Loi Jeanbrun à Toulon :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Toulon avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone A
Prix au m²
1 954 €
Économie/an (TMI 41%)
381 €
Pourquoi investir à Toulon avec la loi Jeanbrun ?
Avec 197 000 habitants et une position en zone A, Toulon est une métropole du Var offrant une demande locative forte (53.7% de locataires, vacance à 3.6%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 954 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 8.7%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Toulon.
Le marché immobilier à Toulon
Contexte local
Toulon est l'une des principales agglomérations du Var. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Toulon est tendu. 53.7% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (3.6%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 1 954 €/m².
Spécificités de Toulon
Pour un T3 de 62 m² à Toulon, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 320 €, générant un déficit foncier imputable de 930 €/an, soit une économie d'impôt de 381 €/an pour un investisseur en TMI 41% (3 429 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 954 €
Part de locataires
53.7 %
Vacance locative
3.6 %
Transactions (5 ans)
2 197
Rendement brut estimé
8,7 %
Tension locative
10/10
Toulon face aux autres villes du Var
À 1 954 €/m², Toulon se classe 49ᵉ ville la plus chère du Var (sur 72 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 8.7 %, elle se place 20ᵉ sur 72 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Toulon — Zone A
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
14.03 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
875 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
700 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
7.72 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
482 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone A
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Toulon, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 35 088 € | 23 071 € |
| Couple | 64 976 € | 46 831 € | 27 474 € |
| 1 personne à charge | 78 579 € | 56 246 € | 27 746 € |
| 2 personnes à charge | 94 150 € | 67 386 € | 33 582 € |
| 3 personnes à charge | 111 581 € | 79 815 € | 39 487 € |
| 4 personnes à charge | 125 510 € | 89 843 € | 44 484 € |
| Par personne supp. | 13 969 € | 10 008 € | 4 955 € |
Simulation loi Jeanbrun à Toulon — T3
Exemple concret : T3, prix 120 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Toulon — Niveau social
Prix acquisition
120 000 €
Loyer mensuel max
700 €
Amort. annuel
4 320 €
Déficit imputable
930 €
Économie TMI 30 %
279 €/an
≈ 2 511 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
381 €/an
≈ 3 429 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
419 €/an
≈ 3 771 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Toulon, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Toulon ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Toulon.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Toulon ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Toulon ? La demande locative
Toulon conjugue une demande locative structurellement tendue, portée par sa population étudiante, sa base navale et son attractivité résidentielle méditerranéenne. Les loyers progressent régulièrement et les biens bien placés se louent rapidement toute l'année.
Pôle universitaire du Var
Plus de 17 000 étudiants à Toulon, dont près de 11 000 inscrits à l'Université de Toulon (UTLN) en 2024-2025, alimentent une demande forte de studios et T2.
Première ville militaire de France
La base navale de Toulon, plus grande base navale d'Europe occidentale, génère un flux continu de personnels militaires et civils en quête de logements à l'année.
Loyers en hausse et marché tendu
Le loyer médian atteint environ 13 €/m² hors charges, jusqu'à 13-15 €/m² pour un appartement bien placé, avec un loyer de studio en hausse de +3,1 % sur un an.
Tickets d'entrée accessibles
Avec un prix médian appartement autour de 3 212 €/m² (+6 % sur un an), Toulon reste nettement moins chère que Nice ou Marseille, ce qui soutient des rendements bruts de 5 à 8 % selon les quartiers.
Attractivité littorale et touristique
Métropole de 180 000 habitants au bord de la Méditerranée, Toulon attire actifs et touristes, soutenant la demande locative classique comme saisonnière, notamment au Mourillon.
Investir à Toulon selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 480 - 560 €/mois | ~6,5 % | Étudiants de l'Université de Toulon, jeunes militaires, jeunes actifs |
| T2 | 560 - 720 €/mois | ~5,8 % | Jeunes couples, jeunes actifs, personnels de la base navale |
| T3 | 750 - 950 €/mois | ~5,2 % | Petites familles, colocations étudiantes |
| T4 et + | 1 050 - 1 400 €/mois | ~4,5 % | Familles, locations longue durée |
Dans quels quartiers investir à Toulon ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Le Mourillon
Quartier balnéaire le plus convoité de Toulon, prisé pour ses plages, ses écoles réputées et son ambiance de village. C'est aussi le secteur le plus rentable de la ville pour l'investissement locatif.
Cadres, familles aisées, locations saisonnièresCap Brun / La Serinette
Zone résidentielle verdoyante en bord de mer, composée de villas contemporaines et de beaux appartements. Secteur haut de gamme recherché pour sa tranquillité et ses vues sur la rade.
Familles aisées, propriétaires occupants haut de gammeCentre-ville / Haute Ville
Cœur historique en pleine requalification, bien desservi par les transports et proche de la gare et de la fac de droit. Forte demande locative portée par les étudiants, jeunes actifs et personnels de la base navale.
Étudiants, jeunes actifs, primo-locatairesSaint-Jean-du-Var
Quartier populaire et animé proche du centre, apprécié pour son accessibilité et ses commerces. Bon compromis prix/rendement pour de l'investissement locatif classique.
Jeunes actifs, locataires modestes, étudiantsLe Pont du Las
Secteur abordable et populaire à l'ouest de la ville, en cours de rénovation urbaine. Tickets d'entrée bas qui permettent de viser des rendements bruts élevés.
Locataires modestes, investisseurs en rendementLe Faron / Claret
Quartiers résidentiels en hauteur offrant des vues dégagées et un cadre verdoyant au pied du mont Faron. Mix de maisons et de petits collectifs recherchés par les familles.
Familles, propriétaires occupantsOù se situe Toulon ?
Toulon (83), zone A du dispositif Jeanbrun, en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Toulon
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Toulon.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Var.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.