Loi Jeanbrun à Villejuif :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Villejuif avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A bis
Prix au m²
3 697 €
Économie/an (TMI 41%)
2 602 €
Pourquoi investir à Villejuif avec la loi Jeanbrun ?
Avec 56 000 habitants et une position en zone A bis, Villejuif est une métropole du Val-de-Marne offrant une demande locative forte (60.7% de locataires, vacance à 6.3%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 3 697 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.2%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Villejuif.
Le marché immobilier à Villejuif
Contexte local
Villejuif est l'une des principales agglomérations du Val-de-Marne. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Villejuif est tendu. 60.7% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.3%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 3 697 €/m².
Spécificités de Villejuif
Pour un T3 de 62 m² à Villejuif, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 8 280 €, générant un déficit foncier imputable de 6 347 €/an, soit une économie d'impôt de 2 602 €/an pour un investisseur en TMI 41% (23 418 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
3 697 €
Part de locataires
60.7 %
Vacance locative
6.3 %
Transactions (5 ans)
338
Rendement brut estimé
6,2 %
Tension locative
10/10
Villejuif face aux autres villes du Val-de-Marne
À 3 697 €/m², Villejuif se classe 21ᵉ ville la plus chère du Val-de-Marne (sur 40 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.2 %, elle se place 17ᵉ sur 40 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Villejuif — Zone A bis
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
18.89 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
1179 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
15.11 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
943 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
10.40 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
649 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Villejuif, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 85 175 € | 61 398 € | 33 044 € |
| 2 personnes à charge | 101 693 € | 73 176 € | 39 887 € |
| 3 personnes à charge | 120 995 € | 86 718 € | 46 925 € |
| 4 personnes à charge | 136 151 € | 97 641 € | 52 860 € |
| Par personne supp. | 15 168 € | 10 887 € | 5 892 € |
Simulation loi Jeanbrun à Villejuif — T3
Exemple concret : T3, prix 230 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Villejuif — Niveau social
Prix acquisition
230 000 €
Loyer mensuel max
943 €
Amort. annuel
8 280 €
Déficit imputable
6 347 €
Économie TMI 30 %
1 904 €/an
≈ 17 136 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
2 602 €/an
≈ 23 418 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
2 856 €/an
≈ 25 704 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Villejuif, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Villejuif ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Villejuif.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Villejuif ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Villejuif ? La demande locative
Villejuif est un marché en forte tension locative : loyer médian d'environ 22,8 €/m²/mois pour les appartements (Observatoire DHUP 2025) et faible vacance grâce à la proximité immédiate de Paris. Les T2 et T3 concentrent la demande la plus forte, alimentée par les actifs navetteurs et la population hospitalière.
Pôle médical Gustave Roussy
Premier centre de lutte contre le cancer d'Europe : le quartier de gare IGR concentre déjà environ 7 170 emplois salariés, majoritairement liés à l'institut, générant une demande locative qualifiée et solvable (personnels de santé, chercheurs, internes).
Biocluster Campus Grand Parc
Opération d'aménagement de 82 hectares avec 150 000 m² de programmes scientifiques et économiques pour créer le premier biocluster européen dédié à l'oncologie, qui attirera plusieurs centaines de chercheurs et d'emplois à proximité des nouvelles gares.
Grand Paris Express (lignes 14 et 15)
La ligne 14 sud (gare Villejuif-Gustave Roussy) a ouvert le 18 janvier 2025 ; la ligne 15 sud est attendue fin 2026 aux gares IGR et Louis Aragon. La gare IGR mettra Châtelet à 15 min, La Défense à 25 min et Orly à 9 min.
Réseau métro ligne 7 et proximité de Paris
Trois stations de la ligne 7 (Louis Aragon, Paul Vaillant-Couturier, Léo Lagrange) relient directement Paris (Porte d'Italie, Châtelet) ; la Porte d'Italie est à environ 15 min, ce qui soutient la demande des actifs travaillant à Paris.
Logement étudiant et santé
Villejuif figure parmi les villes franciliennes en tension sur le marché étudiant 2025, avec une population étudiante internationale orientée santé et sciences attirée par Gustave Roussy et les résidences étudiantes du secteur.
Investir à Villejuif selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 650 – 800 €/mois | ~5,8 % | Étudiants, jeunes actifs, internes |
| T2 | 900 – 1 050 €/mois | ~5,2 % | Jeunes couples, actifs navetteurs |
| T3 | 1 200 – 1 350 €/mois | ~5,2 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 1 400 – 1 600 €/mois | ~4,8 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Villejuif ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville / Mairie-République
Cœur historique autour de la mairie et de la station Paul Vaillant-Couturier (ligne 7), commerces et services à pied. Quartier recherché par les cadres et familles ; prix autour de 4 400 à 4 900 €/m² selon l'immeuble. Demande locative continue portée par la proximité immédiate de Paris (Porte d'Italie en 15 min).
Jeunes actifs, cadres, famillesLouis Aragon
Pôle d'entrée de la ligne 7 (terminus Villejuif-Louis Aragon) et futur arrêt de la ligne 15 sud du Grand Paris Express. Avenue Louis Aragon autour de 5 200 €/m², l'un des secteurs les plus liquides de la commune grâce à son hub de transports. Très prisé des locataires actifs travaillant à Paris.
Actifs navetteurs, jeunes ménagesPaul Vaillant-Couturier
Secteur central organisé le long de l'avenue Paul Vaillant-Couturier, desservi par la ligne 7. Mix d'habitat ancien et de programmes récents, prix moyen autour de 4 800 €/m². La proximité du métro et des écoles soutient une forte demande de T2 et T3.
Couples, jeunes famillesLes Hautes-Bruyères / Campus Grand Parc
Quartier en pleine mutation au pied de l'Institut Gustave Roussy et de la nouvelle gare Villejuif-IGR (ligne 14 sud ouverte en janvier 2025, ligne 15 fin 2026). Prix autour de 4 400 €/m² avec un fort potentiel de valorisation lié au biocluster Campus Grand Parc (150 000 m² de programmes scientifiques). Cible privilégiée des personnels hospitaliers et chercheurs.
Personnels de santé, chercheurs, doctorantsPasteur / Lebon-Lamartine
Secteurs résidentiels à l'est de la commune, plus calmes, mêlant petits collectifs et pavillonnaire. Prix légèrement en deçà de la moyenne communale (environ 4 300 à 4 600 €/m²), accès au tramway T7 et aux bus vers la ligne 7. Bon compromis rendement pour les T3-T4 destinés aux familles.
Familles, locataires de longue duréeMonsivry / République
Quartier résidentiel proche de la mairie et de la station République, à dominante d'appartements anciens et de copropriétés rénovées. Prix dans la moyenne villejuifoise (autour de 4 700 à 4 900 €/m²). Demande soutenue de studios et T2 par les jeunes actifs profitant de l'accès direct à Paris.
Étudiants, jeunes actifsOù se situe Villejuif ?
Villejuif (94), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.
Simulez votre projet à Villejuif
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
Dans le Val-de-Marne / Île-de-France
Grandes villes du Val-de-Marne
- Loi Jeanbrun à Créteil
- Loi Jeanbrun à Vitry-sur-Seine
- Loi Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés
- Loi Jeanbrun à Champigny-sur-Marne
- Loi Jeanbrun à Ivry-sur-Seine
- Loi Jeanbrun à Maisons-Alfort
Villes voisines
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Villejuif
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Villejuif.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Val-de-Marne.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.