Loi Jeanbrun à Drancy :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Drancy avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
2 582 €
Économie/an (TMI 41%)
1 624 €
Pourquoi investir à Drancy avec la loi Jeanbrun ?
Avec 62 000 habitants et une position en zone A, Drancy est une métropole du Seine-Saint-Denis offrant une demande locative forte (54.2% de locataires, vacance à 7%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 582 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Drancy.
Le marché immobilier à Drancy
Contexte local
Drancy est l'une des principales agglomérations du Seine-Saint-Denis. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Drancy est tendu. 54.2% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 2 582 €/m².
Spécificités de Drancy
Pour un T3 de 62 m² à Drancy, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 5 760 €, générant un déficit foncier imputable de 3 960 €/an, soit une économie d'impôt de 1 624 €/an pour un investisseur en TMI 41% (14 616 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
2 582 €
Part de locataires
54.2 %
Vacance locative
7 %
Transactions (5 ans)
368
Rendement brut estimé
6,6 %
Tension locative
9/10
Drancy face aux autres villes du Seine-Saint-Denis
À 2 582 €/m², Drancy se classe 31ᵉ ville la plus chère du Seine-Saint-Denis (sur 36 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.6 %, elle se place 18ᵉ sur 36 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Drancy — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Drancy, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Drancy — T3
Exemple concret : T3, prix 160 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Drancy — Niveau social
Prix acquisition
160 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
5 760 €
Déficit imputable
3 960 €
Économie TMI 30 %
1 188 €/an
≈ 10 692 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 624 €/an
≈ 14 616 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 782 €/an
≈ 16 038 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Drancy, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Drancy ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Drancy.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Drancy ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Drancy ? La demande locative
Drancy est classée en zone A (déséquilibre marqué entre offre et demande de logements), au cœur de la Seine-Saint-Denis et à seulement 10 km de Paris. Avec plus de 72 000 habitants et des revenus médians modestes (~18 000 €/an), la demande locative est portée par les petites surfaces et les budgets contraints, avec une rotation rapide des biens proches des transports.
Grand Paris Express – gare Drancy-Bobigny
La future gare de la ligne 15, prévue vers 2031 au sud-ouest de la ville (quartier Avenir Parisien), est attendue à 70 000 voyageurs/jour, en correspondance avec le tramway T1 et le Tram Express Nord (T11).
Réseau de transports actuel
Desserte par le RER B (gares de Drancy et du Bourget à proximité), le tramway T1 vers Bobigny et Saint-Denis, le T11 (tangentielle Nord) et de nombreuses lignes de bus vers Paris et les pôles d'emploi voisins.
Proximité de Paris et bassin d'emploi
À 10 km du centre de Paris, entre Le Bourget, Le Blanc-Mesnil et Bobigny (préfecture du 93). Ville de ~5 700 commerces et entreprises, proche des zones d'activité du Bourget et des pôles tertiaires de Bobigny.
Marché abordable et rendements attractifs
Avec un prix moyen appartement d'environ 3 380 €/m² (2 790 à 3 600 €/m² selon les quartiers) et des loyers autour de 18,5 à 21 €/m², les rendements bruts ressortent entre 5 et 6,7 %, supérieurs à la moyenne francilienne.
Dynamique de revalorisation
Hausse des prix appartements d'environ +12,8 % entre 2014 et 2025 et +5,8 % sur la dernière année, soutenue par les grands projets de transport qui réduisent les délais de mise en location.
Investir à Drancy selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 480 – 650 €/mois | ~6,5 % | Étudiants, jeunes actifs, locations meublées |
| T2 | 650 – 850 €/mois | ~6 % | Jeunes actifs, jeunes couples |
| T3 | 850 – 1 100 €/mois | ~5,5 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 1 100 – 1 450 €/mois | ~5 % | Familles, colocations |
Dans quels quartiers investir à Drancy ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville (Vieux Drancy)
Cœur administratif et commerçant de la ville, autour de la mairie et du marché. Tissu mixte de petits collectifs et de pavillons, recherché pour ses commerces de proximité et sa desserte bus vers Bobigny et Le Bourget. Les prix y figurent parmi les plus élevés de Drancy.
Jeunes actifs, familles, primo-locatairesAvenir Parisien
Secteur sud-ouest stratégique, appelé à accueillir le pôle de transports de la future gare Drancy-Bobigny (ligne 15 du Grand Paris Express) en correspondance avec le T1 et le T11. Quartier abordable aujourd'hui, à fort potentiel de revalorisation à l'approche de 2031.
Jeunes actifs, investisseurs visant le GPELes Oiseaux
Quartier résidentiel de l'est de Drancy, proche du Blanc-Mesnil, mêlant pavillons et résidences. Il affiche les loyers au m² les plus élevés de la commune (autour de 21 €/m²), porté par une demande locative soutenue de familles et de jeunes ménages.
Familles, jeunes ménagesÉconomie / Petit-Drancy
Au sud de la ville, vers Bobigny et le RER B, secteur populaire et pavillonnaire (cités Gaston Roulaud, Paul Éluard) à prix d'entrée modérés. Proximité directe du futur hub de transports Avenir / Petit-Drancy (Tram 1, T11 et ligne 15).
Jeunes actifs, familles, budgets serrésParis-Campagne
Secteur résidentiel calme du nord-ouest, à dominante pavillonnaire, parmi les plus cotés de Drancy. Cadre de vie apprécié des familles, avec un rendement brut autour de 6 % pour les petites surfaces et une progression des prix d'environ +5,8 % sur un an.
Familles, locataires longue duréeLa Muette
Quartier le plus abordable de Drancy, à l'ouest vers La Courneuve, à dominante de logements collectifs. Le prix d'entrée bas en fait un point d'accès intéressant pour un premier investissement locatif visant des rendements supérieurs à la moyenne communale.
Étudiants, jeunes actifs, primo-locatairesOù se situe Drancy ?
Drancy (93), zone A du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
Simulez votre projet à Drancy
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Drancy
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Drancy.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Seine-Saint-Denis.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.