Loi Jeanbrun à Toulouse :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Toulouse avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
3 534 €
Économie/an (TMI 41%)
3 487 €
Pourquoi investir à Toulouse avec la loi Jeanbrun ?
Avec 595 000 habitants et une position en zone A, Toulouse est une métropole du Haute-Garonne offrant une demande locative forte (65.9% de locataires, vacance à 8.1%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 534 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 4.8%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Toulouse.
Le marché immobilier à Toulouse
Contexte local
Toulouse est l'une des principales agglomérations du Haute-Garonne. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Toulouse est tendu. 65.9% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (8.1%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 3 534 €/m².
Spécificités de Toulouse
Pour un T3 de 62 m² à Toulouse, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 7 920 €, générant un déficit foncier imputable de 8 505 €/an, soit une économie d'impôt de 3 487 €/an pour un investisseur en TMI 41% (31 383 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
3 534 €
Part de locataires
65.9 %
Vacance locative
8.1 %
Transactions (5 ans)
8 135
Rendement brut estimé
4,8 %
Tension locative
8/10
Toulouse face aux autres villes du Haute-Garonne
À 3 534 €/m², Toulouse se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Haute-Garonne (sur 32 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 4.8 %, elle se place 32ᵉ sur 32 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Toulouse — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Toulouse, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Toulouse — T3
Exemple concret : T3, prix 220 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Toulouse — Niveau social
Prix acquisition
220 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
7 920 €
Déficit imputable
8 505 €
Économie TMI 30 %
2 552 €/an
≈ 22 968 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
3 487 €/an
≈ 31 383 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
3 827 €/an
≈ 34 443 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Toulouse, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Toulouse ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Toulouse.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Toulouse ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Toulouse ? La demande locative
Toulouse est la 1re ville étudiante de France en 2025 et connaît une forte croissance démographique. Le marché locatif y est tendu, l'offre peinant à suivre la demande, surtout à la rentrée.
Pôle étudiant majeur
Plus de 120 000 étudiants (~12 % de la population) — demande continue en petites surfaces et colocations, surtout autour de Rangueil et du centre.
Bassin aéronautique et tech
Airbus, Safran, ATR, Thales recrutent en continu ; numérique, médical et énergie se développent (Labège, Montaudran, Rangueil).
Future ligne C de métro (2028)
27 km et 21 stations reliant les pôles d'emploi ouest (Airbus, Blagnac, Colomiers) aux zones d'innovation sud-est — valorisation des quartiers desservis.
Croissance démographique soutenue
Parmi les métropoles les plus dynamiques de France : flux constant de nouveaux arrivants, pression sur le parc locatif.
Marché locatif tendu
L'offre ne suit pas la demande : vacance limitée et revenus sécurisés, surtout sur les petites surfaces.
Investir à Toulouse selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 520 – 650 €/mois | ~5,5 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 700 – 800 €/mois | ~5 % | Couples, jeunes actifs |
| T3 | 900 – 1 000 €/mois | ~4,5 % | Petites familles, colocation |
| T4 et + | 1 200 €/mois et + | ~4 % | Familles, colocations étudiantes |
Dans quels quartiers investir à Toulouse ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Rangueil
Quartier étudiant du sud-est près de l'Université Paul Sabatier et de la faculté de médecine (3 200-4 200 €/m²). Colocation très dynamique, rendement optimisé.
Étudiants, colocationsSaint-Cyprien
Rive gauche en gentrification, attractif pour les jeunes cadres, demande tendue (4 200-5 200 €/m²).
Jeunes cadres, couplesCompans-Caffarelli
Quartier d'affaires et résidentiel proche du centre des congrès et de la fac de droit, prisé des salariés Airbus/Thales (4 500-5 800 €/m²).
Cadres, jeunes actifsBorderouge
Quartier nord-est en plein développement, desservi par le métro B, prix d'entrée encore abordables (2 800-3 500 €/m²). Bon compromis prix/rendement.
Familles, jeunes actifsLes Carmes / Capitole
Hyper-centre historique le plus prisé (4 500-6 300 €/m² ancien rénové). Demande permanente, vacance quasi nulle.
Cadres, locations meubléesEmpalot
Quartier sud en rénovation urbaine, parmi les plus accessibles (2 800-3 300 €/m²), proche du CHU de Rangueil. Prix d'entrée bas favorables au rendement.
Étudiants, primo-investisseursOù se situe Toulouse ?
Toulouse (31), zone A du dispositif Jeanbrun, en Occitanie.
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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Toulouse
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Toulouse.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Haute-Garonne.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.