Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Montrouge :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Montrouge avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

7 177 €

Économie/an (TMI 41%)

4 387 €

Pourquoi investir à Montrouge avec la loi Jeanbrun ?

Avec 53 000 habitants et une position en zone A bis, Montrouge est une métropole du Hauts-de-Seine offrant une demande locative forte (57.3% de locataires, vacance à 7.2%). Les prix immobiliers élevés (environ 7 177 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 3.2%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Montrouge.

Le marché immobilier à Montrouge

Contexte local

Montrouge est l'une des principales agglomérations du Hauts-de-Seine. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Montrouge est tendu. 57.3% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (7.2%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 7 177 €/m².

Spécificités de Montrouge

Pour un T3 de 62 m² à Montrouge, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

7 177 €

Part de locataires

57.3 %

Vacance locative

7.2 %

Transactions (5 ans)

637

Rendement brut estimé

3,2 %

Tension locative

10/10

Montrouge face aux autres villes du Hauts-de-Seine

À 7 177 €/m², Montrouge se classe 4ᵉ ville la plus chère du Hauts-de-Seine (sur 35 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 3.2 %, elle se place 32ᵉ sur 35 pour la rentabilité locative.

Investir à Boulogne-BillancourtComparer toutes les villes du Hauts-de-Seine

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Montrouge — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Montrouge, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Montrouge — T3

Exemple concret : T3, prix 445 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Montrouge — Niveau social

Prix acquisition

445 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

10 000 €

Déficit imputable

10 700 €

Économie TMI 30 %

3 210 €/an

≈ 28 890 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

4 387 €/an

≈ 39 483 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

4 815 €/an

≈ 43 335 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Montrouge, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Montrouge ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Montrouge.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Montrouge ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Montrouge ? La demande locative

Montrouge est l'une des communes les plus tendues d'Île-de-France : limitrophe de Paris 14e, en zone A bis, c'est la 5e ville la plus densément peuplée de France (≈ 23 700 hab./km²). Le loyer médian du parc privé atteint 20,4 €/m²/mois (Q1 17,8 € ; Q3 23,3 €), et la vacance locative est quasi nulle, ce qui sécurise fortement le remplissage d'un bien.

Pôle d'emploi tertiaire majeur

L'éco-campus Evergreen du Crédit Agricole (8 ha, ≈ 12 000 salariés) ancre un bassin d'emploi qui réunit aussi l'INSEE, STMicroelectronics, MSC, Pfizer et l'ASN ; plus de 900 entreprises s'y créent ou s'y implantent chaque année.

Proximité immédiate de Paris

Commune frontalière du 14e arrondissement, à 4,4 km du centre de Paris : Montparnasse en ≈ 5 min, Châtelet en ≈ 12 min par la ligne 4, ce qui aimante les actifs parisiens vers un marché un peu moins cher qu'intra-muros.

Transports et Grand Paris Express

Ligne 4 du métro (terminus Mairie de Montrouge et station Barbara), tramway T3a en limite nord, ligne 13 et terminus RER/métro de Châtillon-Montrouge à l'ouest ; arrivée de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express qui renforcera encore l'attractivité.

Profil locataire solvable

Forte présence de jeunes cadres et de salariés du tertiaire de l'agglomération parisienne, à fort pouvoir d'achat, garantissant une demande dense pour studios et T2 et un risque d'impayés limité.

Investir à Montrouge selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1650 – 850 €/mois~4 %Étudiants, jeunes actifs, alternants
T2950 – 1 350 €/mois~3,8 %Jeunes cadres, couples
T31 350 – 1 800 €/mois~3,5 %Couples, jeunes familles
T4 et +1 900 – 2 700 €/mois~3,3 %Familles

Dans quels quartiers investir à Montrouge ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre / Mairie de Montrouge

≈ 8 000 €/m²Rendement ~3,5 %

Cœur commerçant et administratif de la ville, organisé autour de la place Émile Cresp et du terminus de la ligne 4 (Mairie de Montrouge). Tissu d'immeubles 1930 et de programmes récents très recherchés par les jeunes cadres travaillant à Paris, avec un prix proche de 8 000 €/m² et une vacance quasi nulle.

Jeunes cadres, couples actifs

Portes de Montrouge

≈ 8 800 €/m²Rendement ~3,3 %

Frange nord limitrophe du 14e arrondissement de Paris, desservie par la ligne 4 et le tramway T3a (Porte d'Orléans à 5 min). Secteur le plus cher de la commune (~8 800 €/m²) porté par le renouvellement urbain et une demande locative parisienne qui déborde sur Montrouge. Locataires à fort pouvoir d'achat, tension maximale.

Jeunes actifs, cadres parisiens

Village Jean Jaurès

≈ 8 000 €/m²Rendement ~3,6 %

Quartier réanimé par l'éco-campus Evergreen du Crédit Agricole (≈ 12 000 salariés) le long des allées Jean Jaurès, mêlant programmes neufs et esprit village. Prix autour de 8 000 €/m² et station Barbara (ligne 4) à 5 min ; demande locative tirée par les salariés du siège bancaire.

Salariés du tertiaire, primo-locataires

Vieux Montrouge

≈ 8 200 €/m²Rendement ~3,4 %

Secteur historique à l'esprit village (rues pavées, maisons de ville, immeubles de 3-4 étages parfois haussmanniens), le plus résidentiel et familial. Prix d'environ 8 200 €/m² ; recherché pour le calme et le charme, locataires installés et familles, avec un turnover faible.

Familles, locataires installés

Montrouge Est (Verdier)

≈ 8 100 €/m²Rendement ~3,5 %

Partie est plus calme et verte, concernée par le projet de rénovation du secteur Marne-Brossolette-Pelletan-Bert-Verdier (végétalisation, mobilités douces, logements neufs). Prix autour de 8 100 €/m² ; clientèle familiale et seniors en quête de tranquillité, à proximité de la future desserte Grand Paris Express.

Familles, seniors

Haut-Mesnil / Ferry

≈ 6 900 €/m²Rendement ~4 %

Quartier sud le plus accessible de la commune, autour de Jules Ferry, en valorisation grâce au tramway T3a et aux opérations de renouvellement. Prix les plus abordables de Montrouge (≈ 5 700 à 7 600 €/m²), ce qui en fait le secteur le plus intéressant en rendement pour un investisseur.

Primo-locataires, investisseurs

Où se situe Montrouge ?

Montrouge (92), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Montrouge

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Montrouge.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hauts-de-Seine.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.