Loi Jeanbrun à Les Lilas :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Les Lilas avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
6 918 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Les Lilas avec la loi Jeanbrun ?
Les Lilas (24 000 habitants, zone A bis) offre un cadre d'investissement dynamique dans le Seine-Saint-Denis. Avec 58.6% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 4%.
Le marché immobilier à Les Lilas
Contexte local
Ville de taille intermédiaire du Seine-Saint-Denis, Les Lilas bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Marché locatif
Le marché locatif de Les Lilas présente une demande régulière. La part de locataires (58.6%) assure un vivier de candidats. En zone A bis, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 18.89 €/m² (intermédiaire) et 15.11 €/m² (social).
Spécificités de Les Lilas
Pour un T2 de 42 m² à Les Lilas, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 731 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 9 720 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
6 918 €
Loyer de marché médian
24,96 €/m²
Part de locataires
58.6 %
Vacance locative
7.3 %
Transactions (5 ans)
236
Rendement brut estimé
4,3 %
Tension locative
10/10
Les Lilas face aux autres villes du Seine-Saint-Denis
À 6 918 €/m², Les Lilas se classe 1ʳᵉ ville la plus chère du Seine-Saint-Denis (sur 36 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 4.3 %, elle se place 34ᵉ sur 36 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Les Lilas — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
18.89 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
914 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
15.11 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
731 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.40 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
503 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à Les Lilas
Loyer de marché médian
24,96 €/m²
Plafond Jeanbrun (intermédiaire)
18,89 €/m²
Décote à consentir
-24 %
À Les Lilas, le plafond Jeanbrun intermédiaire (18,89 €/m²) impose un loyer environ 24 % sous le marché (24,96 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Les Lilas, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 85 175 € | 61 398 € | 33 044 € |
| 2 personnes à charge | 101 693 € | 73 176 € | 39 887 € |
| 3 personnes à charge | 120 995 € | 86 718 € | 46 925 € |
| 4 personnes à charge | 136 151 € | 97 641 € | 52 860 € |
| Par personne supp. | 15 168 € | 10 887 € | 5 892 € |
Simulation loi Jeanbrun à Les Lilas — T2
Exemple concret : T2, prix 270 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 à Les Lilas — Niveau social
Prix acquisition
270 000 €
Loyer mensuel max
731 €
Amort. annuel
9 720 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Les Lilas, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Les Lilas ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Les Lilas.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Les Lilas ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Dans quels quartiers investir à Les Lilas ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville
Quartier gare
Périphérie sud
Où se situe Les Lilas ?
Les Lilas (93), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
Simulez votre projet à Les Lilas
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Les Lilas
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Les Lilas.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Seine-Saint-Denis.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.