Journal Jeanbrun #6 — 3 mois d'attente : appels de fonds, doutes et visite de chantier

Personne ne vous dit vraiment ce que c'est, l'attente dans un projet VEFA. Entre la signature de l'acte et la remise des clés, il y a un trou de 7 à 10 mois pendant lequel vous payez des intérêts, vous regardez une application bancaire, et vous essayez de ne pas trop y penser. Sauf que vous y pensez quand même. Tout le temps.

Voici le récit de nos trois mois d'août à octobre 2026 — avec les hauts, les bas, une visite de chantier en TGV et le choix de notre agence de gestion locative.

Août : mise hors d'eau — et tentative de vacances

Le deuxième appel de fonds arrive le 4 août, par email du promoteur. Objet : "Appel de fonds — mise hors d'eau — Les Jardins de Gerland."

La mise hors d'eau marque l'achèvement du toit et des façades extérieures : le bâtiment est "fermé" aux intempéries. C'est la deuxième étape du calendrier VEFA. Le promoteur déclenche : 70% du prix soit 164 500€ en cumulé (ils ont déjà débloqué 82 250€ au stade fondations — il faut maintenant débloquer la différence : 82 250€ supplémentaires).

Marc transmet à la banque depuis son téléphone. Il est à Biarritz avec Sophie et leur fils Théo. Ils ont loué une maison pour deux semaines en famille.

"Deuxième déblocage," dit-il à Sophie en posant son téléphone sur la table du petit-déjeuner.

"Combien ?"

"82 250€ de plus. Total débloqué : 164 500€."

Sophie fait le calcul silencieusement. 164 500€ × 3,40% / 12 = ~466€ par mois d'intérêts intercalaires. En pratique, la banque lui confirmera ~480€/mois sur le relevé suivant.

"On est à 480€/mois pour un appartement en construction," dit Marc.

"On est à 480€/mois pour un appartement qui vaut déjà 164 500€ et qui en vaudra 235 000€ dans 3 mois," corrige Sophie.

C'est la bonne façon de voir les choses. Mais à 7h30 du matin face à la mer, l'estomac encore vide, c'est plus facile à dire qu'à ressentir.

Marc a pris la résolution de ne vérifier l'application bancaire qu'une fois par semaine pendant les vacances. Il la vérifie en réalité tous les deux jours, parfois tous les jours, souvent le soir après que Théo est couché. Sophie ne dit rien. Elle fait pareil avec son téléphone quand elle vérifie les forums de parents d'élèves, et elle le sait.

Septembre : la visite de chantier

Le 18 septembre, le promoteur organise une visite de chantier pour les acquéreurs du programme. Marc ne se pose pas la question une seconde : il y va.

Il prend le TGV Paris-Lyon à 7h12. Il est sur le chantier à 9h45. Sophie est restée à Paris avec Théo — c'est une semaine d'école, difficile à décaler.

Le conducteur de travaux distribue des casques et des chasubles fluorescentes à l'entrée du chantier. Ils sont une quinzaine d'acquéreurs. Tout le monde regarde dans le même sens avec ce mélange d'excitation et de perplexité des gens qui voient pour la première fois un appartement à l'état de béton brut.

L'ascenseur n'existe pas encore — ils grimpent par les escaliers en béton provisoires. Marc arrive au 3e étage, bâtiment B. Le conducteur de travaux indique les lots. "Lot 47, c'est là."

Marc entre dans ce qui sera leur appartement.

C'est plus petit qu'il ne l'avait imaginé.

Il sait, intellectuellement, que c'est un effet classique de la visite de chantier : sans cloisons finies, sans parquet, sans luminaires, sans meubles, un appartement paraît systématiquement plus petit que ce que les plans laissaient supposer. 51,8m² en béton brut avec des câbles électriques qui pendent au plafond, c'est différent de 51,8m² dans une plaquette commerciale avec un canapé Ikea et une cuisine ouverte bien éclairée.

Marc sort son téléphone et photographie tout : chaque pièce, les fenêtres, la vue depuis le balcon.

Et là, quelque chose le surprend. La vue.

