Préparer sa retraite avec le dispositif Jeanbrun
Vous avez 45–55 ans, une TMI élevée, et vous cherchez à préparer vos revenus de retraite. Le Jeanbrun offre un schéma en deux temps : 9 ans de défiscalisation active, puis des revenus locatifs complémentaires une fois l'engagement terminé.
Le schéma Jeanbrun retraite en 2 phases
Phase 1 : Amortissement (années 1–9)
Déficit foncier annuel → économie d'impôt de 2 000 à 4 800€/an
Cash-flow souvent négatif mais compensé par l'économie fiscale
Le crédit se rembourse progressivement
Vous constituez un patrimoine immobilier
Phase 2 : Revenus libres (année 10+)
Fin de l'engagement : plus de plafond de loyer
Revalorisation au prix du marché : +15 à 45%
Si crédit terminé → loyers nets = revenus complémentaires purs
Si crédit encore en cours → les loyers couvrent les mensualités
Simulation : cadre de 50 ans, TMI 41%, retraite à 64 ans
Hypothèses : investissement 250K€ en neuf zone A, niveau social, crédit 200K€ sur 20 ans à 3,5%, loyer social 560€/mois
| Période | Âge | Loyer/mois | Mensualité | Éco. impôt/an | Effort net/mois |
|---|---|---|---|---|---|
| Années 1–9 | 50–59 | 560€ | 1 160€ | ~2 700€ | ~375€ |
| Années 10–14 | 59–64 | 850€ (marché) | 1 160€ | 0€ | ~510€ |
| Années 15–20 | 64–70 | 850€ | 1 160€ | 0€ | ~510€ |
| Année 21+ | 70+ | 900€ | 0€ (fini) | 0€ | +620€ net |
Résultat à 70 ans
Un bien remboursé qui génère ~620€/mois nets = 7 440€/an de revenus complémentaires. Patrimoine constitué : ~300K€ (revalorisation 1%/an sur 20 ans).
Combien de biens pour une retraite confortable ?
| Nombre de biens | Revenus nets post-crédit | Capital patrimonial |
|---|---|---|
| 1 bien (250K€) | ~620€/mois | ~300K€ |
| 2 biens (500K€) | ~1 240€/mois | ~600K€ |
| 2 Jeanbrun + 1 LMNP | ~1 800€/mois | ~800K€ |
Max 2 logements Jeanbrun par foyer fiscal et par an. Mais vous pouvez acquérir 2 biens en 2026 et 2 autres en 2027 si le dispositif est prolongé.
Jeanbrun vs PER pour la retraite : complémentaires, pas concurrents
PER (Plan Épargne Retraite)
• Épargne bloquée jusqu'à la retraite
• Déductible du revenu immédiatement
• Sortie en capital ou rente
• Financier et liquide à la retraite
Jeanbrun
• Actif immobilier tangible
• Revenus locatifs réguliers
• Transmissible aux héritiers
• Immobilier et pérenne
Stratégie optimale
PER pour la déduction immédiate + Jeanbrun pour les revenus réguliers. Cumul possible et recommandé pour les TMI élevées.
L'avantage de commencer à 45–55 ans
Revenus au plus haut
TMI élevée → effet de levier Jeanbrun maximal
Capacité d'emprunt optimale
15–20 ans d'activité restants → crédit facilement accordé
Timing parfait
Bien remboursé pile au moment de la retraite
Si vous attendez 60 ans
Durée de crédit plus courte, mensualités plus lourdes, moins de temps pour amortir
Transmission aux enfants : le bonus patrimonial
À 70+ ans : donation en nue-propriété aux enfants, conservation de l'usufruit (vous gardez les loyers)
Abattement donation : 100K€ par enfant tous les 15 ans
Démembrement : valorisation nue-propriété réduite (~60% de la pleine propriété à 70 ans) → économie de droits significative
Questions fréquentes
Le Jeanbrun est-il intéressant si je prends ma retraite dans 5 ans ?
L'engagement est de 9 ans minimum. Si vous prenez votre retraite dans 5 ans, le Jeanbrun est encore pertinent : votre TMI baisse à la retraite mais le déficit foncier s'impute aussi sur une pension. L'essentiel est la capacité d'emprunt.
Mes revenus de retraite seront-ils imposés si je perçois des loyers Jeanbrun ?
Oui. Après les 9 ans d'amortissement, les loyers sont pleinement imposés au régime des revenus fonciers (TMI + 17,2% PS). Votre TMI sera probablement plus basse à la retraite, donc l'imposition sera modérée.
Puis-je vendre le bien pour financer ma retraite au lieu de le garder ?
Oui, mais attention à la réintégration des amortissements dans la plus-value. Attendre 22 ans de détention pour l'exonération IR est optimal. Voir /simulateur-revente.
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