LMNP vs Jeanbrun : lequel choisir en 2026 ?
Le LMNP et le dispositif Jeanbrun partagent un outil commun — l'amortissement — mais fonctionnent dans des logiques fiscales radicalement différentes. Analyse complète pour faire le bon choix.
Le LMNP : l'amortissement en BIC
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet depuis longtemps aux particuliers de déduire l'amortissement de leur bien des revenus locatifs. Ce mécanisme fonctionne dans le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : les revenus de location meublée ne sont pas des revenus fonciers, mais des BIC.
L'avantage principal du LMNP : l'amortissement peut neutraliser quasi-totalement les revenus locatifs, sans aucune contrainte de plafond de loyer. L'inconvénient : le déficit BIC généré ne s'impute pas sur le revenu global — il est reporté indéfiniment sur les BIC futurs.
Le dispositif Jeanbrun : l'amortissement en revenus fonciers
Le Jeanbrun transpose le principe de l'amortissement aux revenus fonciers (location nue). C'est la rupture fondamentale. En revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an — ce qui crée un effet fiscal immédiat sur la TMI du contribuable.
Contrepartie directe : des plafonds de loyers stricts (−15% à −45% du marché) et un engagement de 9 ans minimum. Le Jeanbrun est donc plus contraignant, mais plus puissant fiscalement pour les revenus élevés.
Tableau comparatif complet
| Critère | LMNP | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type de location | Location meublée uniquement | Location nue uniquement |
| Régime fiscal | BIC (revenus industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Amortissement | Oui — bien + mobilier + travaux | Oui — bien uniquement (80% du prix) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non (déficit BIC reporté sur BIC) | Oui — 10 700€/an |
| Plafonds de loyers | Aucun (loyer de marché) | −15% à −45% du marché |
| Plafonds ressources locataire | Aucun | Oui (selon zone) |
| Durée engagement | Aucune | 9 ans minimum |
| Réintégration plus-value | Non (régime spécifique) | Oui (article 150 VB III CGI) |
| Cotisations sociales | Non si < 23 000€/an | Prélèvements sociaux 17,2% |
| TVA récupérable (résidence service) | Oui sous conditions | Non |
| Eligible neuf ET ancien rénové | Oui | Oui |
| Applicable toute la France | Oui | Oui |
Cas concret : 200 000€ investis, TMI 41%
Imaginons un T2 acheté 200 000€, loué 750€/mois, TMI 41%. Charges annuelles : 3 200€.
En LMNP (meublé)
En Jeanbrun (nu)
Dans cet exemple, le LMNP minimise l'imposition des revenus locatifs mais ne génère pas d'économie sur les autres revenus. Le Jeanbrun crée un déficit foncier directement imputable — un avantage net supérieur malgré un loyer plus bas.
Quand choisir le LMNP plutôt que le Jeanbrun ?
- Vous souhaitez louer en meublé (étudiants, tourisme, mobilité pro)
- Vous avez peu ou pas de revenus fonciers par ailleurs (le déficit BIC ne sert à rien)
- Vous investissez dans une résidence avec services (étudiante, senior, EHPAD) avec récupération de TVA
- Vous ne souhaitez pas d'engagement de 9 ans
- Vous visez un bien hors plafonds Jeanbrun (loyer de marché élevé)
Quand choisir le Jeanbrun plutôt que le LMNP ?
- Vous avez une TMI de 41% ou 45% et souhaitez réduire votre imposition globale
- Vous préférez la location nue (moins de gestion, locataires stables)
- Vous avez déjà des revenus fonciers positifs à réduire
- Vous investissez dans un programme neuf RE2020 avec engagement social
- Vous avez un horizon de détention long (9 ans+)
Point de vigilance : réintégration à la plus-value
Contrairement au LMNP (régime spécifique plus-value professionnelle sous certains seuils), le Jeanbrun réintègre tous les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Plus vous amortissez longtemps, plus la base imposable à la revente sera élevée. Compensé par les abattements pour durée de détention.
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