Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Clichy :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Clichy avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

5 118 €

Économie/an (TMI 41%)

4 387 €

Pourquoi investir à Clichy avec la loi Jeanbrun ?

Avec 65 000 habitants et une position en zone A bis, Clichy est une métropole du Hauts-de-Seine offrant une demande locative forte (69.7% de locataires, vacance à 5.6%). Les prix immobiliers élevés (environ 5 118 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 4.5%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Clichy.

Le marché immobilier à Clichy

Contexte local

Clichy est l'une des principales agglomérations du Hauts-de-Seine. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Clichy est tendu. 69.7% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (5.6%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 5 118 €/m².

Spécificités de Clichy

Pour un T3 de 62 m² à Clichy, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

5 118 €

Part de locataires

69.7 %

Vacance locative

5.6 %

Transactions (5 ans)

541

Rendement brut estimé

4,5 %

Tension locative

10/10

Clichy face aux autres villes du Hauts-de-Seine

À 5 118 €/m², Clichy se classe 23ᵉ ville la plus chère du Hauts-de-Seine (sur 35 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 4.5 %, elle se place 26ᵉ sur 35 pour la rentabilité locative.

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Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Clichy — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Clichy, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Clichy — T3

Exemple concret : T3, prix 315 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Clichy — Niveau social

Prix acquisition

315 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

10 000 €

Déficit imputable

10 700 €

Économie TMI 30 %

3 210 €/an

≈ 28 890 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

4 387 €/an

≈ 39 483 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

4 815 €/an

≈ 43 335 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Clichy, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Clichy ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Clichy.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Clichy ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Clichy ? La demande locative

Clichy est en zone tendue de l'agglomération parisienne et en zone A bis, avec une demande locative structurellement supérieure à l'offre. La ville compte environ 67 000 habitants, dont plus de 27 % de cadres et actifs de 35 à 55 ans, et un rendement locatif brut moyen de l'ordre de 3,9 %, soutenu par la proximité immédiate de Paris.

Limitrophe de Paris 17e et Clichy-Batignolles

Clichy jouxte la Porte de Clichy et le nouveau quartier Clichy-Batignolles (cité judiciaire de Paris, tribunal, bureaux), qui attire cadres et professions juridiques en quête d'un logement moins cher qu'à Paris.

Bassin d'emploi tertiaire dense

La ville accueille des sièges et grands employeurs, à commencer historiquement par L'Oréal (66 rue Henri Barbusse) et de nombreuses entreprises de services, ce qui génère une demande locative de jeunes cadres.

Réseau de transport renforcé

Desserte par le métro ligne 13 (Mairie de Clichy), la ligne 14 prolongée et le RER C aux portes de la ville (Porte de Clichy, Pont Cardinet, Saint-Ouen), reliant Saint-Lazare et le centre de Paris en quelques minutes.

Marché tendu et plafonné par l'IRL

En zone tendue, les hausses de loyer en cours de bail sont encadrées par l'IRL ; la rareté de l'offre maintient un taux de vacance faible et une forte rotation, gage de sécurité locative pour l'investisseur.

Demande de jeunes actifs et colocations

Profil locataire dominé par les jeunes cadres et couples actifs travaillant à Paris, complété par des étudiants (résidences étudiantes Victor Hugo) et des colocations sur les T3-T4.

Investir à Clichy selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1750 – 900 €/mois~4,5 %Étudiants, jeunes actifs, célibataires
T21 050 – 1 350 €/mois~4 %Jeunes couples, actifs travaillant à Paris
T31 500 – 1 900 €/mois~3,7 %Couples, colocations, petites familles
T4 et +2 100 – 2 800 €/mois~3,4 %Familles, cadres confirmés

Dans quels quartiers investir à Clichy ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre-Ville – Gambetta

≈ 7 800 €/m²Rendement ~3,8 %

Cœur historique de Clichy autour de la mairie, du métro Mairie de Clichy (ligne 13) et des allées Gambetta : commerces, marché et services de proximité. Quartier le plus recherché et le plus cher de la commune, avec une demande locative continue de jeunes actifs travaillant à Paris. Prix de vente autour de 7 360 à 8 460 €/m², loyers proches de 31 €/m²/mois.

Jeunes cadres, couples actifs travaillant à Paris

Entrée de Ville – Beaujon

≈ 8 600 €/m²Rendement ~3,4 %

Secteur limitrophe de Paris 17e et de la Porte de Clichy, très bien connecté (lignes 13 et 14, RER C, périphérique). Proximité immédiate du nouveau pôle Clichy-Batignolles et du cité judiciaire, qui tire la demande de cadres et de professions juridiques. C'est le segment le plus valorisé de Clichy, avec des prix pouvant dépasser 8 800 €/m².

Cadres, professions juridiques, actifs frontaliers de Paris

Victor Hugo – République

≈ 7 430 €/m²Rendement ~4,2 %

Quartier dense et animé le long du boulevard Victor Hugo, bien desservi par le métro et de nombreuses lignes de bus vers Paris. Tissu mixte de petits collectifs et d'immeubles récents, prisé des jeunes actifs et des colocations. Prix de vente autour de 7 430 €/m² et loyers parmi les plus élevés de la ville, proches de 32 €/m²/mois.

Jeunes actifs, colocations, étudiants

Fournier – Pasteur – Bac d'Asnières

≈ 7 550 €/m²Rendement ~4 %

Quartier résidentiel au nord-ouest, le long de la Seine et du parc des Impressionnistes, avec des programmes neufs offrant vues sur le fleuve. Cadre plus apaisé apprécié des familles et des jeunes ménages, tout en restant à portée de métro de Paris. Prix de vente autour de 7 550 €/m², loyers proches de 29 €/m²/mois.

Jeunes ménages, familles, primo-locataires

Beaujon – Berges de Seine

≈ 7 170 €/m²Rendement ~4 %

Front de Seine en pleine recomposition urbaine, à la limite de Clichy-Batignolles, avec immeubles récents, espaces verts et accès rapide à la Porte de Clichy. Cadre recherché par les jeunes cadres souhaitant un logement neuf proche de Paris. Prix de vente autour de 7 170 €/m², loyers de l'ordre de 25 à 27 €/m²/mois.

Jeunes cadres, locataires en quête de neuf

Place de la République – François Mitterrand

≈ 7 280 €/m²Rendement ~3,9 %

Secteur central proche des transports et des commerces, articulé autour de la place de la République. Marché liquide alimenté par les actifs parisiens et une forte rotation locative. Prix de vente moyen autour de 7 280 €/m², avec une fourchette de 6 040 à 8 400 €/m² selon l'adresse.

Jeunes actifs, célibataires, couples

Où se situe Clichy ?

Clichy (92), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Clichy

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Clichy.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hauts-de-Seine.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.