Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Nanterre :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Nanterre avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

4 004 €

Économie/an (TMI 41%)

3 223 €

Pourquoi investir à Nanterre avec la loi Jeanbrun ?

Avec 86 000 habitants et une position en zone A bis, Nanterre est une métropole du Hauts-de-Seine offrant une demande locative forte (68.5% de locataires, vacance à 5.1%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 4 004 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 5.7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Nanterre.

Le marché immobilier à Nanterre

Contexte local

Nanterre est l'une des principales agglomérations du Hauts-de-Seine. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Nanterre est tendu. 68.5% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (5.1%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 4 004 €/m².

Spécificités de Nanterre

Pour un T3 de 62 m² à Nanterre, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 9 000 €, générant un déficit foncier imputable de 7 862 €/an, soit une économie d'impôt de 3 223 €/an pour un investisseur en TMI 41% (29 007 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

4 004 €

Part de locataires

68.5 %

Vacance locative

5.1 %

Transactions (5 ans)

522

Rendement brut estimé

5,7 %

Tension locative

10/10

Nanterre face aux autres villes du Hauts-de-Seine

À 4 004 €/m², Nanterre se classe 33ᵉ ville la plus chère du Hauts-de-Seine (sur 35 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 5.7 %, elle se place 6ᵉ sur 35 pour la rentabilité locative.

Investir à Boulogne-BillancourtComparer toutes les villes du Hauts-de-Seine

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Nanterre — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Nanterre, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Nanterre — T3

Exemple concret : T3, prix 250 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Nanterre — Niveau social

Prix acquisition

250 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

9 000 €

Déficit imputable

7 862 €

Économie TMI 30 %

2 359 €/an

≈ 21 231 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

3 223 €/an

≈ 29 007 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

3 538 €/an

≈ 31 842 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Nanterre, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Nanterre ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Nanterre.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Nanterre ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Nanterre ? La demande locative

Nanterre est classée en zone très tendue de l'agglomération parisienne, où la demande de logements dépasse largement l'offre (préavis réduit à 1 mois, taxe sur les logements vacants). Adjacente à La Défense et abritant un campus de plus de 35 000 étudiants, la ville cumule des moteurs de demande locative parmi les plus solides de la petite couronne, avec un loyer moyen de l'ordre de 24 €/m² (loyer médian privé d'environ 17 €/m²).

Pôle universitaire

L'université Paris Nanterre accueille plus de 35 000 étudiants sur un campus de 27 ha, alimentant une demande structurelle de studios et T2, avec sa propre gare RER A (Nanterre-Université).

Bassin d'emploi La Défense

Premier quartier d'affaires européen, La Défense est limitrophe et accessible en 4 minutes de RER A ; elle draine cadres et jeunes actifs vers le parc locatif nanterrien, complétée par les ensembles tertiaires locaux (Cœur Université : 27 000 m² de bureaux).

Transports : RER A/E et Grand Paris

Trois gares (RER A à Nanterre-Ville, Nanterre-Université et Nanterre-Préfecture), le RER E à Nanterre-La Folie et, à l'horizon 2030, la ligne 15 du Grand Paris Express renforcent l'accessibilité et la valeur locative.

Grands projets urbains

L'écoquartier des Groues (17 ha) prévoit plus de 10 500 habitants et 12 000 emplois ; le secteur Cœur Université ajoute logements, commerces et 500 résidences, soutenant une offre neuve éligible aux dispositifs d'investissement.

Marché accessible en zone A bis

Avec un prix moyen autour de 5 000 €/m² après une décennie de correction, Nanterre reste l'une des communes les plus abordables de la petite couronne en zone A bis, avec un potentiel de rebond de prix estimé entre 2 et 3 % en 2026.

Investir à Nanterre selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1650 – 900 €/mois~5 %Étudiants, jeunes actifs
T2900 – 1 200 €/mois~4,5 %Jeunes actifs, couples
T31 200 – 1 500 €/mois~4 %Couples, petites familles
T4 et +1 600 – 2 100 €/mois~3,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Nanterre ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-ville / Préfecture

≈ 5 150 €/m²Rendement ~4 %

Cœur administratif et commerçant de Nanterre, structuré autour de la préfecture des Hauts-de-Seine, de l'hôtel de ville et du marché. Tissu d'immeubles anciens et de résidences récentes, desservi par le RER A (Nanterre-Ville) à 4 minutes de La Défense. Le prix moyen s'établit autour de 5 120 €/m² pour les appartements, avec 80 % des ventes entre 4 090 et 6 290 €/m².

Cadres, familles, jeunes actifs

République-Université

≈ 5 150 €/m²Rendement ~4,5 %

Secteur dominé par le campus de l'université Paris Nanterre (27 ha) et le Parc Sud, où petites et moyennes surfaces séduisent étudiants, jeunes actifs et investisseurs. Gare Nanterre-Université (RER A) et future densification autour du pôle universitaire soutiennent une demande locative continue. Prix moyen appartement autour de 5 150 €/m².

Étudiants, jeunes actifs

Mont-Valérien / Le Plateau

≈ 5 040 €/m²Rendement ~3,5 %

Quartier résidentiel parmi les plus recherchés de la ville, mêlant pavillons, copropriétés et vues sur Paris depuis les hauteurs du Mont-Valérien. Appartements autour de 4 980 €/m² en moyenne (80 % des ventes entre 3 990 et 5 910 €/m²), les axes premium comme la rue du Mont-Valérien dépassant 7 000 €/m².

Familles, cadres

Le Parc / Université Sud

≈ 5 000 €/m²Rendement ~4 %

Ensembles immobiliers récents et réhabilités jouxtant le campus et le parc André-Malraux, offrant des appartements modernes prisés en location. Proximité immédiate de La Défense et des transports en fait un secteur à forte rotation locative. Prix moyen proche de la moyenne communale, autour de 5 000 €/m².

Jeunes actifs, étudiants, couples

Chemin-de-l'Île / Berges de Seine

≈ 4 600 €/m²Rendement ~4,5 %

L'un des plus grands quartiers de la ville (environ 9 200 habitants), bordé par le parc départemental du Chemin-de-l'Île (26 ha) le long de la Seine. Rénovation urbaine et nouveaux programmes attirent primo-accédants et investisseurs sur des prix plus accessibles, autour de 4 600 €/m².

Primo-accédants, familles, jeunes actifs

Petit-Nanterre / Les Groues

≈ 4 470 €/m²Rendement ~4,5 %

Secteur nord en pleine mutation, porté par l'opération Les Groues (17 ha) desservie par le RER E et, à l'horizon 2030, par la ligne 15 du Grand Paris Express via la gare Nanterre-La Folie. Plus de 10 500 nouveaux habitants et 12 000 emplois attendus. Prix les plus accessibles de la ville, autour de 4 470 €/m².

Investisseurs, primo-accédants, jeunes actifs

Où se situe Nanterre ?

Nanterre (92), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Nanterre

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Nanterre.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hauts-de-Seine.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.