Loi Jeanbrun à Aulnay-sous-Bois :
plafonds, simulation et guide 2026

La future gare Aulnay - Val Francilia de la ligne 16 (mise en service attendue autour de 2027) est attendue à plus de 18 000 voyageurs par jour et reliera Aulnay au Bourget, à Saint-Denis et à l'est francilien, créant un puissant levier de revalorisation au nord de la ville.

L'ancienne usine PSA (185 ha) se transforme en quartier Val Francilia : environ 600 000 m² d'activités et près de 3 000 logements programmés par phases jusqu'en 2030, avec le centre d'exploitation des lignes 16-17 sur ~20 ha, soutenant l'emploi local et la demande de logements.

La gare RER B place Aulnay à environ 25-30 minutes de Paris et à proximité immédiate de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (1er bassin d'emploi du nord-est francilien), drainant une demande locative continue de salariés navetteurs.

Aulnay accueille un tissu dense de zones d'activité (Garonor, parcs logistiques, plateforme Roissy à proximité) générant des emplois dans la logistique, l'industrie et les services, qui alimentent la demande de petites surfaces locatives.

Le contraste entre le sud pavillonnaire (Nonneville ≈ 4 200 €/m²) et les grands ensembles du nord (≈ 2 050-2 250 €/m²) permet des stratégies d'investissement différenciées, du patrimonial familial au rendement locatif optimisé en cœur populaire.

Quartier pavillonnaire résidentiel le plus coté d'Aulnay, à l'est, prisé des familles pour son cadre verdoyant et ses maisons. Les rares appartements y dépassent souvent 4 000 €/m², au-dessus de la moyenne communale. Locataires familiaux et accédants à la recherche de calme et de jardins.

Cœur de ville autour de la gare RER B, commerces, marché et services à pied. Forte demande locative de jeunes actifs et navetteurs travaillant à Paris ou vers Roissy. Prix appartement autour de 3 400-3 700 €/m², avec une liquidité locative élevée pour les studios et T2.

Secteur historique au nord-est mêlant tissu pavillonnaire ancien, petits collectifs et la Roseraie. Ambiance de village avec écoles et commerces de proximité. Prix appartement autour de 3 200 €/m², cible familiale et primo-accédante recherchant un cadre résidentiel abordable.

Quartier sud le long de la route de Mitry, mixant pavillons et copropriétés plus anciennes, proche de la gare et de zones d'activité. Les prix appartement y sont parmi les plus accessibles de la ville, autour de 2 100 €/m², ce qui soutient des rendements bruts supérieurs pour de l'investissement locatif.

Quartier nord en renouvellement urbain (NPNRU), dominé par de grands ensembles des années 1960-70 issus de l'épopée Citroën. Prix appartement bas, autour de 2 050-2 250 €/m², offrant les rendements bruts les plus élevés de la commune mais avec une vacance et une rotation locative à surveiller.

Ancienne Cité des 3000 au nord de la ville, vaste grand ensemble en rénovation profonde, à proximité directe de la future gare Aulnay - Val Francilia de la ligne 16. Prix appartement parmi les plus bas (≈ 2 000-2 200 €/m²) avec un potentiel de revalorisation lié au Grand Paris Express et à la reconversion du site PSA.