Du balcon au 3e étage, on voit les jardins intérieurs de la résidence et, au-delà, le quartier de Gerland. À droite, on distingue les tribunes du stade. À gauche, les bâtiments du campus universitaire Lyon 1. Plus loin, une grue marque un chantier de réhabilitation. Le quartier est en train de se transformer sous ses yeux. Ce n'est pas Confluence avec ses boutiques de design et ses restaurants gastronomiques — mais c'est vivant, en mouvement, porteur.

Marc appelle Sophie depuis le balcon.

"C'est plus petit que dans les plans."

"Ça arrive toujours."

"Mais la vue est vraiment bien. Et le quartier... Sophie, le quartier est vraiment en train de bouger. Je vois au moins deux chantiers depuis le balcon."

"C'est bon signe."

"Je pense qu'on a fait le bon choix."

Un temps.

"On a fait le bon choix," confirme Sophie.

Le conducteur de travaux passe en revue les délais : livraison confirmée pour fin novembre 2026. Bonne nouvelle — c'est dans les temps. L'achèvement sera prononcé en novembre, les états des lieux commenceront début décembre.

Octobre : les doutes d'une soirée ordinaire

Le troisième appel de fonds arrive le 7 octobre. Objet : "Appel de fonds — achèvement de l'immeuble."

95% du prix = 223 250€ cumulés. Débloqué : 58 750€ supplémentaires.

Marc transmet. La banque débloque. Et le relevé du mois suivant confirme ce qu'il calculait : ~630€/mois d'intérêts intercalaires sur 223 250€ à 3,40%.

Six cent trente euros. Par mois. Pour un appartement qu'ils ne peuvent toujours pas louer.

C'est un mercredi soir, après le dîner, pendant que Théo fait ses devoirs dans sa chambre. Sophie est dans le salon, elle corrige des copies. Marc est à la table de la cuisine avec son ordinateur ouvert sur les relevés bancaires.

"Six cents trente euros par mois," dit-il à voix haute.

Sophie lève la tête. "Je sais."

"C'est le prix de... de deux abonnements Netflix, d'une heure de ménage et d'un week-end à la campagne. Par mois. Pour rien."

Sophie pose son stylo. Elle a l'expression de quelqu'un qui a déjà eu cette conversation dans sa tête et qui attendait qu'elle devienne verbale.

"C'est pas pour rien. C'est pour 235 000€ de patrimoine net dans 20 ans. C'est pour 560€ par mois de loyer à partir de janvier. C'est pour 2 130€ d'économie d'impôts par an. Et ces 630€, ils sont déductibles."

Marc sait tout ça. Il l'a calculé, re-calculé, vérifié. Mais certains soirs, la mécanique émotionnelle ne suit pas la mécanique rationnelle. C'est humain.

Il ouvre le simulateur sur son ordinateur. Il entre les chiffres, encore. Le résultat est toujours le même. L'effort d'épargne mensuel net, une fois le loyer encaissé et l'économie fiscale prise en compte, sera d'environ 380€/mois. C'est supportable.

Il ferme l'ordinateur. "T'as raison."

"Je sais," dit Sophie avec un sourire.

Marc recalcule les charges déductibles sur l'année : intérêts intercalaires sur 8 mois (~4 800€), taxe foncière (estimée ~800€ pour 2027), frais de garantie bancaire partiellement déductibles. Total charges déductibles en année 1 avant même le premier loyer : ~5 200€. Reportables sur les années suivantes si pas de revenus locatifs en 2026. Ça limite l'addition.

Sélection de l'agence de gestion locative

Début octobre, Marc et Sophie passent à l'action sur la gestion locative. La livraison est dans moins de deux mois. Il faut anticiper.

Ils identifient trois agences spécialisées dans le locatif à Lyon, avec une expérience déclarée sur les dispositifs fiscaux (Jeanbrun, Pinel, etc.). Ils contactent les trois pour un devis.

