Dispositif Jeanbrun à Saint-Denis : guide, plafonds et simulation 2026
Tout ce qu'il faut savoir pour investir à Saint-Denis avec le statut de bailleur privé Jeanbrun : plafonds, simulation fiscale et rendement net.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
3 787 €
Économie / an (TMI 41 %)
2 757 €
Pourquoi investir à Saint-Denis avec le Jeanbrun ?
Avec 101 000 habitants et une position en zone A bis, Saint-Denis est une métropole du Seine-Saint-Denis offrant une demande locative forte (76.2% de locataires, vacance à 6.3%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 787 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Saint-Denis.
Le marché immobilier à Saint-Denis
Contexte local
Saint-Denis est l'une des principales agglomérations du Seine-Saint-Denis. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Saint-Denis est tendu. 76.2% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.3%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 3 787 €/m².
Spécificités de Saint-Denis
Pour un T3 de 62 m² à Saint-Denis, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 8 460 €, générant un déficit foncier imputable de 6 725 €/an, soit une économie d'impôt de 2 757 €/an pour un investisseur en TMI 41% (24 813 € sur 9 ans)..
Plafonds de loyers à Saint-Denis — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5%/an
18.89 €
1 183 €/mois
Loyer marché : ~1 392 €/mois→ Décote : -15%
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5%/an
15.11 €
946 €/mois
Loyer marché : ~1 392 €/mois→ Décote : -30%
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5%/an
10.40 €
651 €/mois
Loyer marché : ~1 392 €/mois→ Décote : -45%
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Simulation Jeanbrun à Saint-Denis — T3 62 m²
Exemple concret : T3 62 m², prix 235 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 · 62 m² à Saint-Denis — Niveau social
Prix acquisition
235 000 €
Loyer mensuel max
943 €
Amort. annuel
8 460 €
Déficit imputable
6 725 €
TMI 30 %
2 018 €/an
≈ 18 162 € sur 9 ans
TMI 41 %
2 757 €/an
≈ 24 813 € sur 9 ans
TMI 45 %
3 026 €/an
≈ 27 234 € sur 9 ans
💡 Rendement net après avantage fiscal (TMI 30 %) : ~1.6 %
Rendement net après avantage fiscal (TMI 41 %) : ~1.91 %
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Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenus fiscaux de référence N-2 maximum pour un locataire à Saint-Denis. Barèmes 2026 indicatifs.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 34 780 € | 26 085 € |
| Couple | 64 976 € | 51 981 € | 38 986 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 68 140 € | 51 105 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 81 354 € | 61 016 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 96 796 € | 72 597 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 108 921 € | 81 691 € |
| Majoration par personne supplémentaire | 15 168 € | 12 134 € | 9 101 € |
Investir à Saint-Denis ou dans les villes voisines ?
| Critère | Saint-Denis | Montreuil | Aubervilliers | Aulnay-sous-Bois | Noisy-le-Grand |
|---|---|---|---|---|---|
| Zone | A bis | A bis | A bis | A | A |
| Prix m² | 3 787 € | 6000 €/m² | 2800 €/m² | 2700 €/m² | 3000 €/m² |
| Tension /10 | 10/10 | N/C | N/C | N/C | N/C |
| % Locataires | 76.2 % | N/C | N/C | N/C | N/C |
| Rdt brut estimé | ~6 % | N/C | N/C | N/C | N/C |
Questions fréquentes sur le Jeanbrun à Saint-Denis
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⚠️ Simulation indicative, non contractuelle. Les plafonds de loyers et de ressources sont basés sur les barèmes en vigueur et pourront être modifiés par décret. Les prix immobiliers sont issus des données DVF (transactions réelles). Ce site ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste avant tout investissement. Données mises à jour le 21/03/2026.