Fiscalité à la revente d'un bien Jeanbrun
La réintégration des amortissements dans la plus-value est le point le plus souvent mal compris du dispositif Jeanbrun. Voici une explication claire, avec des calculs et des stratégies pour anticiper.
Le principe : l'article 150 VB III du CGI
Lorsque vous revendez un bien ayant bénéficié du dispositif Jeanbrun, l'article 150 VB III du Code Général des Impôts impose une règle spécifique : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du total des amortissements déduits pendant la période de location.
En d'autres termes : chaque euro d'amortissement déduit pendant les années de location vient réduire votre prix de revient à la revente, augmentant d'autant la plus-value imposable.
Formule de calcul de la plus-value
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition ajusté
Prix d'acquisition ajusté = Prix d'achat − Total amortissements déduits
→ Plus la plus-value brute est élevée
Exemple chiffré complet
Prenons un appartement acheté 300 000€ en 2026, revendu 380 000€ en 2035 après 9 ans de Jeanbrun (niveau social, neuf).
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (2026) | 300 000€ |
| Base amortissable (× 80%) | 240 000€ |
| Taux amortissement (social, neuf) | 4,5%/an |
| Amortissement annuel (plafonné à 10 000€) | 10 000€/an |
| Total amortissements sur 9 ans | 90 000€ |
| Prix d'acquisition ajusté (300 000 − 90 000) | 210 000€ |
| Prix de cession (2035) | 380 000€ |
| Plus-value brute | 380 000 − 210 000 = 170 000€ |
| Abattement IR (9 ans de détention) | 0% (< 22 ans) |
| Plus-value imposable à l'IR (19%) | 170 000 × 19% = 32 300€ |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 170 000 × 17,2% = 29 240€ |
| Impôt total sur la plus-value | 61 540€ |
Mise en perspective : sur 9 ans, cet investisseur a économisé ~10 000€ × 41% × 9 = 36 900€ d'impôt grâce aux déficits fonciers. Il paiera 61 540€ à la revente. Solde net : −24 640€ de fiscalité supplémentaire vs pas de Jeanbrun — mais avec une plus-value réelle de 80 000€ encaissée.
Attention : sans plus-value de marché, le bilan peut être négatif
Si le bien se revend au même prix qu'à l'achat (marché stable), les amortissements réintégrés créent une plus-value "fictive" entièrement imposable. Le dispositif Jeanbrun nécessite donc une valorisation du bien pour que le bilan fiscal global reste positif.
Les abattements pour durée de détention
La bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement sur la plus-value totale, y compris la partie résultant de la réintégration des amortissements.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6%/an | 1,65%/an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| > 22 ans | Exonéré | En cours |
| > 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exemple : une revente après 22 ans de détention exonère totalement l'IR. Il reste les prélèvements sociaux sur une assiette réduite. C'est la stratégie "buy and hold" qui maximise l'avantage Jeanbrun.
Stratégies pour optimiser la fiscalité à la revente
Conserver longtemps
Détenir au-delà de 22 ans exonère l'IR sur la plus-value. Les abattements s'appliquent aussi sur la partie réintégrée, réduisant progressivement l'impact fiscal.
Transmettre par donation
Une donation du bien à vos enfants efface la plus-value latente. La valeur de la donation est calculée au prix du marché au moment de la transmission.
Réinvestir via le 1031 (si créé)
Certains dispositifs de réinvestissement permettent le report d'imposition. Vérifiez avec votre conseiller si des mécanismes similaires s'appliquent.
Jeanbrun vs LMNP : qui est avantagé à la revente ?
Le LMNP bénéficie d'un régime de plus-value spécifique. Si les recettes locatives brutes sont inférieures à 23 000€/an ET à 50% des revenus totaux, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers — sans réintégration des amortissements BIC. C'est un avantage significatif du LMNP sur le Jeanbrun.
Toutefois, le Jeanbrun compense par un effet immédiat sur le revenu global (déficit foncier imputable) que le LMNP ne peut offrir. Le choix entre les deux dépend donc de votre horizon de détention et de votre TMI.