Loi Jeanbrun à Bordeaux :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Bordeaux avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
4 552 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
Avec 314 000 habitants et une position en zone A, Bordeaux est une métropole du Gironde offrant une demande locative forte (66% de locataires, vacance à 7.5%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 4 552 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 3.7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Bordeaux.
Le marché immobilier à Bordeaux
Contexte local
Bordeaux est l'une des principales agglomérations du Gironde. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Bordeaux est tendu. 66% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.5%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 4 552 €/m².
Spécificités de Bordeaux
Pour un T3 de 62 m² à Bordeaux, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
4 552 €
Part de locataires
66 %
Vacance locative
7.5 %
Transactions (5 ans)
3 747
Rendement brut estimé
3,7 %
Tension locative
9/10
Bordeaux face aux autres villes du Gironde
À 4 552 €/m², Bordeaux se classe 4ᵉ ville la plus chère du Gironde (sur 38 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 3.7 %, elle se place 35ᵉ sur 38 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Bordeaux — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Bordeaux, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Bordeaux — T3
Exemple concret : T3, prix 280 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Bordeaux — Niveau social
Prix acquisition
280 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Bordeaux, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Bordeaux ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Bordeaux.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Bordeaux ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Bordeaux ? La demande locative
Bordeaux affiche un marché locatif sous tension, alimenté par une croissance d'environ 15 000 nouveaux habitants par an et une offre insuffisante de petites surfaces. L'encadrement des loyers est en vigueur depuis le 15 juillet 2025.
Pôle étudiant majeur
~140 000 étudiants (Université de Bordeaux, Bordeaux Montaigne, Sciences Po, Kedge) : demande structurelle sur studios et T2.
Bassin d'emplois dynamique
L'OIN Bordeaux Euratlantique (730 ha autour de la gare Saint-Jean) vise 30 000 emplois et 20 000 logements d'ici 2030.
Connexion LGV
Bordeaux à 2h de Paris en TGV, renforçant l'attractivité pour actifs et bi-résidents.
Réseau de tramway étendu
Les lignes A, B et C desservent campus et CHU, valorisant les biens proches des stations.
Pénurie de petites surfaces
Forte demande studios/T2 + offre limitée = faible vacance et rotation rapide.
Investir à Bordeaux selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 580 – 720 €/mois | ~5 % | Étudiants et jeunes actifs |
| T2 | 800 – 950 €/mois | ~4,5 % | Jeunes actifs et couples |
| T3 | 1 050 – 1 200 €/mois | ~4 % | Couples et petites familles |
| T4 et + | 1 500 – 2 000 €/mois | ~3,5 % | Familles, locataires longue durée |
Dans quels quartiers investir à Bordeaux ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Les Chartrons
Ancien quartier des négociants en vin, l'un des plus prisés pour son authenticité (immeubles bourgeois et neuf, ~4 900 €/m²).
Jeunes actifs, cadres et familles CSP+Saint-Michel
Quartier populaire et multiculturel du centre, copropriétés à rénover. Forte demande sur les petites surfaces avec un rapport qualité-prix encore accessible.
Étudiants et jeunes actifsLa Bastide / Bastide Niel
Rive droite en mutation, meilleur rapport qualité-prix (~4 450 €/m²) et fort potentiel porté par le projet Bastide Niel. Desservie par le tram A.
Investisseurs et primo-accédantsEuratlantique / Saint-Jean-Belcier
Opération d'aménagement autour de la gare Saint-Jean (LGV) visant 30 000 emplois et 20 000 logements d'ici 2030. Quartier neuf très tendu.
Jeunes actifs et cadres en mobilitéLes Bassins à Flot
Ancien secteur portuaire reconverti en quartier résidentiel neuf (Cité du Vin), desservi par le tram B. Logements récents adaptés à la location.
Jeunes couples et actifsCaudéran
Quartier résidentiel chic ('le Neuilly bordelais'), calme et maisons bourgeoises (~4 900 €/m²). Rendement plus faible (~3,4 %) mais demande familiale stable.
Familles aisées, locataires longue duréeOù se situe Bordeaux ?
Bordeaux (33), zone A du dispositif Jeanbrun, en Nouvelle-Aquitaine.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Bordeaux
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Bordeaux.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Gironde.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.