Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Saint-Denis :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Saint-Denis avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

3 787 €

Économie/an (TMI 41%)

2 757 €

Pourquoi investir à Saint-Denis avec la loi Jeanbrun ?

Avec 101 000 habitants et une position en zone A bis, Saint-Denis est une métropole du Seine-Saint-Denis offrant une demande locative forte (76.2% de locataires, vacance à 6.3%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 787 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Saint-Denis.

Le marché immobilier à Saint-Denis

Contexte local

Saint-Denis est l'une des principales agglomérations du Seine-Saint-Denis. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Saint-Denis est tendu. 76.2% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.3%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 3 787 €/m².

Spécificités de Saint-Denis

Pour un T3 de 62 m² à Saint-Denis, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 8 460 €, générant un déficit foncier imputable de 6 725 €/an, soit une économie d'impôt de 2 757 €/an pour un investisseur en TMI 41% (24 813 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

3 787 €

Part de locataires

76.2 %

Vacance locative

6.3 %

Transactions (5 ans)

795

Rendement brut estimé

6 %

Tension locative

10/10

Saint-Denis face aux autres villes du Seine-Saint-Denis

À 3 787 €/m², Saint-Denis se classe 10ᵉ ville la plus chère du Seine-Saint-Denis (sur 36 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6 %, elle se place 27ᵉ sur 36 pour la rentabilité locative.

Investir à MontreuilComparer toutes les villes du Seine-Saint-Denis

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Saint-Denis — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Saint-Denis, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Saint-Denis — T3

Exemple concret : T3, prix 235 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Saint-Denis — Niveau social

Prix acquisition

235 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

8 460 €

Déficit imputable

6 725 €

Économie TMI 30 %

2 018 €/an

≈ 18 162 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

2 757 €/an

≈ 24 813 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

3 026 €/an

≈ 27 234 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Saint-Denis, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Saint-Denis ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Saint-Denis.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Saint-Denis ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Saint-Denis ? La demande locative

Saint-Denis est classée en zone A bis, le deuxième niveau de tension locative le plus élevé en France, et les loyers y sont encadrés depuis l'arrêté Plaine Commune (loyer de référence majoré entre ~10 et ~31 €/m² selon zone et type). La proximité immédiate de Paris, un pôle universitaire de 43 500 étudiants et un bassin de plus de 200 000 emplois entretiennent une demande locative soutenue et un faible niveau de vacance.

Pôle universitaire

Plaine Commune est le 2e pôle universitaire d'Île-de-France avec 43 500 étudiants, 3 000 enseignants et 120 laboratoires, dont l'université Paris 8 et le Campus Condorcet à proximité immédiate.

Bassin d'emploi tertiaire de La Plaine

Le territoire de Plaine Commune concentre plus de 200 000 emplois et 38 000 entreprises, avec de nombreux sièges sociaux, médias et activités tertiaires autour du Stade de France et de La Plaine.

Grand Paris Express – hub de Pleyel

La gare Saint-Denis Pleyel devient un hub majeur : ligne 14 mise en service mi-2024, lignes 16 et 17 à partir de 2027, et future ligne 15, faisant converger quatre lignes de métro automatique.

Héritage des JO 2024 – Village olympique

Le Village des athlètes, reconverti depuis septembre 2025, apporte environ 2 800 logements (dont 800 pour étudiants et seniors) et près de 6 000 habitants ainsi qu'autant de postes de travail dans des bureaux et commerces neufs.

Proximité de Paris et transports existants

Saint-Denis est à 5-10 min de Paris via le RER B/D, le métro 12 et 13 et les tramways T1/T8, avec des loyers nettement inférieurs à ceux de la capitale, ce qui attire massivement les actifs travaillant à Paris.

Investir à Saint-Denis selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1520 – 680 €/mois~6 %Étudiants (Paris 8), jeunes actifs
T2680 – 900 €/mois~5,5 %Jeunes actifs, couples, navetteurs
T3900 – 1 200 €/mois~5 %Petites familles, colocations
T4 et +1 200 – 1 600 €/mois~4,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Saint-Denis ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-ville – Basilique

≈ 3 900 €/m²Rendement ~5,5 %

Cœur historique de Saint-Denis autour de la basilique, du marché et de la gare RER D / ligne 13. Tissu ancien dense avec une forte rotation locative : jeunes actifs travaillant à Paris et familles modestes y trouvent des logements abordables à 5 min de la capitale. Prix appartement autour de 3 900 €/m², loyers proches de 20 €/m².

Jeunes actifs, familles, navetteurs vers Paris

Pleyel

≈ 4 600 €/m²Rendement ~4,5 %

Quartier en pleine mutation autour de la nouvelle gare Saint-Denis Pleyel, futur hub où se croiseront quatre lignes du Grand Paris Express (14, 15, 16, 17). Programmes neufs et arrivée de bureaux tirent les valeurs vers le haut : c'est le secteur le plus cher de la ville. Prix appartement autour de 4 600 €/m².

Jeunes cadres, primo-investisseurs sur le neuf

La Plaine – Stade de France

≈ 4 300 €/m²Rendement ~4,5 %

Pôle tertiaire majeur du nord parisien (sièges sociaux, médias, Stade de France) desservi par le RER B/D, le métro 12 et le tramway T8. Le quartier draine une demande de cadres et de salariés du bassin d'emploi de Plaine Commune. Prix appartement autour de 4 300 €/m².

Cadres, jeunes actifs du tertiaire

Grand centre-ville – Confluence

≈ 3 700 €/m²Rendement ~5,5 %

Secteur en renouvellement entre canal Saint-Denis et Seine, prolongeant le centre historique avec des opérations de logements et d'aménagement des berges. Profil mixte d'actifs et de familles attirés par les prix encore contenus et la proximité des transports. Prix appartement légèrement sous la moyenne ville, autour de 3 700 €/m².

Familles, jeunes actifs primo-accédants

Franc-Moisin – Bel Air

≈ 3 600 €/m²Rendement ~6 %

Quartier résidentiel à l'est, proche du Stade de France et bien doté en commodités, avec une part importante de logement social et des copropriétés plus abordables. Forte demande locative de familles et de jeunes ménages cherchant des surfaces accessibles. Prix appartement autour de 3 600 €/m².

Familles, ménages modestes

Floréal – Allende – Mutuelle

≈ 3 150 €/m²Rendement ~6 %

Quartier résidentiel et plus calme au nord-est, mêlant maisons individuelles et petits collectifs, avec des espaces verts. C'est le secteur le plus abordable de la ville, prisé des familles qui privilégient le cadre de vie. Prix appartement autour de 3 150 €/m².

Familles, locataires recherchant du calme

Où se situe Saint-Denis ?

Saint-Denis (93), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

Simulez votre projet à Saint-Denis

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Saint-Denis

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Saint-Denis.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Seine-Saint-Denis.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.