Peut-on investir en Jeanbrun à Nice ?

Oui, le dispositif Jeanbrun s'applique sur toute la France sans restriction géographique. Nice est classée en zone A, ce qui détermine les plafonds de loyers applicables : 14.03 €/m²/mois en intermédiaire, 11.22 €/m² en social et 7.72 €/m² en très social.

Quels sont les plafonds de loyers Jeanbrun à Nice ?

En zone A, les plafonds sont de 14.03 €/m²/mois (intermédiaire, −15% du marché), 11.22 €/m² (social, −30%) et 7.72 €/m² (très social, −45%). Pour un T3 de 62 m², le loyer maximum en social est de 700 €/mois.

Le dispositif Jeanbrun est-il intéressant à Nice ?

Avec un score de tension locative de 6/10, Nice présente de bonnes conditions. L'amortissement permet une économie d'impôt estimée de 3 642 €/an (TMI 41%), soit environ 32 778 € sur 9 ans. Le rendement brut estimé est de 4.7%.

Quel est le prix au m² à Nice ?

Le prix médian des appartements à Nice est d'environ 3 640 €/m². Ce positionnement reflète la tension du marché local.

Quels quartiers privilégier à Nice pour du Jeanbrun ?

Les quartiers recommandés sont Centre-ville, Quartier gare, Secteur universitaire. Privilégiez les secteurs proches des transports en commun et des bassins d'emploi pour maximiser la demande locative.

Zone ADispositif Jeanbrun

Dispositif Jeanbrun à Nice : guide, plafonds et simulation 2026

Tout ce qu'il faut savoir pour investir à Nice avec le statut de bailleur privé Jeanbrun : plafonds, simulation fiscale et rendement net.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

3 640 €

Économie / an (TMI 41 %)

3 642 €

371 657 hab.49.6 % locatairesTension 6/10Rdt brut ~4.7 %

Pourquoi investir à Nice avec le Jeanbrun ?

Avec 372 000 habitants et une position en zone A, Nice est une métropole du Alpes-Maritimes offrant une demande locative correcte (49.6% de locataires, vacance à 14%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 640 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 4.7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Nice.

Le marché immobilier à Nice

🏢

Contexte local

Nice est l'une des principales agglomérations du Alpes-Maritimes. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

📈

Marché locatif

Le marché locatif de Nice est actif. 49.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (14%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 3 640 €/m².

Spécificités de Nice

Pour un T3 de 62 m² à Nice, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 8 100 €, générant un déficit foncier imputable de 8 884 €/an, soit une économie d'impôt de 3 642 €/an pour un investisseur en TMI 41% (32 778 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

3 640 €

% Locataires

49.6 %

Taux vacance

14 %

Population

371 657 hab.

Nb transactions (5 ans)

7 917

Loyer marché estimé

~16.51 €/m²

Décote Jeanbrun intermédiaire

−15 %

Plafonds de loyers à Nice — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5%/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 62 m² (coeff. 1.01)

879 €/mois

Loyer marché : ~1 034 €/mois→ Décote : -15%

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5%/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.01)

703 €/mois

Loyer marché : ~1 034 €/mois→ Décote : -30%

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5%/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 62 m² (coeff. 1.01)

483 €/mois

Loyer marché : ~1 034 €/mois→ Décote : -45%

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Simulation Jeanbrun à Nice — T3 62 m²

Exemple concret : T3 62 m², prix 225 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 · 62 m² à Nice — Niveau social

Prix acquisition

225 000 €

Loyer mensuel max

700 €

Amort. annuel

8 100 €

Déficit imputable

8 884 €

TMI 30 %

2 665 €/an

≈ 23 985 € sur 9 ans

TMI 41 %

3 642 €/an

≈ 32 778 € sur 9 ans

TMI 45 %

3 998 €/an

≈ 35 982 € sur 9 ans

💡 Rendement net après avantage fiscal (TMI 30 %) : ~0.84 %

Rendement net après avantage fiscal (TMI 41 %) : ~1.27 %

Quartiers recommandés pour investir à Nice

Sélection des quartiers offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Quartiers recommandés à Nice

Centre-ville✓

Quartier gare✓

Secteur universitaire✓

Périphérie dynamique✓

Zones résidentielles✓

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenus fiscaux de référence N-2 maximum pour un locataire à Nice. Barèmes 2026 indicatifs.

Composition du foyer	Intermédiaire	Social	Très social
Personne seule	43 475 €	34 780 €	26 085 €
Couple	64 976 €	51 981 €	38 986 €
+ 1 personne à charge	78 104 €	62 483 €	46 862 €
+ 2 personnes à charge	93 556 €	74 845 €	56 134 €
+ 3 personnes à charge	110 753 €	88 602 €	66 452 €
+ 4 personnes à charge	124 630 €	99 704 €	74 778 €
Majoration par personne supplémentaire	13 886 €	11 109 €	8 332 €

Investir à Nice ou dans les villes voisines ?

Critère	Nice	Antibes	Cannes	Cagnes-sur-Mer	Le Cannet
Zone	A	A	A	A	A
Prix m²	3 640 €	3700 €/m²	4800 €/m²	3500 €/m²	2800 €/m²
Tension /10	6/10	N/C	N/C	N/C	N/C
% Locataires	49.6 %	N/C	N/C	N/C	N/C
Rdt brut estimé	~4.7 %	N/C	N/C	N/C	N/C

Questions fréquentes sur le Jeanbrun à Nice

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Pour aller plus loin

Autres villes en zone A

⚠️ Simulation indicative, non contractuelle. Les plafonds de loyers et de ressources sont basés sur les barèmes en vigueur et pourront être modifiés par décret. Les prix immobiliers sont issus des données DVF (transactions réelles). Ce site ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste avant tout investissement. Données mises à jour le 21/03/2026.