Jeanbrun
Zone A bis — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Saint-Maur-des-Fossés avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A bis

Prix au m²

4 063 €

Économie/an (TMI 41%)

3 223 €

Pourquoi investir à Saint-Maur-des-Fossés avec la loi Jeanbrun ?

Avec 76 000 habitants et une position en zone A bis, Saint-Maur-des-Fossés est une métropole du Val-de-Marne offrant une demande locative forte (34.7% de locataires, vacance à 6.8%). Les prix immobiliers intermédiaires (environ 4 063 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 5.6%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Saint-Maur-des-Fossés.

Le marché immobilier à Saint-Maur-des-Fossés

Contexte local

Saint-Maur-des-Fossés est l'une des principales agglomérations du Val-de-Marne. Sa position en zone A bis reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Saint-Maur-des-Fossés est tendu. 34.7% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (6.8%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 4 063 €/m².

Spécificités de Saint-Maur-des-Fossés

Pour un T3 de 62 m² à Saint-Maur-des-Fossés, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 943 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 9 000 €, générant un déficit foncier imputable de 7 862 €/an, soit une économie d'impôt de 3 223 €/an pour un investisseur en TMI 41% (29 007 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

4 063 €

Part de locataires

34.7 %

Vacance locative

6.8 %

Transactions (5 ans)

819

Rendement brut estimé

5,6 %

Tension locative

9/10

Saint-Maur-des-Fossés face aux autres villes du Val-de-Marne

À 4 063 €/m², Saint-Maur-des-Fossés se classe 17ᵉ ville la plus chère du Val-de-Marne (sur 40 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 5.6 %, elle se place 24ᵉ sur 40 pour la rentabilité locative.

Investir à CréteilComparer toutes les villes du Val-de-Marne

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés — Zone A bis

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

18.89 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

1179 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

15.11 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

943 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

10.40 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

649 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A bis

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge85 175 €61 398 €33 044 €
2 personnes à charge101 693 €73 176 €39 887 €
3 personnes à charge120 995 €86 718 €46 925 €
4 personnes à charge136 151 €97 641 €52 860 €
Par personne supp.15 168 €10 887 €5 892 €

Simulation loi Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés — T3

Exemple concret : T3, prix 250 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Saint-Maur-des-Fossés — Niveau social

Prix acquisition

250 000 €

Loyer mensuel max

943 €

Amort. annuel

9 000 €

Déficit imputable

7 862 €

Économie TMI 30 %

2 359 €/an

≈ 21 231 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

3 223 €/an

≈ 29 007 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

3 538 €/an

≈ 31 842 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Saint-Maur-des-Fossés ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Saint-Maur-des-Fossés.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Saint-Maur-des-Fossés ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Saint-Maur-des-Fossés ? La demande locative

Saint-Maur-des-Fossés est un marché locatif tendu, porté par une commune résidentielle aisée de la boucle de la Marne (≈ 76 000 habitants, revenu médian ≈ 40 400 €/an). Le taux de vacance des logements est faible (≈ 6,1 %) et le loyer médian de marché atteint ≈ 20,4 €/m²/mois, signe d'une demande structurellement supérieure à l'offre.

Profil familial et de cadres

Population aisée à dominante familiale : 25,9 % de couples avec enfants, et les 35–55 ans (cadres en milieu de carrière) représentent plus de 27 % des habitants. Revenu médian ≈ 40 400 €/an, bien au-dessus de la moyenne nationale, garant d'une solvabilité élevée des locataires.

Desserte RER A et bords de Marne

La commune est desservie par quatre gares du RER A (Saint-Maur–Créteil, Le Parc, La Varenne–Chennevières) reliant Paris en moins de 20 minutes, dans un cadre résidentiel verdoyant en boucle de la Marne très recherché.

Ligne 15 Sud du Grand Paris Express

La future gare Saint-Maur–Créteil de la ligne 15 Sud (mise en service prévue en 2027), interconnectée au RER A, sera la station la plus profonde de France (52 m) et dessert un bassin d'environ 26 000 habitants à moins d'un kilomètre, renforçant l'attractivité du secteur d'Adamville.

Zone A bis, marché de report parisien

Classée en zone A bis (tension maximale), Saint-Maur capte des ménages quittant Paris pour plus d'espace tout en restant à proximité immédiate, soutenant durablement les prix (≈ 5 300–6 400 €/m² selon les quartiers) et la demande locative.

Investir à Saint-Maur-des-Fossés selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1550 – 720 €/mois~4,5 %Étudiants, jeunes actifs
T2780 – 950 €/mois~4,5 %Jeunes actifs, jeunes couples
T31 050 – 1 350 €/mois~4 %Couples, petites familles
T4 et +1 450 – 2 000 €/mois~3,5 %Familles avec enfants

Dans quels quartiers investir à Saint-Maur-des-Fossés ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

La Varenne

≈ 5 880 €/m²Rendement ~4 %

Quartier le plus prisé et le plus cher de Saint-Maur, en boucle de la Marne avec sa gare RER A (La Varenne–Chennevières) et ses bords de Marne pavillonnaires. Marché tendu de familles aisées et de cadres parisiens recherchant un cadre résidentiel haut de gamme. Appartements autour de 5 880 €/m², maisons au-delà de 8 000 €/m².

Familles aisées, cadres parisiens

Le Vieux-Saint-Maur

≈ 6 380 €/m²Rendement ~3,5 %

Cœur historique de la ville, autour de l'église et des ruelles anciennes, en boucle de la Marne. Tissu recherché mêlant maisons de caractère et petites copropriétés, très demandé par les familles installées. Prix appartement élevé, autour de 6 380 €/m².

Familles, cadres en milieu de carrière

Champignol

≈ 6 440 €/m²Rendement ~3,5 %

Quartier résidentiel calme apprécié pour ses maisons individuelles, ses petites résidences, ses parcs et équipements sportifs qui attirent les familles. C'est le secteur le plus cher de la commune pour l'appartement, autour de 6 440 €/m².

Familles avec enfants

Adamville

≈ 5 290 €/m²Rendement ~4,5 %

Quartier central et vivant proche de la gare Saint-Maur–Créteil (RER A et future ligne 15 Sud), avec commerces de proximité et marché. Locataires jeunes actifs et familles attirés par la desserte. Prix appartement autour de 5 290 €/m², proche de la moyenne communale.

Jeunes actifs, familles

Le Parc Saint-Maur

≈ 5 310 €/m²Rendement ~4,5 %

Quartier résidentiel en boucle de la Marne, mêlant pavillons et immeubles, desservi par le RER A (gare Le Parc). Cadre verdoyant et calme prisé des familles, à un prix légèrement sous la moyenne haute de la ville, autour de 5 310 €/m².

Familles, couples installés

La Pie

≈ 5 730 €/m²Rendement ~4 %

Quartier en évolution situé sur les bords de Marne, avec promenades le long de l'eau et espaces verts, offrant un cadre de vie agréable. Demande locative soutenue par les jeunes ménages, à un prix appartement autour de 5 730 €/m².

Jeunes ménages, familles

Où se situe Saint-Maur-des-Fossés ?

Saint-Maur-des-Fossés (94), zone A bis du dispositif Jeanbrun, en Île-de-France.

Simulez votre projet à Saint-Maur-des-Fossés

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Saint-Maur-des-Fossés

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A bis de Saint-Maur-des-Fossés.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Val-de-Marne.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.