Loi Jeanbrun à Issy-les-Moulineaux :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Issy-les-Moulineaux avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
5 707 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Issy-les-Moulineaux avec la loi Jeanbrun ?
Avec 70 000 habitants et une position en zone A bis, Issy-les-Moulineaux est une métropole du Hauts-de-Seine offrant une demande locative forte (54.4% de locataires, vacance à 6.3%). Les prix immobiliers élevés (environ 5 707 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 4%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Issy-les-Moulineaux.
Le marché immobilier à Issy-les-Moulineaux
Contexte local
Issy-les-Moulineaux est l'une des principales agglomérations du Hauts-de-Seine. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Issy-les-Moulineaux est tendu. 54.4% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.3%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 5 707 €/m².
Spécificités de Issy-les-Moulineaux
Pour un T3 de 62 m² à Issy-les-Moulineaux, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
5 707 €
Part de locataires
54.4 %
Vacance locative
6.3 %
Transactions (5 ans)
780
Rendement brut estimé
4 %
Tension locative
10/10
Issy-les-Moulineaux face aux autres villes du Hauts-de-Seine
À 5 707 €/m², Issy-les-Moulineaux se classe 15ᵉ ville la plus chère du Hauts-de-Seine (sur 35 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 4 %, elle se place 31ᵉ sur 35 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Issy-les-Moulineaux — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
18.89 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
1179 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
15.11 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
943 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.40 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
649 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Issy-les-Moulineaux, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 85 175 € | 61 398 € | 33 044 € |
| 2 personnes à charge | 101 693 € | 73 176 € | 39 887 € |
| 3 personnes à charge | 120 995 € | 86 718 € | 46 925 € |
| 4 personnes à charge | 136 151 € | 97 641 € | 52 860 € |
| Par personne supp. | 15 168 € | 10 887 € | 5 892 € |
Simulation loi Jeanbrun à Issy-les-Moulineaux — T3
Exemple concret : T3, prix 355 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Issy-les-Moulineaux — Niveau social
Prix acquisition
355 000 €
Loyer mensuel max
943 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Issy-les-Moulineaux, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Issy-les-Moulineaux ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Issy-les-Moulineaux.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Issy-les-Moulineaux ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Issy-les-Moulineaux ? La demande locative
Issy-les-Moulineaux affiche une tension locative parmi les plus fortes de la première couronne sud : avec plus de 12 000 entreprises sur son territoire et un loyer moyen de l'ordre de 27 €/m², la demande de petites et moyennes surfaces dépasse largement l'offre. La proximité immédiate du 15e arrondissement de Paris et le profil très majoritairement cadre des actifs sécurisent la relocation.
Pôle tertiaire et médias
Plus de 12 000 entreprises et une trentaine de sièges de grands groupes : Orange (siège mondial), Nestlé France, Sodexo, Cap Gemini, La Poste, Colas. Le quartier Val de Seine concentre médias, TV et tech, alimentant une demande locative continue de salariés.
Proximité de Paris
Commune limitrophe du 15e arrondissement, à quelques minutes de Paris intra-muros via la ligne 12. Profil de locataires majoritairement cadres et jeunes actifs travaillant à Paris ou à La Défense.
Transports et Grand Paris Express
Ligne 12 (Mairie d'Issy, Corentin Celton), tram T2 vers La Défense, RER C et lignes de bus. La future gare de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, en interconnexion avec le RER C (ouverture attendue vers 2027), renforce encore l'attractivité.
Ville numérique et éco-quartiers
Pôle majeur de la smart city francilienne (Issy Grid, Issy Cœur de Ville, Fort d'Issy) : programmes neufs BBC et logements connectés qui attirent une population jeune, qualifiée et solvable.
Marché tendu sur les petites surfaces
Loyers de l'ordre de 25 €/m² pour un T1 et 21 €/m² pour un T2 : studios et T2 partent vite, portés par les jeunes actifs et la rareté de l'offre en zone A bis.
Investir à Issy-les-Moulineaux selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 750 – 1 000 €/mois | ~4 % | Étudiants, jeunes actifs, célibataires |
| T2 | 1 050 – 1 350 €/mois | ~3,8 % | Jeunes couples, cadres en mobilité |
| T3 | 1 450 – 1 900 €/mois | ~3,5 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 2 000 – 2 800 €/mois | ~3,3 % | Familles, cadres installés |
Dans quels quartiers investir à Issy-les-Moulineaux ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Mairie d'Issy
Cœur historique et administratif autour de la mairie et de la station Mairie d'Issy (ligne 12), prolongé par le projet Issy Cœur de Ville. Commerces, services et accès direct à Paris en font un secteur recherché par les cadres et jeunes couples. Prix appartement autour de 7 600 €/m², dans la moyenne haute de la commune.
Cadres, jeunes couples, famillesVal de Seine / Forum Seine
Quartier d'affaires en bord de Seine, concentrant les médias et la tech (siège mondial d'Orange, studios, data). Logements neufs et bureaux y cohabitent, avec une demande locative très soutenue par les salariés du pôle tertiaire. Prix appartement autour de 7 890 €/m² dans le secteur Forum Seine.
Cadres du tertiaire, jeunes actifs en mobilitéCorentin Celton
Secteur dense et bien connecté autour de la station Corentin Celton (ligne 12), à la frontière du 15e arrondissement de Paris. Tissu de petits et moyens appartements très prisé des jeunes actifs et étudiants travaillant à Paris. Prix appartement d'environ 7 740 €/m².
Jeunes actifs, étudiants, profils proches de Paris 15eLes Épinettes
Quartier résidentiel mêlant immeubles anciens et programmes récents, plus accessible que le bord de Seine. Le prix moyen appartement s'établit autour de 7 260 €/m², 80 % des ventes se situant entre 5 520 et 8 990 €/m². Apprécié des familles et des primo-locataires pour son cadre plus calme.
Familles, primo-locatairesLes Hauts d'Issy / Fort d'Issy
Éco-quartier sur les hauteurs autour de l'ancien fort, livré en grande partie ces dernières années avec logements BBC, géothermie et réseau intelligent (Issy Grid). Population jeune et familiale, demande locative forte sur le neuf. Prix appartement dans la fourchette haute de la ville, autour de 7 800 €/m².
Familles, cadres recherchant du neufÎle Saint-Germain / Bords de Seine
Secteur le long de la Seine et de l'île Saint-Germain, mêlant bureaux, logements et un grand parc paysager. Cadre verdoyant et desserte par le tram T2 (Issy - Val de Seine) qui le rend très attractif pour les actifs rejoignant La Défense ou Paris. Prix appartement élevé, autour de 7 900 €/m².
Cadres, familles, actifs vers La DéfenseOù se situe Issy-les-Moulineaux ?
Issy-les-Moulineaux (92), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
Simulez votre projet à Issy-les-Moulineaux
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Dans le Hauts-de-Seine / Île-de-France
Grandes villes du Hauts-de-Seine
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- Loi Jeanbrun à Colombes
- Loi Jeanbrun à Rueil-Malmaison
Villes voisines
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Issy-les-Moulineaux
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Issy-les-Moulineaux.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hauts-de-Seine.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.