Dispositif Jeanbrun à Beaulieu-sur-Mer : guide, plafonds et simulation 2026
Tout ce qu'il faut savoir pour investir à Beaulieu-sur-Mer avec le statut de bailleur privé Jeanbrun : plafonds, simulation fiscale et rendement net.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
5 052 €
Économie / an (TMI 41 %)
3 024 €
Pourquoi investir à Beaulieu-sur-Mer avec le Jeanbrun ?
Commune du Alpes-Maritimes en zone A bis, Beaulieu-sur-Mer (4 130 habitants) est éligible au dispositif Jeanbrun avec un amortissement de 4.5%/an. Pour un investissement structurant dans le secteur, voir aussi Nice.
Le marché immobilier à Beaulieu-sur-Mer
Contexte local
Commune rurale ou semi-rurale du Alpes-Maritimes, Beaulieu-sur-Mer peut néanmoins accueillir un investissement Jeanbrun, notamment pour des profils recherchant des marchés moins concurrentiels.
Marché locatif
La demande locative à Beaulieu-sur-Mer est limitée par la taille de la commune. Le dispositif Jeanbrun s'applique toutefois sans restriction géographique, avec des plafonds de loyer en zone A bis.
Spécificités de Beaulieu-sur-Mer
Pour un T2 de 42 m² à Beaulieu-sur-Mer, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 731 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 7 560 €, générant un déficit foncier imputable de 7 376 €/an, soit une économie d'impôt de 3 024 €/an pour un investisseur en TMI 41% (27 216 € sur 9 ans)..
Plafonds de loyers à Beaulieu-sur-Mer — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 42 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5%/an
18.89 €
912 €/mois
Loyer marché : ~1 073 €/mois→ Décote : -15%
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5%/an
15.11 €
730 €/mois
Loyer marché : ~1 073 €/mois→ Décote : -30%
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5%/an
10.40 €
502 €/mois
Loyer marché : ~1 073 €/mois→ Décote : -45%
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Simulation Jeanbrun à Beaulieu-sur-Mer — T2 42 m²
Exemple concret : T2 42 m², prix 210 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T2 · 42 m² à Beaulieu-sur-Mer — Niveau social
Prix acquisition
210 000 €
Loyer mensuel max
731 €
Amort. annuel
7 560 €
Déficit imputable
7 376 €
TMI 30 %
2 213 €/an
≈ 19 917 € sur 9 ans
TMI 41 %
3 024 €/an
≈ 27 216 € sur 9 ans
TMI 45 %
3 319 €/an
≈ 29 871 € sur 9 ans
💡 Rendement net après avantage fiscal (TMI 30 %) : ~1.14 %
Rendement net après avantage fiscal (TMI 41 %) : ~1.53 %
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenus fiscaux de référence N-2 maximum pour un locataire à Beaulieu-sur-Mer. Barèmes 2026 indicatifs.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 34 780 € | 26 085 € |
| Couple | 64 976 € | 51 981 € | 38 986 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 68 140 € | 51 105 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 81 354 € | 61 016 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 96 796 € | 72 597 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 108 921 € | 81 691 € |
| Majoration par personne supplémentaire | 15 168 € | 12 134 € | 9 101 € |
Investir à Beaulieu-sur-Mer ou dans les villes voisines ?
| Critère | Beaulieu-sur-Mer | Nice | Antibes | Cannes | Cagnes-sur-Mer |
|---|---|---|---|---|---|
| Zone | A bis | A | A | A | A |
| Prix m² | 5 052 € | 3600 €/m² | 3700 €/m² | 4800 €/m² | 3500 €/m² |
| Tension /10 | 9/10 | N/C | N/C | N/C | N/C |
| % Locataires | 46.1 % | N/C | N/C | N/C | N/C |
| Rdt brut estimé | ~5.2 % | N/C | N/C | N/C | N/C |
Questions fréquentes sur le Jeanbrun à Beaulieu-sur-Mer
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⚠️ Simulation indicative, non contractuelle. Les plafonds de loyers et de ressources sont basés sur les barèmes en vigueur et pourront être modifiés par décret. Les prix immobiliers sont issus des données DVF (transactions réelles). Ce site ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste avant tout investissement. Données mises à jour le 21/03/2026.