Le bail de location nue Jeanbrun : guide et obligations
Le bail Jeanbrun est un bail de location nue classique régi par la loi du 6 juillet 1989. Quelques spécificités méritent attention : durée, mentions, annexes, et conditions de résiliation.
Les caractéristiques du bail Jeanbrun
Point essentiel
Il n'existe pas de « bail Jeanbrun » spécifique. C'est un bail nu standard avec le respect des plafonds Jeanbrun pour le loyer.
Type
Bail de location nue (non meublée) — loi du 6 juillet 1989
Durée
3 ans minimum (6 ans si SCI ou personne morale)
Renouvellement
Tacite reconduction par périodes de 3 ans
Mentions obligatoires du bail
Identité du bailleur et du locataire
Date de prise d'effet et durée
Description du logement (adresse, surface habitable loi Boutin, nombre de pièces, équipements)
Destination : usage d'habitation, résidence principale du locataire
Montant du loyer et modalités de paiement
Montant du dépôt de garantie (max 1 mois de loyer hors charges en location nue)
Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si relocation)
Conditions de révision du loyer (indice IRL)
Mode de règlement des charges (provisions avec régularisation annuelle)
Spécificités Jeanbrun à vérifier avant de signer
Ces éléments ne sont pas des clauses du bail à proprement parler, mais des conditions de fond à vérifier AVANT de signer le bail.
Le loyer ne doit PAS dépasser le plafond Jeanbrun de la zone → vérifier au moment de la rédaction
Le locataire doit fournir son avis d'imposition N-2 → ses ressources doivent être sous le plafond
Le bien doit être la résidence principale du locataire → le mentionner explicitement dans le bail
Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du bailleur
Annexes obligatoires au bail
DPE
Diagnostic de Performance Énergétique (obligatoire, classe A/B/C pour Jeanbrun)
État des risques et pollutions (ERP)
Risques naturels, miniers, technologiques
CREP (plomb)
Constat de risque d'exposition au plomb si immeuble avant 1949
Diagnostic électricité
Si installation > 15 ans
Diagnostic gaz
Si installation > 15 ans
État des lieux d'entrée
Obligatoire, contradictoire, signé par les deux parties
Notice d'information locataire
Modèle fixé par arrêté
Extrait règlement copropriété
Parties communes, charges, règles de vie
Dépôt de garantie et caution
Montant
Max 1 mois de loyer hors charges (location nue)
Restitution
Sous 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois sinon
Caution/garant
Personne physique ou Visale. Pas cumulable avec GLI (sauf étudiants/apprentis)
Interdiction
Le bailleur ne peut PAS exiger caution + GLI (loi depuis 2009)
Congé et préavis
Congé par le locataire
3 mois de préavis standard. Réduit à 1 mois en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA, ou locataire de +65 ans.
Congé par le bailleur
Uniquement à l'échéance du bail (3 ans), avec 6 mois de préavis, et motif légitime : reprise, vente, ou motif sérieux.
⚠️ Attention Jeanbrun
Le bailleur s'engage sur 9 ans de location. Donner congé pour reprise pendant les 9 ans = rupture de l'engagement→ remboursement des amortissements déduits. Le congé pour vente pendant les 9 ans est aussi une rupture (sauf cas de force majeure).
Révision annuelle du loyer
Clause de révision obligatoire dans le bail pour pouvoir augmenter le loyer
Indice de référence : IRL (Indice de Référence des Loyers), publié par l'INSEE chaque trimestre
Formule : nouveau loyer = ancien loyer × (nouvel IRL / ancien IRL)
Le loyer révisé ne doit JAMAIS dépasser le plafond Jeanbrun de la zone
Si l'IRL pousse le loyer au-dessus du plafond → bloquer au plafond
Questions fréquentes
Puis-je utiliser un bail type trouvé sur internet ?
Oui, à condition qu'il soit conforme à la loi ALUR (modèle type fixé par décret du 29 mai 2015). Vérifiez qu'il est à jour. Les sites comme service-public.fr proposent un modèle officiel.
Le bail doit-il mentionner le dispositif Jeanbrun ?
Non, ce n'est pas une obligation légale. Le bail est un bail nu classique. L'option Jeanbrun est exercée sur votre déclaration fiscale, pas dans le bail. Mais rien n'interdit de le mentionner.
Que se passe-t-il si le locataire transforme le bien en résidence secondaire ?
C'est une violation des conditions du bail (résidence principale obligatoire). Vous pouvez résilier le bail pour motif sérieux. C'est aussi un risque pour votre Jeanbrun si l'administration le constate.
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