Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Saint-Pierre :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Saint-Pierre avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

2 428 €

Économie/an (TMI 41%)

1 977 €

Pourquoi investir à Saint-Pierre avec la loi Jeanbrun ?

Avec 74 000 habitants et une position en zone B1, Saint-Pierre est une métropole du La Réunion offrant une demande locative correcte (45.2% de locataires, vacance à 9.7%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 428 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 5.6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Saint-Pierre.

Le marché immobilier à Saint-Pierre

Contexte local

Saint-Pierre est l'une des principales agglomérations du La Réunion. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Saint-Pierre est actif. 45.2% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (9.7%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 2 428 €/m².

Spécificités de Saint-Pierre

Pour un T3 de 62 m² à Saint-Pierre, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 5 400 €, générant un déficit foncier imputable de 4 823 €/an, soit une économie d'impôt de 1 977 €/an pour un investisseur en TMI 41% (17 793 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 428 €

Part de locataires

45.2 %

Vacance locative

9.7 %

Transactions (5 ans)

167

Rendement brut estimé

5,6 %

Tension locative

6/10

Saint-Pierre face aux autres villes du La Réunion

À 2 428 €/m², Saint-Pierre se classe 5ᵉ ville la plus chère du La Réunion (sur 14 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 5.6 %, elle se place 12ᵉ sur 14 pour la rentabilité locative.

Investir à Saint-DenisComparer toutes les villes du La Réunion

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Saint-Pierre — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

706 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

565 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

388 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Saint-Pierre, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Saint-Pierre — T3

Exemple concret : T3, prix 150 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Saint-Pierre — Niveau social

Prix acquisition

150 000 €

Loyer mensuel max

565 €

Amort. annuel

5 400 €

Déficit imputable

4 823 €

Économie TMI 30 %

1 447 €/an

≈ 13 023 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 977 €/an

≈ 17 793 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

2 170 €/an

≈ 19 530 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Saint-Pierre, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Saint-Pierre ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Saint-Pierre.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Saint-Pierre ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Saint-Pierre ? La demande locative

Capitale du sud de La Réunion (~84 000 hab.), Saint-Pierre concentre l'emploi, la santé et l'enseignement supérieur du bassin sud, ce qui maintient une tension locative élevée. Les loyers s'établissent autour de 20 €/m²/mois (fourchette 17 à 24 €), portés par une demande structurellement supérieure à l'offre, typique des zones tendues d'outre-mer.

Pôle universitaire

Campus de Terre Sainte et IUT de Saint-Pierre (~800 à 900 étudiants), l'un des deux sites de l'Université de La Réunion dans le sud avec Le Tampon : demande locative étudiante récurrente sur les petites surfaces.

CHU Sud Réunion

Le site de Saint-Pierre est le pôle hospitalier de référence du sud de l'île (le CHU de La Réunion emploie plus de 8 000 professionnels), générant une demande continue de personnels soignants, internes et étudiants en santé.

Bassin d'emploi de la capitale du sud

Saint-Pierre forme avec Le Tampon l'un des deux grands pôles d'emploi de l'île (commerce, services, logistique, administration), aux côtés de l'agglomération de Saint-Denis.

Attractivité balnéaire et touristique

Front de mer, marché couvert et plages (Terre Sainte, Grands Bois) soutiennent l'animation du centre et une demande locative saisonnière qui complète la location longue durée.

Marché tendu et spécificité DOM

Zone B1, déficit chronique de logements et démographie dynamique : la pression locative reste forte, en particulier sur le neuf (~4 000 €/m²) et les petites typologies du centre et de Terre Sainte.

Investir à Saint-Pierre selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1450 – 600 €/mois~6 %Étudiants de l'IUT, jeunes actifs
T2600 – 780 €/mois~5,5 %Jeunes actifs, couples, internes du CHU
T3780 – 1 000 €/mois~5 %Couples, petites familles
T4 et +1 000 – 1 350 €/mois~4,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Saint-Pierre ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-ville / Front de mer

≈ 3 600 €/m²Rendement ~5 %

Cœur marchand et administratif de la capitale du sud, autour du boulevard Hubert-Delisle et du port. Forte demande de la part de jeunes actifs, fonctionnaires et professions de santé proches du CHU Sud. Marché tendu, avec un prix appartement parmi les plus élevés de la commune, autour de 3 600 €/m².

Jeunes actifs, fonctionnaires, professions de santé

Terre Sainte

≈ 3 400 €/m²Rendement ~5,5 %

Ancien village de pêcheurs (~10 000 hab.) en bord de mer, qui accueille le campus universitaire et l'IUT de Saint-Pierre (40 av. de Soweto). Demande étudiante et jeunes actifs très soutenue, ce qui favorise les petites surfaces. Prix appartement de l'ordre de 3 400 €/m².

Étudiants, jeunes actifs

Ravine des Cabris

≈ 2 900 €/m²Rendement ~6 %

Quartier résidentiel des hauts au nord-ouest du centre (~12 000 hab.), mêlant habitat pavillonnaire et petits collectifs. Loue surtout à des familles et primo-locataires recherchant des loyers plus accessibles. Prix appartement plus mesuré, autour de 2 900 €/m².

Familles, primo-locataires

Bois d'Olives

≈ 2 600 €/m²Rendement ~6,5 %

Pôle démographique de plus de 8 300 hab. à l'ouest du centre, encore semi-rural et concerné par un programme de renouvellement urbain (ANRU). Demande locative familiale forte avec des budgets contraints. Marché abordable, autour de 2 600 €/m² pour un appartement.

Familles, ménages modestes

Grands Bois

≈ 3 200 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartier balnéaire aux portes du sud sauvage, avec plage, stade et mairie annexe, apaisé depuis la déviation de 2010. Attire familles et profils en quête de cadre de vie littoral, ainsi qu'une demande saisonnière liée au tourisme. Prix appartement autour de 3 200 €/m².

Familles, actifs, demande saisonnière

Mont Vert

≈ 3 000 €/m²Rendement ~5 %

Quartier des hauts (Mont Vert les Bas et les Hauts) à dominante résidentielle et pavillonnaire, prisé pour son calme et ses vues. Locataires plutôt familiaux et installés, rotation faible. Offre d'appartements limitée, prix autour de 3 000 €/m².

Familles, cadres

Où se situe Saint-Pierre ?

Saint-Pierre (974), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en La Réunion.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Saint-Pierre

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Saint-Pierre.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du La Réunion.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.