Jeanbrun
Zone A — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Fréjus :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Fréjus avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone A

Prix au m²

2 745 €

Économie/an (TMI 41%)

1 934 €

Pourquoi investir à Fréjus avec la loi Jeanbrun ?

Avec 59 000 habitants et une position en zone A, Fréjus est une métropole du Var offrant une demande locative forte (42.8% de locataires, vacance à 3.3%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 745 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.2%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Fréjus.

Le marché immobilier à Fréjus

Contexte local

Fréjus est l'une des principales agglomérations du Var. Sa position en zone A reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Fréjus est tendu. 42.8% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (3.3%) est très faible, signe d'une forte pression. Le prix médian des appartements s'établit à 2 745 €/m².

Spécificités de Fréjus

Pour un T3 de 62 m² à Fréjus, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 700 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 6 120 €, générant un déficit foncier imputable de 4 718 €/an, soit une économie d'impôt de 1 934 €/an pour un investisseur en TMI 41% (17 406 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

2 745 €

Part de locataires

42.8 %

Vacance locative

3.3 %

Transactions (5 ans)

1 109

Rendement brut estimé

6,2 %

Tension locative

9/10

Fréjus face aux autres villes du Var

À 2 745 €/m², Fréjus se classe 28ᵉ ville la plus chère du Var (sur 72 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.2 %, elle se place 48ᵉ sur 72 pour la rentabilité locative.

Investir à ToulonComparer toutes les villes du Var

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Fréjus — Zone A

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

14.03 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

875 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

700 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

7.72 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

482 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone A

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Fréjus, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule43 475 €35 088 €23 071 €
Couple64 976 €46 831 €27 474 €
1 personne à charge78 579 €56 246 €27 746 €
2 personnes à charge94 150 €67 386 €33 582 €
3 personnes à charge111 581 €79 815 €39 487 €
4 personnes à charge125 510 €89 843 €44 484 €
Par personne supp.13 969 €10 008 €4 955 €

Simulation loi Jeanbrun à Fréjus — T3

Exemple concret : T3, prix 170 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Fréjus — Niveau social

Prix acquisition

170 000 €

Loyer mensuel max

700 €

Amort. annuel

6 120 €

Déficit imputable

4 718 €

Économie TMI 30 %

1 415 €/an

≈ 12 735 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

1 934 €/an

≈ 17 406 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

2 123 €/an

≈ 19 107 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Fréjus, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Fréjus ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Fréjus.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Fréjus ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Fréjus ? La demande locative

Fréjus (≈ 59 000 habitants, zone A) combine attractivité résidentielle et littorale : la commune gagne des habitants (+1,6 %/an sur 2016-2022, surtout par solde migratoire) et affiche une vacance locative faible (~3 %). Le loyer médian de l'agglomération s'établit autour de 13,8 €/m²/mois, avec des niveaux plus élevés sur les petites surfaces proches de la mer, ce qui soutient des rendements bruts de l'ordre de 4,5 à 5,5 %.

Tourisme balnéaire et Estérel

Station classée de la Côte d'Azur varoise, entre massif de l'Estérel et des Maures, avec plages, port de plaisance et Base nature François Léotard : la saison estivale dope la demande locative meublée et courte durée.

Poids des résidences secondaires

Environ 35 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnels (Insee 2022), signe d'une forte demande patrimoniale qui tend l'offre de logements disponibles à l'année et raréfie les biens de qualité en location nue.

Population de retraités et migration résidentielle

Plus de 26 % de retraités et un fort solde migratoire entretiennent une demande continue de T2/T3 et de logements de plain-pied, en location comme à l'achat.

Bassin d'emploi Fréjus–Saint-Raphaël

Économie tertiaire et touristique mutualisée avec Saint-Raphaël voisine ; le commerce, les services et la santé alimentent une demande locative d'actifs à l'année, complémentaire de la clientèle saisonnière.

Accessibilité et cadre de vie

Gare TER, A8 et RDN7 reliant l'agglomération à Nice et Cannes, dans un site littoral protégé : un cadre qui attire actifs en télétravail et néo-arrivants et sécurise la relocation.

Investir à Fréjus selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1490 – 680 €/mois~5,5 %Jeunes actifs, saisonniers, étudiants
T2650 – 900 €/mois~5 %Couples, jeunes actifs, secondaires
T3850 – 1 200 €/mois~4,5 %Familles, actifs en mutation
T4 et +1 200 – 1 900 €/mois~4 %Familles, retraités, location longue durée

Dans quels quartiers investir à Fréjus ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Fréjus centre historique

≈ 4 100 €/m²Rendement ~5 %

Cœur de ville romain et médiéval (cathédrale, arènes, halles), tissu d'appartements anciens et de petites copropriétés autour de 3 900–4 300 €/m². On y loue à l'année à des actifs et jeunes ménages attirés par les commerces et les services à pied. Les T2/T3 rénovés y trouvent preneur rapidement.

Jeunes actifs, couples, primo-locataires à l'année

Fréjus-Plage

≈ 4 700 €/m²Rendement ~4,5 %

Front de mer animé en saison, immeubles des années 60-80 et résidences plus récentes, prix appartements autour de 4 500–5 000 €/m². Forte demande mixte : location à l'année pour studios et T2, et fort potentiel saisonnier l'été grâce à la proximité immédiate du sable et des commerces.

Saisonniers, actifs, investisseurs meublé tourisme

Saint-Aygulf

≈ 5 800 €/m²Rendement ~3,5 %

Secteur balnéaire le plus prisé et le plus cher de la commune, calanques et plages, appartements autour de 5 600–5 900 €/m² (+11 % sur un an). Clientèle de résidences secondaires et de retraités aisés ; la location annuelle de qualité y est rare et recherchée, ce qui soutient les loyers.

Retraités, résidences secondaires, cadres

Port-Fréjus

≈ 5 200 €/m²Rendement ~4 %

Marina moderne avec quais, restaurants et plaisance, programmes récents et standing, prix appartements très étalés de 4 500 à 6 000 €/m² selon la vue sur le port. Cible patrimoniale et touristique : les biens avec terrasse et place de port se louent bien en saison et en moyenne durée.

Plaisanciers, secondaires, location saisonnière

La Tour de Mare

≈ 4 450 €/m²Rendement ~5 %

Quartier résidentiel à l'est, entre pavillons et petites résidences, prix appartements autour de 4 450 €/m². Plus calme et familial, desservi vers la RDN7 et Saint-Raphaël ; bon compromis pour une location nue à l'année à des familles et actifs cherchant de l'espace.

Familles, actifs en location longue durée

Villeneuve / Caïs

≈ 3 800 €/m²Rendement ~5,5 %

Secteurs résidentiels et semi-pavillonnaires de l'arrière-pays fréjusien (plaine de l'Argens), les plus abordables avec des appartements de 3 600 à 4 000 €/m². Demande locative régulière de familles et actifs locaux ; les rendements y sont parmi les meilleurs de la commune grâce à des prix d'entrée plus bas.

Familles, actifs locaux, primo-locataires

Où se situe Fréjus ?

Fréjus (83), zone A du dispositif Jeanbrun, en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Simulez votre projet à Fréjus

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Fréjus

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone A de Fréjus.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Var.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.