1 223€.

Légalement, ils ne peuvent pas accepter l'offre avant un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires (c'est l'article L313-34 du Code de la consommation). Ni plus tôt, ni plus tard pour la partie "ni plus tôt". Ils acceptent le 11e jour, comme la loi le permet.

L'acceptation de l'offre de prêt lève automatiquement la condition suspensive de financement incluse dans le contrat de réservation. Cette clause protégeait Marc et Sophie : si la banque avait refusé le crédit, ils auraient pu annuler le contrat et récupérer leur dépôt de garantie de 11 750€.

La condition suspensive est levée. Le projet est maintenant verrouillé.

"On peut plus faire marche arrière," dit Marc.

"Depuis qu'on a signé la résa, techniquement."

"Oui mais là c'est vraiment verrouillé."

Sophie réfléchit. "Je préfère ça en fait. L'incertitude c'est pire que l'engagement."

Sophie se prépare

Dans les semaines qui suivent, Sophie prend les choses en main sur la partie locative. Elle a ce côté enseignante qui ne fait rien à moitié quand elle décide de s'y mettre.

Elle lit la page `/bail-jeanbrun` en entier, deux fois. Elle note les contraintes du dispositif sur le locataire : plafonds de ressources à respecter (le locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus), loyer plafonné à 560€/mois, résidence principale obligatoire pour le locataire, bail d'une durée standard.

"On peut pas louer à n'importe qui," explique-t-elle à Marc. "Les ressources du locataire sont plafonnées. Pour un T2 en zone A, le plafond pour une personne seule c'est environ 43 000€ de revenu fiscal de référence."

Marc regarde le plafond. "C'est large. Quelqu'un qui gagne 43K€ de RFR, c'est quasiment tout le monde."

"Exactement. C'est pas une contrainte vraiment restrictive. Mais faut la documenter dans le dossier locataire."

Ensemble, ils construisent un planning :

• Livraison prévue : novembre 2026 (fin du T1 2027 est le cas le plus tardif — le promoteur vise novembre)
• Remise des clés + état des lieux : novembre 2026
• Mise en location : décembre 2026
• Premier loyer : janvier 2027
• Première déclaration fiscale Jeanbrun : mai 2028 (revenus 2027)

C'est un calendrier serré mais réaliste. Marc contacte une première agence de gestion locative à Lyon pour un devis — il compare encore, mais il veut anticiper.

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Une chose qu'on réalise à ce stade : l'investissement Jeanbrun n'est pas passif. Il demande de la préparation, de l'anticipation, de la rigueur administrative. Mais chaque étape apprise devient une compétence. Dans 20 ans, quand on sera à la retraite avec un bien payé et des revenus locatifs, on sera contents d'avoir pris le temps.

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Ce qu'on a appris (épisode 4)

Le dépôt de garantie de 5% est intégralement remboursable pendant les 10 jours SRU

Si vous vous rétractez dans le délai légal, vous récupérez chaque centime. C'est une protection forte pour l'acheteur. Utilisez ces 10 jours pour vérifier, relire, valider.

Vérifier la surface EXACTE en loi Carrez

"Environ 52m²" n'est pas une donnée contractuelle. Demandez confirmation écrite de la surface Carrez avant de signer. Elle impacte directement le loyer maximum autorisé par le dispositif.

La condition suspensive de financement vous protège si le crédit est refusé

C'est votre filet de sécurité. Si la banque dit non, vous récupérez votre dépôt. Ne signez jamais un contrat de réservation sans cette clause.

Ne pas attendre la livraison pour préparer la mise en location

Lisez les contraintes locatives Jeanbrun dès maintenant : plafonds de ressources, loyer plafonné, documents à fournir. Un locataire en décembre = un loyer en janvier = un impact fiscal positif dès la première année.

L'acceptation de l'offre de prêt = engagement ferme et définitif

Une fois les 10 jours de réflexion passés et l'offre acceptée, la machine est lancée. C'est un point de non-retour psychologique autant que juridique.

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Dans l'épisode 5, on vous raconte le rendez-vous chez le notaire pour l'acte authentique : 7 432€ de frais, le premier appel de fonds, et le début des intérêts intercalaires.

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Tout comprendre sur les étapes qui suivent la signature : calendrier VEFA Jeanbrun. Les contraintes du financement expliquées : financement. Pour la mise en location, commencez dès maintenant : bail Jeanbrun. Les frais notariés en détail : notaire Jeanbrun. Et si vous voulez simuler votre cas : simulateur.