Loi Jeanbrun à Marseille :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Marseille avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
3 486 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Marseille avec la loi Jeanbrun ?
Avec 892 000 habitants et une position en zone A, Marseille est une métropole du Bouches-du-Rhône offrant une demande locative forte (54.6% de locataires, vacance à 8.2%). Les prix immobiliers autour de 3 486 €/m² permettent d'envisager une rentabilité locative solide. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Marseille.
Le marché immobilier à Marseille
Contexte local
Marseille est l'une des principales agglomérations du Bouches-du-Rhône. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Marseille est tendu. 54.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.2%) est dans la norme nationale.
Spécificités de Marseille
Pour un T3 de 62 m² à Marseille, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
3 486 €
Part de locataires
54.6 %
Vacance locative
8.2 %
Tension locative
8/10
Marseille face aux autres villes du Bouches-du-Rhône
À 3 486 €/m², Marseille se classe 7ᵉ ville la plus chère du Bouches-du-Rhône (sur 58 communes documentées).
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Marseille — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Marseille, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Marseille — T3
Exemple concret : T3, prix 340 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Marseille — Niveau social
Prix acquisition
340 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Marseille, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Marseille ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Marseille.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Marseille ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Marseille ? La demande locative
Marseille affiche une tension locative élevée (54 % de ménages locataires) et une vacance historiquement basse (2-3 %). La demande est portée par le poids étudiant, la dynamique portuaire et tertiaire et les grands projets urbains.
Population étudiante massive
Aix-Marseille Université, la plus grande de France, et les grandes écoles concentrent 60 000 à 80 000 étudiants — demande de studios et colocations.
Euroméditerranée
Plus grand projet de rénovation urbaine du Sud de l'Europe (phase 2 jusqu'en 2030, 170 ha) : emplois tertiaires et logements neufs.
Économie portuaire et industrielle
Siège mondial de CMA CGM (~6 000 salariés à Marseille), 1er port de France et Airbus Helicopters à Marignane (12 500 salariés).
Grands projets de transport
Extension de la gare Saint-Charles et Ligne Nouvelle PCA (hub souterrain 2025-2035), TER toutes les 15 min vers Aix, Aubagne, Miramas.
Prix d'entrée encore accessibles
Prix médian ~3 486 €/m² (arrondissements nord à 1 600-2 400 €/m²) : rendements bruts attractifs (5 à 7 %) face aux autres grandes métropoles.
Investir à Marseille selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 450 – 650 €/mois | ~6,5 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 600 – 850 €/mois | ~6 % | Jeunes actifs, couples |
| T3 | 850 – 1 200 €/mois | ~5,5 % | Colocations, petites familles |
| T4 et + | 1 200 – 1 800 €/mois | ~5 % | Familles, colocations |
Dans quels quartiers investir à Marseille ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
La Joliette / Euroméditerranée (2e)
Quartier d'affaires du plus grand projet de rénovation urbaine du Sud de l'Europe (Terrasses du Port, MuCEM, sièges tertiaires). ~3 800 €/m², marché neuf et rénové dynamique.
Jeunes actifs et cadres du tertiaireCours Julien / La Plaine (5e-6e)
Cœur de vie animé et bohème, prisé pour ses commerces, bars et son ambiance culturelle. Forte demande locative de jeunes actifs et étudiants.
Étudiants et jeunes actifsLa Timone / Castellane (5e-10e)
Secteur structuré par le CHU de la Timone et la faculté de médecine, proche du métro. Demande soutenue pour studios et colocations.
Étudiants en santé et personnel hospitalierLe Panier (2e)
Plus vieux quartier de Marseille, pittoresque et touristique près du Vieux-Port, parc ancien souvent rénové. Attrait locatif courte et longue durée.
Touristes (saisonnier) et jeunes actifsLe 8e (Prado, Périer, Bonneveine)
Arrondissement résidentiel haut de gamme côté plages et Parc Borély (~4 500 €/m²). Demande stable de cadres et familles.
Familles et cadres supérieursSaint-Charles / Belle de Mai (1er-3e)
Secteur en mutation autour de la gare TGV et du pôle médias, prix accessibles (2 500-3 200 €/m²) avec fort potentiel de valorisation.
Étudiants et jeunes actifs mobilesOù se situe Marseille ?
Marseille (13), zone A du dispositif Jeanbrun, en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
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Dans le Bouches-du-Rhône / Provence-Alpes-Côte d'Azur
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Villes voisines
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Marseille
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Marseille.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Bouches-du-Rhône.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.