Voici le comparatif qu'ils ont établi :

Agence	Honoraires TTC	Avis Google	Spécialité fiscale	Gestion locataires
Agence A — Immo Sud Lyon	7% HT du loyer annuel	4,6/5 (87 avis)	Oui (Jeanbrun + Pinel)	Incluse
Agence B — Gestion Rhône	7,5% HT du loyer annuel	4,2/5 (41 avis)	Oui (Pinel surtout)	Incluse
Agence C — LyonGestion Pro	8% HT du loyer annuel	3,9/5 (22 avis)	Non spécifiée	Incluse

Sur 560€/mois de loyer annuel :

• Agence A à 7% HT : 560 × 12 × 7% = 470€/an HT soit ~564€ TTC
• Agence B à 7,5% HT : 560 × 12 × 7,5% = 504€/an HT soit ~605€ TTC
• Agence C à 8% HT : 560 × 12 × 8% = 538€/an HT soit ~646€ TTC

L'écart entre A et C est de 82€ TTC/an — pas énorme. Mais les honoraires ne sont pas le seul critère. Marc appelle les trois agences et pose des questions précises : "Vous êtes familiers avec les plafonds de loyers Jeanbrun en zone A ? Vous vérifiez les ressources des locataires conformément aux conditions du dispositif ? Vous remettez un compte-rendu de gestion mensuel ?"

L'agence A répond de manière détaillée et assurée. Elle a manifestement géré des biens Jeanbrun — elle connaît les plafonds de ressources, elle sait documenter le dossier locataire pour le justificatif fiscal.

L'agence B est compétente mais plus orientée Pinel.

L'agence C ne sait pas très bien répondre à la question sur les plafonds Jeanbrun.

Choix : Agence A, 7% HT, avec mission complète (mise en location + gestion courante + compte-rendu mensuel). Mandat signé début octobre. L'agence commencera à diffuser l'annonce dès la livraison confirmée — soit fin novembre.

Marc est soulagé d'avoir cette décision derrière lui. Déléguer la gestion locative à un professionnel, c'est une dépense (environ 564€ TTC/an, déductible des revenus fonciers), mais c'est aussi une économie de temps et de stress considérable pour un couple parisien qui investit à Lyon.

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Il reste moins de deux mois avant la livraison. La machine est lancée, les choix sont faits, les partenaires sont en place. La prochaine étape : la remise des clés, l'état des lieux d'entrée, et la mise en location.

Et après ça : le premier loyer. Le premier relevé fiscal. La première déclaration 2044 spéciale.

Mais ça, c'est pour les prochains épisodes.

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Ce qu'on a appris (épisode 6)

Les intérêts intercalaires VEFA montent vite, jusqu'à 630€/mois en fin de construction

Provisionnez-les dans votre budget dès le départ. Sur 8 mois de construction avec 3 déblocages progressifs, vous pouvez payer entre 200 et 650€/mois selon le stade. Au total sur la période : environ 4 000 à 5 000€.

Visiter le chantier si le promoteur l'organise

Ça rassure, ça ancre la réalité du projet, et ça permet de repérer d'éventuels problèmes (déviation de plan, matériaux différents) avant la livraison. Allez-y si vous pouvez.

Anticiper la mise en location 2 à 3 mois avant la livraison

Contacter les agences, signer un mandat, préparer les annonces. Si vous attendez les clés pour chercher une agence, vous perdez 1 à 2 mois de loyer — ce qui, à 560€/mois, représente 560 à 1 120€ de pertes sèches.

Comparer les agences de gestion sur 3 critères : tarif, avis clients, maîtrise des dispositifs fiscaux

Le tarif seul ne dit rien. Une agence qui ne connaît pas les plafonds de ressources Jeanbrun peut générer un problème fiscal sérieux. Testez-les avec des questions précises avant de signer.

Les doutes du milieu de projet sont normaux

Tout investisseur traverse une phase de questionnement entre la signature et la livraison. C'est le moment de re-simuler, re-vérifier, re-calculer. Les chiffres ne bougent pas — et ça rassure.

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La gestion locative d'un bien Jeanbrun : tout ce qu'il faut savoir dans notre guide gestion locative Jeanbrun. Le calendrier complet des étapes VEFA : calendrier VEFA Jeanbrun. Les charges déductibles (intérêts intercalaires compris) : charges déductibles. Et pour simuler votre propre projet : simulateur Jeanbrun.