Loi Jeanbrun à Châtenay-Malabry :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Châtenay-Malabry avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
4 754 €
Économie/an (TMI 41%)
1 005 €
Pourquoi investir à Châtenay-Malabry avec la loi Jeanbrun ?
Châtenay-Malabry (33 000 habitants, zone A bis) offre un cadre d'investissement dynamique dans le Hauts-de-Seine. Avec 55% de locataires, la demande locative est régulière. Le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 4.5%/an, réduisant l'effort fiscal pour les investisseurs. Rendement brut estimé : 7.4%.
Le marché immobilier à Châtenay-Malabry
Contexte local
Ville de taille intermédiaire du Hauts-de-Seine, Châtenay-Malabry bénéficie d'un tissu économique local et d'équipements de proximité. Le marché immobilier y est plus accessible qu'en grande métropole, ce qui favorise des rendements locatifs intéressants dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Marché locatif
Le marché locatif de Châtenay-Malabry présente une demande régulière. La part de locataires (55%) assure un vivier de candidats. En zone A bis, les plafonds Jeanbrun s'établissent à 18.89 €/m² (intermédiaire) et 15.11 €/m² (social).
Spécificités de Châtenay-Malabry
Pour un T2 de 42 m² à Châtenay-Malabry, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 731 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 5 220 €, générant un déficit foncier imputable de 2 452 €/an, soit une économie d'impôt de 1 005 €/an pour un investisseur en TMI 41% (9 045 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
4 754 €
Loyer de marché médian
23,05 €/m²
Part de locataires
55 %
Vacance locative
6.4 %
Transactions (5 ans)
328
Rendement brut estimé
5,8 %
Tension locative
10/10
Châtenay-Malabry face aux autres villes du Hauts-de-Seine
À 4 754 €/m², Châtenay-Malabry se classe 28ᵉ ville la plus chère du Hauts-de-Seine (sur 35 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 5.8 %, elle se place 3ᵉ sur 35 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Châtenay-Malabry — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
18.89 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
914 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
15.11 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
731 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.40 €
Pour 42 m² (coeff. 1.152)
503 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Loyer de marché vs plafond Jeanbrun à Châtenay-Malabry
Loyer de marché médian
23,05 €/m²
Plafond Jeanbrun (intermédiaire)
18,89 €/m²
Décote à consentir
-18 %
À Châtenay-Malabry, le plafond Jeanbrun intermédiaire (18,89 €/m²) impose un loyer environ 18 % sous le marché (23,05 €/m²). En contrepartie, vous amortissez une part du bien et réduisez durablement votre fiscalité foncière — souvent plus rentable que le surplus de loyer abandonné.
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Châtenay-Malabry, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 85 175 € | 61 398 € | 33 044 € |
| 2 personnes à charge | 101 693 € | 73 176 € | 39 887 € |
| 3 personnes à charge | 120 995 € | 86 718 € | 46 925 € |
| 4 personnes à charge | 136 151 € | 97 641 € | 52 860 € |
| Par personne supp. | 15 168 € | 10 887 € | 5 892 € |
Simulation loi Jeanbrun à Châtenay-Malabry — T2
Exemple concret : T2, prix 145 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 à Châtenay-Malabry — Niveau social
Prix acquisition
145 000 €
Loyer mensuel max
731 €
Amort. annuel
5 220 €
Déficit imputable
2 452 €
Économie TMI 30 %
736 €/an
≈ 6 624 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 005 €/an
≈ 9 045 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 103 €/an
≈ 9 927 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Châtenay-Malabry, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Châtenay-Malabry ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Châtenay-Malabry.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Châtenay-Malabry ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Dans quels quartiers investir à Châtenay-Malabry ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville
Quartier gare
Périphérie sud
Où se situe Châtenay-Malabry ?
Châtenay-Malabry (92), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
Simulez votre projet à Châtenay-Malabry
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Châtenay-Malabry
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Châtenay-Malabry.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T2 de 42 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hauts-de-Seine.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.