2 logements Jeanbrun : la stratégie pour maximiser votre avantage
Le dispositif autorise jusqu'à 2 logements par foyer fiscal et par an. Investir dans 2 biens multiplie l'avantage fiscal — mais les plafonds d'amortissement se partagent. Voici comment optimiser.
La règle : 2 logements max par foyer fiscal et par an
Maximum 2 acquisitions éligibles par foyer fiscal par année civile
Les plafonds d'amortissement annuels (8K/10K/12K€) sont par FOYER FISCAL, pas par bien
Conséquence : 2 biens au même niveau se partagent le même plafond
Exemple : 2 biens en social (plafond 10 000€)
→ Chaque bien peut amortir max 5 000€/an si l'amortissement brut dépasse le plafond divisé par 2.
Mais si l'amortissement brut de chaque bien est inférieur au plafond ÷ 2, pas de limitation en pratique.
Stratégie 1 : Un neuf + un ancien rénové
| Critère | Bien 1 (neuf) | Bien 2 (ancien rénové) |
|---|---|---|
| Prix | 200K€ | 120K€ + 50K€ travaux |
| Zone | A | B1 |
| Niveau | Social (4,5%) | Intermédiaire (3%) |
| Amortissement brut | 7 200€/an | 4 080€/an |
| Plafond | 10K€ social | 8K€ intermédiaire |
Diversification
Neuf = sécurité / Ancien = rendement
Travaux déductibles
Les travaux de l'ancien créent du déficit foncier supplémentaire dès l'année 1
Double flux locatif
Deux sources de loyers, deux marchés différents
Stratégie 2 : Deux villes différentes
| Critère | Bien 1 | Bien 2 |
|---|---|---|
| Ville | Lyon (zone A) | Rennes (zone B1) |
| Prix | 230K€ | 170K€ |
| Niveau | Social | Social |
| Amortissement brut/an | 8 280€ | 6 120€ |
| Total brut vs plafond | 14 400€ brut → plafonné à 10 000€ (perte de 4 400€) | |
Alternative optimisée : mettre un bien en intermédiaire (plafond 8K€) et l'autre en social (plafond 10K€). Deux plafonds distincts → amortissement total potentiel 18 000€/an.
Stratégie 3 : Acheter 2 biens par an sur plusieurs années
2026
2 biens Jeanbrun → amortissement des l'année suivante
2027
2 biens Jeanbrun supplémentaires (si dispositif prolongé)
Total possible : 4 biens Jeanbrun dans le patrimoine. Amortissement cumulé : potentiellement 20–40K€/an de déductions. Attention : la capacité d'endettement doit le permettre.
Simulation complète : 2 biens complémentaires
Profil : couple TMI 41%, revenus 90K€/an — Bien 1 : T2 neuf 250K€ zone A social — Bien 2 : T3 ancien 180K€ + 60K€ travaux zone B1 intermédiaire
| Poste | Bien 1 | Bien 2 | Total |
|---|---|---|---|
| Amortissement/an | 9 000€ | 5 760€ | 14 760€ (plafonnés) |
| Loyers/an | 7 200€ | 5 400€ | 12 600€ |
| Charges/an | 6 500€ | 4 800€ | 11 300€ |
| Travaux (année 1) | 0€ | 60 000€ | 60 000€ |
| Déficit année 1 | ~8 300€ | ~65 160€ | ~73 460€ |
| Imputable revenu global | — | — | 21 400€ (rénov. énergo.) |
| Économie année 1 (TMI 41%) | — | — | ~8 774€ |
| Excédent reportable (10 ans) | — | — | 52 060€ |
L'année 1 est explosive fiscalement grâce aux travaux de l'ancien.
Questions fréquentes
Si j'achète 2 biens en social, le plafond de 10 000€ est-il doublé ?
Non. Le plafond d'amortissement est par foyer fiscal et par niveau, pas par bien. Deux biens sociaux partagent un plafond de 10 000€.
Puis-je acheter un 3e bien Jeanbrun l'année suivante ?
Oui, si le dispositif est encore en vigueur (jusqu'au 31/12/2028). Le plafond de 2 logements est par an. Vous pouvez acquérir 2 nouveaux biens chaque année.
Mon conjoint et moi pouvons-nous chacun acheter 2 biens ?
Si vous êtes mariés/pacsés (même foyer fiscal) : non, c'est 2 au total. Si vous êtes concubins (2 foyers fiscaux) : oui, 2 chacun soit 4 au total.
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