Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Aubervilliers :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Aubervilliers avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

2 814 €

Économie/an (TMI 41%)

894 €

Pourquoi investir à Aubervilliers avec la loi Jeanbrun ?

Avec 75 000 habitants et une position en zone A bis, Aubervilliers est une métropole du Seine-Saint-Denis offrant une demande locative forte (75.9% de locataires, vacance à 5.9%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 814 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 8.1%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Aubervilliers.

Le marché immobilier à Aubervilliers

Contexte local

Aubervilliers est l'une des principales agglomérations du Seine-Saint-Denis. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Aubervilliers est tendu. 75.9% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (5.9%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 2 814 €/m².

Spécificités de Aubervilliers

Pour un T3 de 62 m² à Aubervilliers, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 6 300 €, générant un déficit foncier imputable de 2 180 €/an, soit une économie d'impôt de 894 €/an pour un investisseur en TMI 41% (8 046 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 814 €

Part de locataires

75.9 %

Vacance locative

5.9 %

Transactions (5 ans)

608

Rendement brut estimé

8,1 %

Tension locative

10/10

Aubervilliers face aux autres villes du Seine-Saint-Denis

À 2 814 €/m², Aubervilliers se classe 26ᵉ ville la plus chère du Seine-Saint-Denis (sur 36 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 8.1 %, elle se place 10ᵉ sur 36 pour la rentabilité locative.

Investir à MontreuilComparer toutes les villes du Seine-Saint-Denis

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Aubervilliers — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Aubervilliers, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Aubervilliers — T3

Exemple concret : T3, prix 175 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Aubervilliers — Niveau social

Prix acquisition

175 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

6 300 €

Déficit imputable

2 180 €

Économie TMI 30 %

654 €/an

≈ 5 886 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

894 €/an

≈ 8 046 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

981 €/an

≈ 8 829 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Aubervilliers, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Aubervilliers ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Aubervilliers.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Aubervilliers ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Aubervilliers ? La demande locative

Aubervilliers est un marché locatif très tendu : 75,9 % des quelque 90 000 habitants sont locataires et le taux de vacance reste bas (environ 5,9 %). La demande a fortement progressé ces dernières années, soutenue par l'arrivée du métro et la proximité immédiate de Paris, ce qui limite le risque de vacance pour un bailleur.

Pôle universitaire Campus Condorcet

Campus inter-universitaire de sciences humaines et sociales (ouvert en 2019) regroupant 11 établissements, environ 12 000 étudiants dont 4 800 doctorants, plus 4 200 enseignants-chercheurs : un vivier de locataires sur les petites surfaces du sud de la commune.

Transports et Grand Paris Express

Prolongement de la ligne 12 jusqu'à Mairie d'Aubervilliers et Aimé Césaire (2022, +40 000 voyageurs/jour), ligne 7 existante, et future gare de la ligne 15 du Grand Paris Express au Fort d'Aubervilliers et à la Mairie (horizon 2031).

Bassin d'emploi de la Plaine Saint-Denis

Proximité immédiate du premier pôle tertiaire de Seine-Saint-Denis (sièges sociaux, Stade de France, médias), accessible à pied ou en quelques minutes, et de Paris intra-muros à deux stations de métro.

Mutation urbaine et héritage des JO

Vastes opérations de renouvellement (ZAC du Fort d'Aubervilliers, quartier du Landy, abords du canal) et reconversion de l'héritage des Jeux olympiques 2024, qui créent de l'offre neuve et revalorisent les secteurs sud.

Prix d'entrée et zone A bis

Avec un prix moyen autour de 3 750 à 4 000 €/m², Aubervilliers reste l'une des portes d'entrée les plus accessibles de la zone A bis en limite de Paris, offrant des rendements bruts de l'ordre de 5 à 6 % rarement atteignables intra-muros.

Investir à Aubervilliers selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1550 – 720 €/mois~6 %Étudiants du Campus Condorcet, jeunes actifs
T2750 – 950 €/mois~5,5 %Jeunes actifs, couples
T31 000 – 1 300 €/mois~5 %Couples, petites familles
T4 et +1 350 – 1 750 €/mois~4,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Aubervilliers ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-ville / Mairie d'Aubervilliers

≈ 4 000 €/m²Rendement ~5 %

Cœur historique et administratif, désormais desservi par le terminus de la ligne 12 (stations Mairie d'Aubervilliers et Aimé Césaire ouvertes en 2022, +40 000 voyageurs/jour) et future gare de la ligne 15 du Grand Paris Express vers 2031. Tissu d'immeubles anciens et de programmes neufs, prix autour de 4 000 €/m². Quartier le plus tendu, plébiscité par les jeunes actifs travaillant à Paris.

Jeunes actifs, couples primo-locataires

Victor Hugo / Canal

≈ 4 170 €/m²Rendement ~4,5 %

Secteur en bordure du canal Saint-Denis, mêlant friches industrielles requalifiées et logements récents le long de l'avenue Victor Hugo. Prix moyen autour de 4 170 €/m², parmi les plus élevés de la commune. Demande portée par la proximité de la Plaine Saint-Denis et des transports.

Jeunes actifs, salariés de la Plaine

Quatre-Chemins / La Villette

≈ 3 700 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartier populaire et très dense à la limite de Pantin et de Paris (Porte de la Villette), bien relié par la ligne 7 et les bus. Marché plus accessible, autour de 3 700 €/m², avec une forte rotation locative. Petites surfaces très recherchées par les actifs modestes et les familles.

Actifs modestes, familles, étudiants

Landy / Marcreux

≈ 3 900 €/m²Rendement ~5,5 %

Secteur sud à cheval sur la Plaine Saint-Denis, en pleine mutation autour du Campus Condorcet (sciences humaines) et de l'héritage des Jeux olympiques 2024. Prix autour de 3 900 €/m² avec de nombreux programmes neufs. Demande dopée par les étudiants, doctorants et chercheurs du campus.

Étudiants, doctorants, chercheurs

Fort d'Aubervilliers

≈ 3 800 €/m²Rendement ~5,5 %

Vaste secteur en restructuration (ZAC du Fort) qui accueillera une gare de la ligne 15 du Grand Paris Express vers 2031, déjà desservi par la ligne 7. Mutation profonde avec création de logements et d'espaces verts. Prix autour de 3 800 €/m², à fort potentiel de revalorisation.

Familles, jeunes actifs, primo-investisseurs

Paul-Bert / Pont-de-Stains

≈ 3 700 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartiers résidentiels du nord-est de la commune, plus calmes, avec un bâti mixte d'immeubles anciens et de petits collectifs. Prix légèrement sous la moyenne communale, autour de 3 700 €/m². Demande locative stable de familles et d'actifs cherchant des surfaces abordables proches de Paris.

Familles, actifs

Où se situe Aubervilliers ?

Aubervilliers (93), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Aubervilliers

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Aubervilliers.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Seine-Saint-Denis.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.