Loi Jeanbrun à Nice :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Nice avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
3 640 €
Économie/an (TMI 41%)
3 642 €
Pourquoi investir à Nice avec la loi Jeanbrun ?
Avec 372 000 habitants et une position en zone A, Nice est une métropole du Alpes-Maritimes offrant une demande locative correcte (49.6% de locataires, vacance à 14%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 640 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 4.7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Nice.
Le marché immobilier à Nice
Contexte local
Nice est l'une des principales agglomérations du Alpes-Maritimes. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Nice est actif. 49.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (14%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 3 640 €/m².
Spécificités de Nice
Pour un T3 de 62 m² à Nice, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 8 100 €, générant un déficit foncier imputable de 8 884 €/an, soit une économie d'impôt de 3 642 €/an pour un investisseur en TMI 41% (32 778 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
3 640 €
Part de locataires
49.6 %
Vacance locative
14 %
Transactions (5 ans)
7 917
Rendement brut estimé
4,7 %
Tension locative
6/10
Nice face aux autres villes du Alpes-Maritimes
À 3 640 €/m², Nice se classe 20ᵉ ville la plus chère du Alpes-Maritimes (sur 57 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 4.7 %, elle se place 49ᵉ sur 57 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Nice — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Nice, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Nice — T3
Exemple concret : T3, prix 225 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Nice — Niveau social
Prix acquisition
225 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
8 100 €
Déficit imputable
8 884 €
Économie TMI 30 %
2 665 €/an
≈ 23 985 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
3 642 €/an
≈ 32 778 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
3 998 €/an
≈ 35 982 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Nice, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Nice ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Nice.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Nice ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Nice ? La demande locative
Nice bénéficie d'un marché locatif tendu, soutenu par une démographie en hausse et une attractivité touristique majeure. Les taux de vacance restent faibles et la demande dépasse durablement l'offre.
Population étudiante
Environ 45 000 étudiants animent la demande pour les studios et T2, garantissant une rotation locative régulière.
Tourisme international
Plus de 5 millions de touristes par an alimentent la location saisonnière et meublée, avec des pics de rendement dans le Vieux-Nice et le Carré d'Or.
Loyers élevés
Les loyers s'établissent autour de 19 €/m², avec des pics à 22 €/m² dans les quartiers les mieux situés (Carré d'Or, Libération, Masséna).
Marché résilient
Les prix ont progressé d'environ 4 % sur 2025, avec une demande structurellement supérieure à l'offre et une faible vacance locative.
Aéroport et bassin d'emploi
Deuxième aéroport de France et pôle économique de la Côte d'Azur, Nice attire cadres et actifs mobiles, soutenant la demande pour les T2 et T3.
Investir à Nice selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 550 à 750 €/mois | ~ 5 à 6 % | Étudiants et jeunes actifs ; forte demande portée par les ~45 000 étudiants niçois et le tourisme. |
| T2 | 750 à 1 000 €/mois | ~ 4,5 à 6 % | Jeunes couples et actifs ; typologie la plus liquide, faible vacance locative. |
| T3 | 1 000 à 1 400 €/mois | ~ 4 à 5 % | Petites familles et colocations étudiantes ; bon compromis surface/rendement. |
| T4 et + | 1 500 à 2 200 €/mois | ~ 3,5 à 4,5 % | Familles recherchant une résidence principale ; logique plutôt patrimoniale. |
Dans quels quartiers investir à Nice ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Carré d'Or
Le quartier le plus prestigieux de Nice, autour du boulevard Victor Hugo et de la rue Rossini, à deux pas de la Promenade des Anglais. Adresses haut de gamme prisées des acheteurs patrimoniaux et de la clientèle internationale.
Investisseurs patrimoniaux, clientèle haut de gammeVieux-Nice
Cœur historique et touristique de la ville, avec ses ruelles, son marché du cours Saleya et sa proximité immédiate de la mer. Forte demande en location saisonnière et meublée toute l'année.
Investisseurs en location saisonnière, touristesCimiez
Quartier résidentiel calme situé sur les hauteurs, apprécié pour ses immeubles bourgeois, ses villas et ses vues. Cible une clientèle familiale et des cadres recherchant un cadre de vie verdoyant.
Familles, cadres, locataires longue duréeRiquier
Quartier populaire et en pleine mutation à l'est de la ville, proche du port et de la gare Riquier. Prix encore accessibles offrant un bon potentiel de rendement locatif.
Jeunes actifs, primo-investisseursLibération-Borriglione
Quartier vivant et bien desservi par le tramway, organisé autour de son marché et de la coulée verte. Apprécié des étudiants et jeunes actifs, il affiche des rendements bruts pouvant atteindre 7 %.
Étudiants, jeunes actifsMadeleine
Quartier abordable de l'ouest niçois, l'un des plus rentables de la ville avec des rendements bruts pouvant approcher 7 %. Bien adapté à la location étudiante et aux petites surfaces.
Étudiants, investisseurs en quête de rendementOù se situe Nice ?
Nice (06), zone A du dispositif Jeanbrun, en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Simulez votre projet à Nice
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Dans le Alpes-Maritimes / Provence-Alpes-Côte d'Azur
Grandes villes du Alpes-Maritimes
- Loi Jeanbrun à Antibes
- Loi Jeanbrun à Cannes
- Loi Jeanbrun à Cagnes-sur-Mer
- Loi Jeanbrun à Le Cannet
- Loi Jeanbrun à Grasse
- Loi Jeanbrun à Menton
Villes voisines
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Nice
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Nice.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Alpes-Maritimes.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.