Loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Boulogne-Billancourt avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
7 454 €
Économie/an (TMI 41%)
4 387 €
Pourquoi investir à Boulogne-Billancourt avec la loi Jeanbrun ?
Avec 131 000 habitants et une position en zone A bis, Boulogne-Billancourt est une métropole du Hauts-de-Seine offrant une demande locative forte (52.5% de locataires, vacance à 6.6%). Les prix immobiliers élevés (environ 7 454 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 3.1%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Boulogne-Billancourt.
Le marché immobilier à Boulogne-Billancourt
Contexte local
Boulogne-Billancourt est l'une des principales agglomérations du Hauts-de-Seine. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Boulogne-Billancourt est tendu. 52.5% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.6%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 7 454 €/m².
Spécificités de Boulogne-Billancourt
Pour un T3 de 62 m² à Boulogne-Billancourt, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 10 000 €, générant un déficit foncier imputable de 10 700 €/an, soit une économie d'impôt de 4 387 €/an pour un investisseur en TMI 41% (39 483 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
7 454 €
Part de locataires
52.5 %
Vacance locative
6.6 %
Transactions (5 ans)
2 013
Rendement brut estimé
3,1 %
Tension locative
10/10
Boulogne-Billancourt face aux autres villes du Hauts-de-Seine
À 7 454 €/m², Boulogne-Billancourt se classe 3ᵉ ville la plus chère du Hauts-de-Seine (sur 35 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 3.1 %, elle se place 33ᵉ sur 35 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
18.89 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
1179 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
15.11 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
943 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.40 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
649 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Boulogne-Billancourt, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 85 175 € | 61 398 € | 33 044 € |
| 2 personnes à charge | 101 693 € | 73 176 € | 39 887 € |
| 3 personnes à charge | 120 995 € | 86 718 € | 46 925 € |
| 4 personnes à charge | 136 151 € | 97 641 € | 52 860 € |
| Par personne supp. | 15 168 € | 10 887 € | 5 892 € |
Simulation loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt — T3
Exemple concret : T3, prix 460 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Boulogne-Billancourt — Niveau social
Prix acquisition
460 000 €
Loyer mensuel max
943 €
Amort. annuel
10 000 €
Déficit imputable
10 700 €
Économie TMI 30 %
3 210 €/an
≈ 28 890 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
4 387 €/an
≈ 39 483 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
4 815 €/an
≈ 43 335 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Boulogne-Billancourt, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Boulogne-Billancourt ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Boulogne-Billancourt.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Boulogne-Billancourt ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Boulogne-Billancourt ? La demande locative
Boulogne-Billancourt affiche une tension locative parmi les plus fortes de France (indice 10/10, Trackstone, oct. 2025), portée par sa proximité immédiate de Paris et un déséquilibre marqué entre offre et demande, surtout sur les studios et T2. La ville est en zone tendue et soumise à l'encadrement des loyers depuis 2023, signe d'un marché sous pression.
Bassin d'emploi majeur
Plus de 80 000 salariés sur la commune et de nombreux sièges sociaux : TF1, Renault Group (retour de son siège face à l'Île Seguin en 2026), Bouygues, FDJ, Sephora, LVMH.
Éco-quartier Île Seguin – Le Trapèze
Vaste opération d'aménagement sur les anciens terrains Renault, à terme environ 15 000 habitants et 12 000 emplois, qui alimente une demande continue de logements neufs.
Transports et Grand Paris Express
Métro lignes 9 et 10, tramway T2, et arrivée de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express à Pont de Sèvres, connectant directement Boulogne à La Défense, Saint-Denis et Noisy.
Proximité de Paris et d'Issy
Aux portes de Paris (Porte de Saint-Cloud, Porte d'Auteuil) et du pôle tertiaire d'Issy-les-Moulineaux, la ville capte une demande locative d'actifs franciliens très solvables.
Rendements faibles mais sécurité locative
Rendement brut moyen autour de 3,6 % (Trackstone, oct. 2025), compensé par une vacance quasi nulle et une valorisation patrimoniale durable dans un marché premium.
Investir à Boulogne-Billancourt selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 650 – 900 €/mois | ~3,8 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 950 – 1 250 €/mois | ~3,6 % | Jeunes actifs, couples |
| T3 | 1 350 – 1 800 €/mois | ~3,3 % | Couples, jeunes familles |
| T4 et + | 1 900 – 3 000 €/mois | ~3 % | Familles, cadres |
Dans quels quartiers investir à Boulogne-Billancourt ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Parchamp-Albert Kahn
Coeur résidentiel cossu de Boulogne, autour du musée et des jardins Albert-Kahn, prisé des cadres et familles aisées. Le bâti haussmannien et Art déco se loue très vite ; les prix dépassent souvent 10 000 €/m² sur les plus belles adresses. Desservi par la ligne 10 (Boulogne-Jean Jaurès).
Cadres, familles aiséesCentre-ville / Marcel-Sembat
Quartier le plus animé et commerçant, articulé autour de la station Marcel-Sembat (lignes 9 et 10) et de l'hôtel de ville. Les T2 et T3 y sont très demandés par les jeunes actifs travaillant à Paris ou à Issy. Marché tendu, prix moyens autour de 9 500 €/m².
Jeunes actifs, couplesLe Trapèze
Éco-quartier neuf bâti sur les anciens terrains Renault, le long de la Seine, avec parc de Billancourt, écoles et commerces. Logements récents et performants énergétiquement, recherchés par les jeunes familles et expatriés. Prix autour de 9 200 €/m² ; proximité immédiate du futur siège Renault Group.
Jeunes familles, expatriésBillancourt / Rives de Seine
Secteur sud le long du fleuve, entre le Trapèze et le Pont de Sèvres, mêlant immeubles récents et bâti ancien rénové. La gare Pont de Sèvres accueille la ligne 15 Sud du Grand Paris Express en complément de la ligne 9, renforçant l'attractivité locative. Prix autour de 8 900 €/m².
Jeunes actifs, primo-locatairesSilly-Gallieni
Quartier d'affaires et résidentiel à l'est, proche du parc des Glacières et bien relié à Paris (ligne 9, Porte de Saint-Cloud). Tissu mixte de bureaux et de logements, recherché par les actifs des sièges sociaux voisins. Prix moyens autour de 8 700 €/m².
Cadres, jeunes actifsLes Princes-Marmottan
Quartier bourgeois au nord, à la lisière du bois de Boulogne et du musée Marmottan-Monet, parmi les adresses les plus chères de la commune. Grands appartements familiaux, très stable, prisé d'une clientèle haut de gamme. Prix dépassant fréquemment 10 000 €/m².
Familles aisées, cadres supérieursOù se situe Boulogne-Billancourt ?
Boulogne-Billancourt (92), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Boulogne-Billancourt.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Hauts-de-Seine.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.